商業(yè)的“在地翻譯官”

撰文 | 汪靜

排版 | fufu 、浩然

圖片來(lái)源 | 京基百納商業(yè)

在深圳，不管是羅湖的精致、福田的潮流、水貝的產(chǎn)業(yè)脈搏還是南山的煙火氣，多元化和靈動(dòng)的商業(yè)觸角，在每片土地生長(zhǎng)出來(lái)的花火綻放獨(dú)美。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，在深圳人氣購(gòu)物中心榜單本地特色商業(yè)占據(jù)大半江山。其中KK ONE長(zhǎng)期穩(wěn)居前列，在最新公布的12月榜單中，更躋身大型購(gòu)物中心類(lèi)別TOP3。循此蹤跡可見(jiàn)，在過(guò)去的2025年，京基百納商業(yè)整體業(yè)績(jī)亦表現(xiàn)優(yōu)異：銷(xiāo)售同比+6%，客流同比+10%。

京基百納商業(yè)并沒(méi)有追逐宏大的商業(yè)模型，而像種樹(shù)一樣，把自己“種”進(jìn)每個(gè)商業(yè)的土壤里，與城市肌理融為一體。

Vol.1

在地化深耕戰(zhàn)略下

不同商業(yè)的逆襲升維

京基百納商業(yè)旗下項(xiàng)目不僅實(shí)現(xiàn)了客銷(xiāo)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，更以鮮明的定位、創(chuàng)新的實(shí)踐，詮釋了商業(yè)體如何與城市脈搏同頻共振。

KK MALL：深圳的地標(biāo)mall，

穩(wěn)穩(wěn)接住城市的時(shí)尚精致

以深圳地標(biāo)商業(yè)標(biāo)桿的身份，KK MALL在2025年展現(xiàn)了成熟項(xiàng)目的深厚底蘊(yùn)，年銷(xiāo)售額同比+6%，客流同比+10%。項(xiàng)目通過(guò)持續(xù)舉辦作者/明星簽售、營(yíng)造濃厚的時(shí)尚氛圍、聯(lián)動(dòng)品牌打造獨(dú)家快閃與活動(dòng)，以及穩(wěn)步推進(jìn)品牌煥新，全方位鞏固了其高端定位與市場(chǎng)吸引力。

KK ONE：在福田，

它以年輕力穩(wěn)居“人氣榜單”

KK ONE則是京基百納商業(yè)在福田CBD商圈，以滿足年輕客群的喜好打造的潮流引力場(chǎng)。從年輕力出發(fā)，項(xiàng)目通過(guò)系統(tǒng)化的“粉絲經(jīng)濟(jì)”運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)新探索出“商業(yè)+公園+文化”的新消費(fèi)場(chǎng)景，全年客流實(shí)現(xiàn)12%的同比增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額亦穩(wěn)步增長(zhǎng)10%，成為了購(gòu)物中心月度人氣榜的“常青藤”。

KK TIME：在水貝商圈珠寶產(chǎn)業(yè)下

的商業(yè)黑馬

作為水貝片區(qū)目前唯一的大型購(gòu)物中心，KK TIME精準(zhǔn)捕捉到“中國(guó)黃金珠寶第一街”的產(chǎn)業(yè)底蘊(yùn)與周邊家庭的生活需求，將自己打造成鏈接產(chǎn)業(yè)與生活的時(shí)尚樞紐。2025年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)6%，客流增長(zhǎng)8%，一躍成為深圳區(qū)域商業(yè)中的新晉“黑馬”。

南山京基百納廣場(chǎng)：在社區(qū)，

讓親子友好生長(zhǎng)為一種溫暖的日常

在深圳南山，京基百納廣場(chǎng)專(zhuān)注成為周邊親子家庭信賴(lài)的“社區(qū)大客廳”。2025年，南山京基百納廣場(chǎng)全年品牌銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)的企業(yè)達(dá)27家，圍繞親子家庭需求，將“賽事”打造為核心內(nèi)容引擎，密集落地了數(shù)十場(chǎng)專(zhuān)業(yè)與大眾賽事。

Vol.2

解碼心法

做商業(yè)的“在地翻譯官”

與城市共創(chuàng)價(jià)值

亮眼業(yè)績(jī)的背后，是京基百納商業(yè)站在城市高度，將空間與公共資源精準(zhǔn)“翻譯”為可感知、可參與、可消費(fèi)的獨(dú)特商業(yè)體驗(yàn)，從而構(gòu)建出極具差異化的“城市在地翻譯官”角色。

在地化品牌策略：

高流量與主題化煥新并舉

京基百納商業(yè)拒絕同質(zhì)化填鋪，轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目定位與片區(qū)需求為藍(lán)本，全系統(tǒng)引進(jìn)新品牌197個(gè)，其中戰(zhàn)略合作品牌28個(gè)，優(yōu)質(zhì)亮點(diǎn)品牌38個(gè)，更是引進(jìn)眾多高能級(jí)首店，通過(guò)“首店引領(lǐng)、主題煥新、業(yè)態(tài)互補(bǔ)”的模式營(yíng)造具有獨(dú)特吸引力和社群歸屬感的消費(fèi)場(chǎng)域。

其中高能級(jí)首店、特色店兼顧餐飲、零售、配套等多元平衡和協(xié)同煥新：

輕奢品牌LK BENNETT、FILA FUSION全新形象店、萊爾斯丹深圳首家旗艦店、COLE HAAN、ELLASSAY HOMME、ANNA ABIGAL、ANTA PALACE、初惟HATSUSIZU等區(qū)域首店的零售矩陣入駐，強(qiáng)化了項(xiàng)目時(shí)尚潮流定位；

太二鮮料川菜深圳首家新料川菜店、王和李海鮮大排檔、麻蒲碳烤肉深圳首店、哥二福田首店、丘阿婆干蒸菜全國(guó)首店等具有強(qiáng)地域特色和流量屬性的餐飲茶飲品牌引入，提升整體客流活力與消費(fèi)頻次；

另有大疆、影石最新形象店、小米之家（3C＋車(chē)店）、史萊姆學(xué)院區(qū)域首家、乖奇熊深圳首店、瑞派派特堡寵物醫(yī)院最新形象店等多元化業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，打造覆蓋全客層、滿足全時(shí)段需求的復(fù)合型消費(fèi)平臺(tái)。

這背后不是單純的品牌更換，而是一次 “主題店式”煥新策略。如，KK MALL以“首店經(jīng)濟(jì)+旗艦形象”雙重戰(zhàn)略為抓手，持續(xù)強(qiáng)化品質(zhì)風(fēng)向標(biāo)的定位；KK ONE負(fù)一樓以“美妝+潮玩+特色輕餐+數(shù)碼”多重業(yè)態(tài)深度融合，構(gòu)建“城市青年潮流能量場(chǎng)”；KK TIME依托珠寶產(chǎn)業(yè)背景，全新打造“黃金珠寶館”、“童趣樂(lè)園”、“數(shù)碼家電空間”，與“FOOD TIME美食街”構(gòu)建出“產(chǎn)業(yè)賦能型生活樞紐”的完整生態(tài)；南山京基百納廣場(chǎng)以“美食+生活服務(wù)”雙輪驅(qū)動(dòng)，打造美食社交區(qū)，實(shí)現(xiàn)精品社區(qū)商業(yè)的價(jià)值升維。

京基百納商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力直接賦能場(chǎng)內(nèi)品牌，催生大量區(qū)域乃至城市銷(xiāo)售冠軍。2025年京基百納商業(yè)場(chǎng)內(nèi)NITORI宜得利家居穩(wěn)居華南第一，COLE HAAN、SIMPLEMILL樸坊、妍麗、VERO MODA以及曬道均榮登深圳第一，樂(lè)凱撒全年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)全品牌第一等。

在地化營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐：IP原創(chuàng)力垂直鏈接客群，構(gòu)建品牌心智

值得關(guān)注的是，2025年，京基百納商業(yè)在創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐以“自有IP資產(chǎn)沉淀+垂直圈層精準(zhǔn)擊穿+城市共創(chuàng)深度聯(lián)動(dòng)”的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新體系，使跨界聯(lián)動(dòng)從單點(diǎn)活動(dòng)升級(jí)為可持續(xù)的內(nèi)容生產(chǎn)與流量交換網(wǎng)絡(luò)。

首先，京基百納商業(yè)以體系的自主設(shè)計(jì)能力為核心支撐，創(chuàng)造了 “原創(chuàng)IP宇宙”，成功孵化了POP MONKEY、喜柿、鹿小鹿、鷺鷺等多個(gè)深入人心的自有IP，結(jié)合項(xiàng)目定位、客群特征與空間特質(zhì)進(jìn)行定制化落地，不僅實(shí)現(xiàn)了IP從線上到線下的場(chǎng)景轉(zhuǎn)化，更覆蓋節(jié)慶、主題、氛圍等多維場(chǎng)景表達(dá)，展現(xiàn)出立體化空間敘事能力。

從掀起全城潮流派對(duì)的「POP MONKEY蕉點(diǎn)特別企劃」，到營(yíng)造出溫暖治愈的打卡空間的「LULU鷺鷺限定快閃店」，均體現(xiàn)了內(nèi)容與場(chǎng)景深度融合的創(chuàng)新實(shí)踐。尤為值得稱(chēng)道的是，鷺鷺I(yè)P衍生品首次嘗試通過(guò)快閃店形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)化落地，目前已售出1500余份，驗(yàn)證了原創(chuàng)IP的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

更為深刻的是，京基百納商業(yè)始終以城市文化共建者的姿態(tài)，推動(dòng)IP生態(tài)與城市肌理的深度融合。如KK ONE與深圳灣公園深度聯(lián)動(dòng)，不僅以深圳灣公園蒼鷺為原型與觀鳥(niǎo)協(xié)會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)共同創(chuàng)作了“鷺鷺”IP，還創(chuàng)新推出輕量化服務(wù)接駁點(diǎn)，通過(guò)商場(chǎng)的免費(fèi)停車(chē)權(quán)益和便民好物銜接公園客流，將公共流量高效轉(zhuǎn)化為商場(chǎng)客流；KK TIME夏季“深圳荷花賞”、“中秋游園會(huì)”與洪湖公園的在地化運(yùn)營(yíng)合作，進(jìn)一步拓展了商業(yè)空間與城市生態(tài)空間的互動(dòng)維度。

在與城市多元資源聯(lián)動(dòng)方面，京基百納商業(yè)展現(xiàn)出操盤(pán)“城市級(jí)事件”的成熟能力。通過(guò)引入寶可夢(mèng)華南獨(dú)家主題快閃，落地小奇跡深圳唯一快閃，策劃王心凌、汪蘇瀧、華晨宇等明星應(yīng)援、國(guó)乙Only展等高人氣活動(dòng)迅速引爆流量池；與政府及公共機(jī)構(gòu)共同打造“深聲不息”音樂(lè)會(huì)、千人跆拳道大賽、水貝時(shí)尚之夜等具有廣泛影響力的公共文化事件；同時(shí)，主動(dòng)構(gòu)建專(zhuān)業(yè)賽事平臺(tái)，自主承辦或引入國(guó)際象棋、籃球、王者榮耀、這就是歌手等專(zhuān)業(yè)賽事，使其成為城市活力的重要策展場(chǎng)。

圍繞品牌運(yùn)營(yíng)，京基百納商業(yè)同步推行系統(tǒng)性提升計(jì)劃：一方面通過(guò)銷(xiāo)售激勵(lì)、資源傾斜、專(zhuān)屬補(bǔ)貼等政策助力品牌突破業(yè)績(jī)；另一方面，聯(lián)動(dòng)場(chǎng)內(nèi)書(shū)店、影院、潮玩、零售、餐飲等多元業(yè)態(tài)品牌，持續(xù)共創(chuàng)如作者簽售、城市主題跑、科學(xué)實(shí)驗(yàn)秀、首展快閃等契合項(xiàng)目調(diào)性的標(biāo)志性活動(dòng)，推動(dòng)品牌從“場(chǎng)內(nèi)運(yùn)營(yíng)”向“內(nèi)容共建者”深化轉(zhuǎn)型。

這些精彩紛呈的活動(dòng)，遠(yuǎn)非一場(chǎng)“自嗨”，同樣蘊(yùn)含著京基百納商業(yè)與場(chǎng)內(nèi)商戶(hù)深度協(xié)同的“共生共創(chuàng)”智慧，在線上實(shí)現(xiàn)了裂變式傳播，在線下則切實(shí)轉(zhuǎn)化為客流與銷(xiāo)售，成為驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的第二曲線。

會(huì)員體系的“共享”與“權(quán)益”升級(jí)

2025年，京基百納商業(yè)的會(huì)員體系實(shí)現(xiàn)了“權(quán)益”和“共享”升級(jí)的關(guān)鍵跨越?！熬┗鵎K會(huì)”全面煥新，讓“積分當(dāng)錢(qián)花”、“免費(fèi)停車(chē)”和“超級(jí)會(huì)員周”等權(quán)益回饋激活消費(fèi)；同時(shí)，聯(lián)合藝術(shù)策展人引入非遺手作沙龍，讓會(huì)員在琥珀鑲嵌、衍紙團(tuán)扇、扎染手帕、琺瑯發(fā)飾等體驗(yàn)活動(dòng)中，完成從消費(fèi)到文化認(rèn)同與社交的連接。

更具突破的是，“京基KK會(huì)”會(huì)員體系于去年實(shí)現(xiàn)五大項(xiàng)目積分共享與權(quán)益通用，使會(huì)員身份成為京基百納商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的“城市護(hù)照”自由穿梭。

截至目前，京基百納商業(yè)會(huì)員總量近500萬(wàn)，會(huì)員銷(xiāo)售增長(zhǎng)6%，會(huì)員銷(xiāo)售占比35%，這標(biāo)志著京基百納商業(yè)使其“與城共生”的理念，在用戶(hù)層面得到了最生動(dòng)的落地。

Vol.3

城市需要什么

京基百納商業(yè)就“種下”什么

在京基百納商業(yè)持續(xù)迭代商業(yè)空間的同時(shí)，“與城共生”始終是其堅(jiān)守的運(yùn)營(yíng)內(nèi)核：京基百納商業(yè)通過(guò)夏日“公益送清涼”關(guān)懷勞動(dòng)者、響應(yīng)“地球熄燈一小時(shí)”踐行環(huán)保、聯(lián)動(dòng)開(kāi)展“舊書(shū)翻新”推動(dòng)知識(shí)循環(huán)等一系列行動(dòng)，不斷延伸商業(yè)空間的城市服務(wù)功能，真正實(shí)現(xiàn)了商業(yè)與城市的同頻生長(zhǎng)。

回顧2025年，京基百納商業(yè)解碼心得是以 “深度在地化運(yùn)營(yíng)” 向下扎根，借 “與城共創(chuàng)” 的營(yíng)銷(xiāo)體系向陽(yáng)伸展，將自己系統(tǒng)性地寫(xiě)進(jìn)城市發(fā)展的敘事之中。

面向2026年，京基百納商業(yè)繼續(xù)讓不同的種子在不同的土壤中綻放獨(dú)特光彩：針對(duì)城市級(jí)標(biāo)桿項(xiàng)目，以持續(xù)的煥新與深化的服務(wù)保持活力，用高能級(jí)首店點(diǎn)亮區(qū)域的時(shí)尚星光；面對(duì)區(qū)域級(jí)項(xiàng)目，進(jìn)一步深挖在地文化屬性，聯(lián)動(dòng)政府資源，連接大型城市級(jí)文體盛事，讓商業(yè)體成為城市文化的會(huì)客廳；在社區(qū)型項(xiàng)目上，優(yōu)化客群結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)效率，擴(kuò)大客群輻射力，讓商場(chǎng)成為更溫暖、更便捷的社區(qū)生活中心。

每個(gè)項(xiàng)目都不是滿足于單純的商品交易場(chǎng)所，歸根結(jié)底是強(qiáng)化“與城共生”的在地化敘事運(yùn)營(yíng)。這一切的背后，是京基百納商業(yè)對(duì)深圳這座城市始終如一的深情，用商業(yè)的匠心，灌溉出一片與城市共榮共生的森林。

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