前幾天群友高度討論了南二環(huán)的房價，切入點就是海納新潮，看上去這個項目的二手已經大幅低于目前周邊的新盤，那就順著這個話題聊聊。

二手情況

近期成交一套127平，精裝單價1.48W，詢問房源情況，14樓。

當年項目的一手售價高達2.8W左右。

對于海納新潮當初的定位，主打就是南二環(huán)的限高高得房率，配合當時融信慣用的飄窗+設備平臺，整體得房率都不錯。

戶型設計也非常主流，2T4就是標準連廊產品，2T2就是標準獨梯產品。

依靠靠近地鐵的優(yōu)勢，在當時是南二環(huán)外環(huán)最貴的新盤。

項目經歷了幾次輿論爭議，首先就是北面的廟宇事件、然后是房企暴雷，再然后就是大雨被淹。

從群友反饋來看，B區(qū)是保交樓，交付情況一般。

只不過如今再看項目的價格，可謂是擊穿了底限。

查看項目近1年的房價表現，年初群友發(fā)的信息是工抵房6折，87平-全款145W，單價1.62W。

項目交付后的二手成交商品房1.7W左右。

這次的1.48W，即便有未滿二的增值稅，依然是擊穿了底價。

總價185W，買一個獨梯小高層的精裝四房，這對比周邊新盤會如何？

四大金剛

伴隨著這樣的價格沖擊，板塊在售的四大金剛，目前主要是北源云筑、左海望悅。

成交均價，近期望悅是2.2W，北源云筑2.4W，此前的映南臺2.2W。

除了建總尚璟做純剛改起步外，這三個項目的定位與海納新潮B區(qū)可以說是非常接近，甚至一樣。

主打就是2T4連廊，中戶89平端頭110平左右，2T2戶型就是125平以上。

剛需+剛改的混合搭配。

四大金剛由于沒趕上新規(guī)，所以這些項目的整體品質得房率，與前幾年板塊的新盤其實沒有太大差異。

由于現在內卷，稍微對公區(qū)做了一些升配，園林加強了一下，架空層做了一些配套。

簡單理解就是：融創(chuàng)福州府的公區(qū)+海納新潮的戶型。

當海納新潮1.48W，在對比四大金剛，其中左海望悅直線距離800米，在售2.2W，差價7K。

并不算出眾的社區(qū)，以及一般的裝標，是如何在大價差下銷售？

這時候再看看四大金剛的去化情況：

2023年3月左海望悅啟動網簽開始，四大金剛開始進入網簽系統(tǒng)。

目前過去34個月，近3年時間。

簡單回顧一下歷史，在上市初期，尚璟、北源、望悅，三個項目差不多時間先后上市。

首開價格，望悅精裝2.7W，北源云筑精裝2.8W，尚璟毛坯2.7W。

望悅第一個上市，前幾個月數據還算可以，后來就開始個位數。

北源除了首開第一個月，隨后長達一年都是月均個位數。

兩個最大體量的新盤，月均都在個位數，無疑對板塊信心是很大的沖擊。

當時，整個板塊的去化數據全部依靠江南尚璟。

雖然是毛坯，定價與另外兩個接近，但是依靠更好的門檻定位，加上部分洋房設計，以及115，125平，不算過大的面積差。

江南尚璟成了最大的受益者，也因為價格定的過硬，導致2023年7月開始，長達大半年板塊去化數據都偏差。

這也是四大金剛的至暗時刻，其他板塊沒有大體量供應，樓市還有一點量，這里成了福州樓市最慘的存在。

2024年下半年，隨著尚璟大部分去化，映南臺上市，給出毛坯定位，加上壓低售價的偏剛需定位。

項目跑量情況量化，此外的榕發(fā)也在那個時間，對在售新盤都開啟新一輪的調價等變化，從攬湖、譽湖再到北源，都做到大幅跑量。

就這樣四大金剛進入相對平穩(wěn)的去化周期，持續(xù)了近一年。

隨著映南臺去化大部分后，望悅靠著現房的狀態(tài)，以及福州剛需產品見底，周邊新盤也沒有過多89平等產品。

開啟了一些反彈走勢，近3年網簽1893套，月均55套。

最近2個月，板塊的表現依舊不錯，望悅、北源都排在網簽前列。

12月目前第一是望悅的32套。

這里沒有新規(guī)的加持，沒有所謂的下層會所，泳池等。

加上不遠處的次新二手差價近7K的存在，到底為何還能吸引購房者？

首先就是供需關系，南二環(huán)作為最早的四大金剛，不過這兩年板塊以及周邊的供應情況如何：

板塊從四大金剛開始，3年多時間周邊的供應相對短缺，大面積都在城南，但是這些新盤對板塊的沖擊忽略不計。

以南二環(huán)一帶為例，只有新榕拿下的兩幅江南CBD南側的小地塊，以及榕發(fā)在后坂的小地塊，周邊環(huán)境遠不如四大金剛。

接著是今年的地塊，南江濱2幅、老倉山一幅，從拿地和條件來看，基本鎖定了做大戶型改善。

最終也就剩下四大金剛周邊的兩幅，左?？z和公館58畝，也是給改善定位。

唯一有憧憬的就是近期剛拿地的榕發(fā)純商，位于中駿世界城南側，只不過面積僅26畝。

盤點一圈下來，對比金山、鼓臺、二內晉等爆發(fā)供應，南二環(huán)四大金剛周邊的供應實際是空窗期，后續(xù)大部分地塊都不大，都是改善定位。

這樣的背景下，四大金剛的去庫存壓力也就有所緩和，這是供應端的利好。

接著就是片區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢，北園東升舊改，構造了成片開發(fā)的區(qū)域，特別在南二環(huán)這里的城市界面一直被詬病。

北園東升成片開發(fā)，路網完善后，相對的界面干凈了不少，特別對比郭宅后坂、以及江南CBD南側，周邊依舊充斥著大量廠房、園區(qū)、棚戶區(qū)。

加上二環(huán)內的路網隔離，雖然不算遠，但是心理感觀上依舊會產生差別。

還有最主要一點，市場對新盤一直都是偏愛，加上整個大福州剛需供應本就低，這里靠地鐵+SM+二環(huán)內+低密的優(yōu)勢，也足夠吸引剛需市場。

盤點總結

對于四大金剛，雖然沒有趕上好時代，但是好歹也半只腳從泥坑拔了出來，對比后續(xù)的高宅、三遠、西園，這里算是強上不少。

目前89左右的庫存，映南臺28套，北源云筑A區(qū)25套，云啟-112套，望悅-176套，合計300套左右。

108平以上的庫存，映南臺77套，北源云筑A區(qū)309套，云啟-140套，望悅-237套，尚璟66套，合計800套左右。

目前整個福州主體也是改善新盤為主，即便非純改善也是剛改為主，比如新榕江和閱等，這也讓板塊100平以下，特別89左右的三房兩衛(wèi)，成為相對有優(yōu)勢的產品。

當然，一公里內，靠外圍品質偏差的次新，200W買獨梯的四房，還是買區(qū)域更新更近配套的連廊小三房？

這確實是一個有趣的選擇，目前市場新盤，很容易被拿來與周邊房齡大的二手做對比，這里對比的卻是房齡很新的二手。

這時候，不知道購房者會如何選擇，至少目前來看，好像四大金剛并未被過大的影響。

這可能就是新盤市場。

題外話

如果說四大金剛是界面相對清楚的居住區(qū)，那郭宅后坂江南CBD南側，都是工業(yè)園區(qū)伴著住宅。

這種形勢，與目前金山板塊略有點相似。

這種距離并不遠，界面略有差別的片區(qū)，差價到底多少更合理？