萬科又一次被推到了聚光燈下，這次是一紙被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標的接近11億元，對于正在債務(wù)展期拉鋸戰(zhàn)中苦苦掙扎的萬科來說，無異于雪上加霜。

而這也是萬科近兩年多來首次被執(zhí)行，上一次是2023年5月，其被執(zhí)行3393元。

三千和十億的強烈對比，萬科的壓力等級已然不同往日。

時隔兩年，萬科再被強制執(zhí)行

近日，萬科企業(yè)股份有限公司(簡稱萬科；股票代碼：萬科A；000002.SZ）、長沙市萬科企業(yè)有限公司新增一則被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標的大約10.90億元，執(zhí)行法院為湖南省長沙市中級人民法院。

圖源：天眼查

這是萬科近兩年多來首次被執(zhí)行。上一次是2023年5月，其被執(zhí)行3393元，執(zhí)行法院為西安市未央?yún)^(qū)人民法院。

10.9億元的執(zhí)行信息，相對于萬科的體量并不算巨大，但在這個敏感時刻，它釋放了一個危險信號：目前萬科的債務(wù)糾紛，已不僅僅是與債權(quán)人的協(xié)商，推進到了司法層面。

除此之外，萬科還傳出了多條股權(quán)被凍結(jié)的信息。

最近的一次，1月初，萬緯物流發(fā)展有限公司被凍結(jié)股權(quán)數(shù)額2.5億人民幣，凍結(jié)期限為3年，執(zhí)行法院為江蘇省徐州市中級人民法院。萬科對該公司持股81.6226%，屬于絕對控股。

圖源：企查查

更早之前，2025年12月30日和12月17日，分別被凍結(jié)2.5億元和5.7億元。

具體債務(wù)上，萬科目前境內(nèi)債務(wù)共有160.98億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比高達84.61%，金額達123.66億元。

而2025年三季報顯示，公司1-9月歸母凈虧損280.2億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)稅后毛利率已降至2.0%。

對于萬科來說，債務(wù)壓頂、股權(quán)凍結(jié)、展期接連失敗，如今新增被強制執(zhí)行信息，無疑進一步動搖市場信心，也再次將萬科的流動性危機推至臺前。

債務(wù)冰山下，萬科的博弈

眾所周知，萬科近期有多只債券同時進行展期談判，至今已拉鋸兩個多月。

2025年11月末，萬科首次啟動債務(wù)展期流程，針對余額20億元、原定于12月15日到期的中期票據(jù)“22萬科MTN004”提出展期方案，打破了成立以來無債務(wù)展期的紀錄。

但展期之路開局不利。

12月10日，“22萬科MTN004”首次持有人會議上，萬科提出的初步展期方案，該方案提議本金展期一年，既不支付首付也不派發(fā)利息。

站在債權(quán)人的角度，很難不質(zhì)疑其為“空手套白狼”，因此萬科的初步方案也遭到了反對。

此后，萬科迅速優(yōu)化方案，推出第二版展期方案，然而，這一版本在12月22日的第二次持有人會議上，仍是遭到了拒絕，僅獲得20.2%的支持率，反對比例高達78.3%。

面對前兩輪方案的失敗，萬科在2026年1月中旬提交了第三版展期方案。這一版方案明確了增信標的，為兩筆債券提供了不同的增信擔(dān)保措施。

該債券持有人會議被安排于2026年1月21日舉行，至于結(jié)果如何，很快見分曉。

“22萬科MTN004”以外，另一筆余額37億元的“22萬科MTN005”也接踵而至，原定兌付日為12月28日，兩筆合計57億元。“22萬科MTN005”展期方案同樣遭遇了波折。

而在這場債務(wù)博弈中，萬科大股東深鐵集團的角色變化尤為引人關(guān)注。

2025年以來，深鐵集團已累計向萬科提供借款超過300億元，用于償付債券本息。

然而，深鐵的支持似乎已接近極限。

在11月2日的公告中，萬科剩余可向深鐵新增的有擔(dān)保貸款本金僅為22.9億元，而萬科2025年11月至2026年6月待償境內(nèi)債券本息約為155.46億元，這一金額已無法完全覆蓋萬科即將到期的巨額債務(wù)。

在展期方案中，債權(quán)人強烈要求的“深鐵集團擔(dān)?！睏l款在后續(xù)版本中被移除，轉(zhuǎn)而由萬科自身提供增信。

深鐵支持力度的變化，加之展期一再失敗的消息，加劇了投資者對萬科未來償債能力的擔(dān)憂。

郁亮退休，萬科進入“全深鐵周期”

郁亮退休了，萬科仍在往前走，其面臨的是一場不知何時能抵達終點的跋涉。

1月8日，萬科A（000002.SZ）公告稱，郁亮因到齡退休，已向公司董事會提交書面辭職報告，申請辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)。辭去上述職務(wù)后，郁亮將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

圖源：萬科

一紙“低調(diào)”的公告，為郁亮在萬科三十六年的職業(yè)生涯畫上句號，與2017年接王石棒時的盛大場面形成強烈對比。

當然，早在2025 年 1 月 27 日，郁亮已辭去萬科董事會主席職務(wù)，轉(zhuǎn)任執(zhí)行副總裁，由深鐵集團原董事長辛杰接任董事長，多位深鐵系高管進入核心管理層。

圖源：騰訊新聞

外界對此解讀為，“保留體面，交出實權(quán)”。

如今，隨著“郁亮周期”全面落幕，也標志著：萬科職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)時代的徹底終結(jié)，進入了由深鐵集團主導(dǎo)的“全深鐵周期”。

自2025年初全面接管以來，深鐵已經(jīng)多次出手，向萬科“輸血”。

截至2025年11月11日，深鐵集團向萬科提供的借款金額已達到307.96億元。借款利率普遍設(shè)定在2.34%，顯著低于市場水平，且期限多為三年，可展期，直接用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本息。

真金白銀的股東借款，本質(zhì)上是通過債務(wù)置換將萬科短期高成本公開債務(wù)轉(zhuǎn)化為長期低成本關(guān)聯(lián)借款，緩解其短期流動性危機。

但一直“輸血”顯然不現(xiàn)實，讓萬科恢復(fù)自主造血能力，靠自身經(jīng)營走出困境，才是長久之計。

首先是盤活資產(chǎn)。

萬科將多項核心資產(chǎn)質(zhì)押給深鐵，包括萬物云57.16%股權(quán)，深圳萬科及萬科持有的部分辦公資產(chǎn)，位于成都、天津、蘇州的公寓資產(chǎn)等。

截至2025年三季度末，萬科完成了19個項目大宗交易簽約68.6億元，累計盤活優(yōu)化及新增產(chǎn)能178.4億元。

此外，深鐵直接參與萬科資產(chǎn)處置，如認購中金印力公募基金份額、受讓深圳灣超級總部基地地塊等，幫助萬科快速回籠資金。

其次是業(yè)務(wù)重構(gòu)。

深鐵手里有大量軌道沿線的土地資源，而萬科擅長物業(yè)開發(fā)和運營。

那么，將深鐵的軌道資源和萬科的物業(yè)開發(fā)能力結(jié)合起來，或許有望實現(xiàn)“1+1＞2”的效果。

具體實踐上，去年4月，萬科旗下長租公寓品牌泊寓與深鐵置業(yè)簽署租賃運營協(xié)議，將深鐵的開發(fā)規(guī)模與萬科的房源運營能力整合，打造“軌道+社區(qū)”閉環(huán)模式。

不過，“軌道+物業(yè)”模式能否規(guī)模化變現(xiàn)，形成可持續(xù)的現(xiàn)金流，有待觀察。

目前，距離萬科扭轉(zhuǎn)虧損局面還有一定的路要走。當下所有的舉措，都指向一個目標——為其爭取著更多的喘息空間和轉(zhuǎn)圜余地。

不過，話又說回來，深鐵對于萬科的拯救，其中多少也包含著“騎虎難下”的無奈。

一方面，深鐵對萬科長期股權(quán)投資占比超總資產(chǎn)10%，有著不淺的捆綁關(guān)系，若萬科破產(chǎn)，深鐵也將面臨巨額損失。

2024年，萬科連帶深鐵虧損335.66億元，過去5年利潤被全部吞噬。

另一方面，深鐵系高管已進入萬科核心決策層，為萬科制定方向。

深度綁定的合作模式，讓深鐵很難輕易抽身，若放棄萬科，不僅前期投入的資源與精力付諸東流，自身的多元化布局和軌道交通可持續(xù)發(fā)展之路，也將失去一份重要的市場化支撐。

那么，深鐵時代的萬科能否實現(xiàn)“活下去”，能否在寒冬中等來春天？還需要更多時間和實際成效來驗證。

作者 | 宋輝