靈山灣這片地兒，本來是青島西海岸的漁村，2004年建了惠祥花園后，才有點(diǎn)城市樣。漁民住的都是舊平房，靠海邊捕魚過日子。第一個(gè)小區(qū)帶了些綠化，路也修了點(diǎn)，吸引本地人換房。交通差勁，開車到市區(qū)得兩小時(shí)，房價(jià)低迷，就三千多一平。開發(fā)商不怎么感興趣，項(xiàng)目少，賣得慢。

2012年，黃島區(qū)和膠南市合并成西海岸新區(qū)，濱海大道通車，四十公里長。靈山灣從偏僻地變成交通要道。世茂諾沙灣開工，高層樓帶電梯，房價(jià)五千。建邦聽海也上馬，陽臺(tái)看海。外地人開始看中這兒的位置。

到2014年，房價(jià)七千一平。樓盤十五個(gè)，住宅多帶點(diǎn)商業(yè)。保利海上羅蘭賣七千五，部分戶型有海景。學(xué)校超市建起，漁業(yè)還是主體。影視規(guī)劃剛提，市場(chǎng)活躍但交易不多。

萬達(dá)投五百億建東方影都，填海推海岸三公里。挖掘機(jī)運(yùn)土忙，村莊拆遷幾百戶，補(bǔ)償按平米算。外地人覺得影視有戲，房價(jià)起步上揚(yáng)。

2015到2016年，村子搬空，十幾個(gè)盤開工。塔吊到處，澆筑混凝土日夜不停。高層海景公寓三十層。北京上海買家團(tuán)購，中介忙碌。宣傳影視未來，房價(jià)過萬，賣得快。

2017年，青島樓市熱，靈山灣沾光。項(xiàng)目二十個(gè)，五萬套供應(yīng)。影視報(bào)道多，貸款利率低。海景盤先漲，投資客六成，多套入手。開盤八成成交。

2018年，萬達(dá)茂開業(yè)，商場(chǎng)影院日客五萬。地鐵13號(hào)線一小時(shí)到市區(qū)。房價(jià)兩萬。華潤悅府海景房一百三十平，平臺(tái)觀海。排隊(duì)買，庫存清。

2021年，全國高點(diǎn)，靈山灣三萬一平。華潤靈山灣悅府洋房當(dāng)天賣九成。靈山灣壹號(hào)高層熱銷。供應(yīng)十萬套，西海岸最多。學(xué)校醫(yī)院齊，投資看增值。

2022年起，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，庫存五萬套，去化兩年。折扣一成，星光島空置三成。靈山灣壹號(hào)從一萬八降到一萬五。板塊整體下。

現(xiàn)在2026年，新房一萬六五，二手一萬一三。城發(fā)靈灣瑞城一萬二，海語東方一萬一，鑫苑靈山灣龍璽一萬五。悅府兩萬五，海景更高。成交冷，早投資虧，本地人選實(shí)惠。

開發(fā)商庫存多，消化難。早年概念基建拉快發(fā)展，后周期變，過剩露頭。海景還在，但通勤實(shí)用重。市場(chǎng)理性，居住為主。

房價(jià)起落看供需，早行政調(diào)整路通，影視資金進(jìn)，地鐵商業(yè)成，價(jià)值出。2014七千到2021三萬，四倍漲。海景高端快，普通慢。投資熱，自住少。

高峰后回調(diào)，2022全國調(diào)整，庫存壓頂。新房次新多，去化慢。開發(fā)打折，投資客虧大。星光島最慘，空房沒人接。

當(dāng)前分化，海景高，普通低。靈山灣壹號(hào)一萬五，潤府一萬二五。二手成交少，早買虧本甩。本地挑性價(jià)比，開發(fā)拼庫存。

波動(dòng)教人，概念基建推漲，周期轉(zhuǎn)露風(fēng)險(xiǎn)。海灣資源好，但實(shí)用通勤定價(jià)。從熱捧到理性，居住價(jià)值回位。