青島豪宅圈，最近有點熱鬧，也有點讓人看不懂。

作為青島豪宅圈最新的流量擔當，位于嶗山王家村的君一雲啟，終于揭開了神秘面紗。結果拿到戶型圖和效果圖一看，千萬級起步的四代宅主力戶型，所謂的空中花園，袖珍得讓人意外。

▲嶗山王家村君一雲啟效果圖

1、

王家村豪宅局的“野心選手”

把時間軸撥回到半年前。王家村LS0301-17地塊的拍賣現(xiàn)場，演出了一場“狂飆”，整整5個多小時，197輪拉鋸。海信、華潤都在搶，最后是君一控股殺出重圍，樓面地價26500元/㎡，溢價率17.8%。

▲君一雲啟效果圖

這塊地對君一有多重要？這是君一品牌煥新的生死之戰(zhàn)。君一這家本土老牌房企，這些年雖然深耕青島，但在豪宅上，總感覺差了那么一口氣。為了摘掉“土味”標簽，君一這次是下了血本，又是換帥，又是去一線城市考察，甚至喊出了“涅槃重生”的口號。

君一雲啟，位置確實沒得挑，王家村板塊，嶗山前海一線，妥妥的“青島金腰帶”。往東是午山，往南是石老人大海，周邊全是幾千萬起步的豪宅。

▲君一雲啟效果圖

君一雲啟項目規(guī)劃總建面6.58萬㎡，容積率2.0，一共7棟樓，12到16層的小高層。低密、圈層、稀缺，豪宅的三大要素都齊了。

▲君一雲啟項目指標

嶗山王家村片區(qū)，近年來風頭正勁，除了君一雲啟之外，還有嶗山首個四代宅頤和悅府，以及海信新拿的王家村地塊，這三個新項目齊聚一堂，再加上海信海德山莊、天一仁和吾疆等項目，引發(fā)市場持續(xù)關注。君一雲啟，會是王家村豪宅的新希望嗎？

2、

空中花園“縮水，進化還是減配？

四代宅，君一雲啟最大的賣點?？罩谢▓@，是四代宅的核心賣點之一。

▲君一雲啟效果圖

君一雲啟整個小區(qū)7棟樓，只有不靠路的4棟樓，做了四代宅設計。主力戶型221㎡的大平層，其空中花園面積竟然只有13.2㎡。

▲君一雲啟221平戶型圖

13.2㎡是什么概念？放張茶桌，擺兩把椅子，再養(yǎng)盆發(fā)財樹，基本就滿了。想在上面搞個“私家花園”？基本是想多了。

這不禁讓人想問：青島的四代宅的空中花園，怎么越進化越“摳搜”了？

早期的第四代住宅，大露臺、挑高兩層，看起來是爽，但采光遮擋、隱私對視等問題堪憂。

▲君一雲啟的袖珍露臺

所以，君一雲啟這次的空中花園“縮水”，其實更像是一種面對現(xiàn)實的妥協(xié)，或者叫“學乖了”。把露臺做小，采用了“錯層交叉”的設計，這樣既保證了每一戶的私密性，避免了樓上、樓下對視的尷尬，又最大程度地解決了采光問題。

從實用角度看，這種“克制”的空中花園，更好打理，也更符合北方人的居住習慣。但現(xiàn)在的局面，有點尷尬：這袖珍露臺，能不能被那群挑剔的千萬級買家買單？還真得打個大大的問號。

3、

嶗山的“尷尬 C 位”

如果不看戶型，光看地段，君一雲啟的挑戰(zhàn)可能更大。王家村確實是好地段，但君一這塊地，正好卡在了一個讓人“愛恨交織”的尷尬C位上。

減分的學區(qū)房

君一雲啟南側規(guī)劃了一所24班的小學，東南側還要建一所30班的初中。

▲君一雲啟，被兩所學校包夾

對于剛需盤，那是學區(qū)房，是加分項。但對于追求極致靜謐、私密的高凈值人群來說，緊鄰學校絕對是個巨大的減分項。那種早晚高峰的喧鬧，那種人流混雜的煩躁，絕不是千萬豪宅該有的生活畫風。更何況，這兩所學校的教育資源含金量如何，目前還不明朗，能不能吸引豪宅客戶更是個未知數。

看海的玄學

君一雲啟號稱“坐擁山海資源”。山是有的，東邊的午山確實近在咫尺。但海呢？這就有點扎心了。項目雖然離海不算遠，但南邊和西南方向，早就被海信海德山莊、天一仁和吾疆這些“前輩”給遮擋了。

▲君一雲啟周邊實景（南向視角）

君一雲啟限高54米，最高只有16層。而南邊擋著的那些樓，高度跟它差不多，地勢還比它靠前。這意味著，君一雲啟除了極少數高層住戶，能從樓縫里瞄見一點海平線，大部分低樓層的業(yè)主，基本就告別海景了。

這對于一個主打“山海景觀”的豪宅來說，看不見海，多少有點名不副實。

“圈層”的隔閡

君一雲啟項目西側，緊鄰著王家村的原村民安置房。這話可能有點得罪人，但不得不說，這確實是很多富人在意的一個點，難免會讓那些講究“純粹圈層”的富裕階層心里犯嘀咕。豪宅之所以貴，很大一部分賣的是“鄰居是誰”。這種物理距離上的零距離接觸，是君一必須面對的客群抗性。

▲君一雲啟周邊實景（西向視角）

當然，君一也不是沒有機會。隔壁的“地王盤”頤和悅府，雖然更豪、更純粹，但那接近4萬的樓面價，讓它成了“高位站崗”的代表，入市更是壓力山大。相比之下，君一這塊地拿得便宜啊，樓面地價只有頤和悅府的67折。

▲頤和悅府已經封頂

這就是君一雲啟最大的底牌：性價比。

在頤和悅府因為成本太高、而不得不端著架子的時候，君一雲啟完全有空間，用比頤和悅府低得多的價格，提供一個雖然有瑕疵但依然高配的產品。這對于那些想擠進嶗山前海富人區(qū)，但又夠不著幾千萬頂豪的“入門級富豪”來說，是有相當吸引力的。

君一雲啟現(xiàn)在的策略很明顯：既然外部環(huán)境改變不了，那就在內部死磕。

▲君一雲啟城市甲板示意圖

于是，我們看到了君一雲啟全玻璃幕墻的高顏值，看到了號稱花了千萬設計費請來的GOA大象、朗道國際、CCD香港鄭中這“豪宅三劍客”，看到了那個懸浮式的城市甲板，還有那個超大會所……

▲君一雲啟效果圖

至于市場買不買賬？

君一雲啟預計3月份就要入市了。到時候，是憑借性價比實現(xiàn)彎道超車？還是因為這些尷尬的硬傷，而被市場“教做人”？很快就會見分曉。這場青島豪宅圈四代宅的新老對決，好戲才剛剛開始。