小區(qū)業(yè)主眾籌千萬元，將房子現(xiàn)有的條磚外立面全部替換為鋁板和真石漆，平均下來每戶出資1.39萬元到2.85萬元不等。外立面更新后，不僅小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境得到了改善，小區(qū)房價也因此從3萬元漲到了4萬元，總價平均上漲100萬，得到了較大的提升。不得不佩服小區(qū)業(yè)主的眼見和魄力！

那么，在現(xiàn)行法律框架內，我們的小區(qū)能進行外立面更新嗎？

事實上這是完全可行的，但是我們在進行小區(qū)外立面更新時，有三方面需要引起注意：

一、在外立面更新時應當首先通過業(yè)主大會決議

《民法典》第二百八十七條第一款規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定……（七）改建、重建建筑物及其附屬設施。”再參考《上海市房屋立面改造工程規(guī)劃管理規(guī)定》（現(xiàn)已失效）第八條第一款第二項“……房屋涉及多個產權人的，應當按照《物權法》的規(guī)定征得相關業(yè)主的書面同意�！虼�，對建筑物外立面的改建應當依法由業(yè)主共同決定。

《民法典》第二百八十七條第二款進一步規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。

所以，根據以上規(guī)定，一般小區(qū)中有二分之一（2/3*3/4）人數和專有面積以上居民同意外立面更新，就可以通過業(yè)主大會決議進行更新。

值得注意的是，業(yè)主大會決議中，應當對外立面的更新方案、資金來源等重要內容作出明確約定，以便后續(xù)申報操作。

二、依法申報工規(guī)證審批

《上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第三十四條：“下列建設項目，建設單位或者個人應當按規(guī)定申請辦理建設工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證：……（三） 市人民政府確定的區(qū)域內的房屋立面改造工程�！薄渡虾Ｊ腥嗣裾k公廳關于同意上海市房屋立面改造工程規(guī)劃管理區(qū)域的通知》對上海市房屋立面改造工程規(guī)劃管理區(qū)域作了明確規(guī)定。

因此如擬進行外立面改造的小區(qū)位于上海市工程規(guī)劃管理區(qū)域內，那么為了城市規(guī)劃的統(tǒng)一有序，應當依法向屬地的規(guī)劃管理部門申請辦理工規(guī)證許可。

三、確定建設單位明確主體責任

小區(qū)外立面更新屬于業(yè)主共同事項，業(yè)主大會通過后，在后續(xù)的申報審批、工程發(fā)包、工程驗收中，需要明確具體的建設單位以承擔主體責任。

一種為由業(yè)委會作為建設單位承擔主體責任。《業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)則》第二條規(guī)定：“業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督�！币虼�，基于業(yè)委會執(zhí)行業(yè)主大會決定的法定身份，業(yè)委會可作為法定主體履行主體責任。

另一種方式為委托代建方式申請。由于外立面更新涉及到事項較為復雜專業(yè)、且需耗費大量的時間精力，業(yè)委會往往無力獨自承擔，因此在實踐中，如經費允許，可在業(yè)主大會表決通過后，委托專業(yè)的代建單位實施。

同時建議在委托代建單位時，應當簽訂委托代建協(xié)議，以書面方式明確委托代建的內容和雙方權利義務關系、法律責任，避免后續(xù)糾紛發(fā)生。

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