當(dāng)市場(chǎng)的喧囂歸于平靜，真正的需求才浮出水面。

回望2025年的深圳樓市，兩個(gè)字最貼切：穩(wěn)，悶。

曾經(jīng)一房難求的狂熱景象已然褪去，市場(chǎng)進(jìn)入一種近乎冷靜的理性期。購(gòu)房者的心態(tài)也從“性價(jià)比”走向“質(zhì)價(jià)比”：不只看價(jià)格，更看值不值。

然而，平靜之下亦有結(jié)構(gòu)性熱潮：

上半年，深圳樓市調(diào)控政策以金融政策為主，交易保持一定活躍度，但整體仍處調(diào)整期，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，需求釋放節(jié)奏較為緩慢。

進(jìn)入下半年，市場(chǎng)明顯分化：

• 成交金額TOP1——深圳灣澐璽，頂豪強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)跑，以 成交約147億穩(wěn)居榜首， 這是深圳人對(duì)核心資產(chǎn)與品質(zhì)生活的追逐；

• 成交套數(shù) TOP1——山樾灣，則 是剛需力 量主導(dǎo)市場(chǎng)，成為普通家庭“上車安居”的首選出口，真實(shí)映射出民生層面的居住剛需。

為什么山樾灣能在眾多商品房中脫穎而出？

在壹地產(chǎn)看來(lái)，關(guān)鍵在于它實(shí)現(xiàn)了一場(chǎng)政策與民生需求的共振。

2025年10月，南山安居房正式向輪候庫(kù)外家庭開(kāi)放申購(gòu)，迅速點(diǎn)燃市場(chǎng)，其開(kāi)庫(kù)后申請(qǐng)家庭屢破千戶，二&三隊(duì)列約占95%，庫(kù)外600多戶家庭抓住機(jī)會(huì)上車，第二次開(kāi)庫(kù)銷量更創(chuàng)下項(xiàng)目成交歷史第二高。

值得注意 的是， 這種“開(kāi)庫(kù)”釋放的 安居紅利，在龍華即將開(kāi)啟； 但不同的是，龍華在安居商品房面向庫(kù)外銷售的數(shù)量的供應(yīng)上遠(yuǎn)不及南山。

龍華當(dāng)前僅此在售安居房項(xiàng)目——縉熙園，現(xiàn)已正式對(duì)庫(kù)外家庭開(kāi)放申請(qǐng)。 這意味著，繼南山之后，龍華的安居窗口也已打開(kāi)。

圖源深圳住房和建設(shè)局

01.

安居房進(jìn)入「絕版去化」期

“開(kāi)庫(kù)”是剛需上車的寶貴窗口

自2023年8月1日起，深圳已全面停止新增安居型商品房的規(guī)劃建設(shè)和輪候申請(qǐng)受理。

這意味著，全市僅剩約 2萬(wàn)套存量房源 ， 賣一套少一套，進(jìn)入“絕版去化”階段。

面對(duì)市場(chǎng)的需求，政府選擇主動(dòng)“開(kāi)閘”，政策門檻持續(xù)優(yōu)化：

戶籍放寬：從規(guī)定全家深戶，變?yōu)閮H要求主申請(qǐng)人為深圳戶籍；

年齡條件：單身申請(qǐng)人年齡門檻，在“開(kāi)庫(kù)”后已從35歲以上，進(jìn)一步延伸至第三隊(duì)列滿30歲即可申請(qǐng)。

這些調(diào)整，無(wú)一不是為那些真正在深圳奮斗、扎根的年輕人，推開(kāi)了一扇更具現(xiàn)實(shí)意義的安家之門，用存量資源，托底真實(shí)居住需求，也是剛需留深的“最后紅利”。

壹地產(chǎn)制圖

據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全市已有7個(gè)項(xiàng)目官宣對(duì)輪候庫(kù)外家庭“開(kāi)庫(kù)”。其中，縉熙園作為全市第三個(gè)、更是龍華區(qū)首個(gè)“開(kāi)庫(kù)”項(xiàng)目，意義尤為重大。

“首次”意味著窗口和先機(jī)。

龍華作為產(chǎn)業(yè)與 人口大區(qū)，長(zhǎng)期積壓著大量的剛需購(gòu)買力。此次“全區(qū)首次”開(kāi)庫(kù)，是政策的一次重點(diǎn)傾斜，也是在存量 耗盡前，對(duì)龍華剛需的一次集中“補(bǔ)票”機(jī)會(huì)。

同時(shí)，價(jià)格“剪刀差”也極具吸引力。縉熙園均價(jià)約2.8萬(wàn)/㎡，與周邊約4萬(wàn)/㎡左右的商品房形成顯著價(jià)差，性價(jià)比突出。

數(shù)據(jù)僅供參考

值得注意的是，當(dāng)前開(kāi)放的是第二隊(duì)列申購(gòu)。一旦后續(xù)第三隊(duì)列加入，申請(qǐng)人數(shù)將大幅增加，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必更加激烈。

且 在全市存量中，龍華僅有 3個(gè)項(xiàng)目 ， 其中還有傳言某項(xiàng)目將優(yōu)先面向特定單位定向配售。隨著 門檻降低、政策松動(dòng)，龍華的安居上車機(jī)會(huì)愈發(fā)稀缺。

02.

“能買”or“值得買”？

兩大維度看懂縉熙園

機(jī)會(huì)擺在面前，縉熙園是“能買”，還是“值得買”？

答案，藏在兩個(gè)維度之中。

“ 首先，項(xiàng)目所在區(qū)位兼具產(chǎn)業(yè)高地+純粹宜居雙重優(yōu)勢(shì)，是龍華少有的“干凈板塊”。

在深圳，真正的稀缺不是土地，而是“不被稀釋”的城市界面與資源濃度。

縉熙園所在的九龍山數(shù)字城，便是這樣一個(gè)不可多得之地。

從城市高空俯瞰，就能發(fā)現(xiàn)該片區(qū)以高品質(zhì)住宅、科研用地及生態(tài)綠地為主，無(wú)城中村、無(wú)工業(yè)污染，是龍華少有的“干凈板塊”。

這不僅保障了區(qū)域環(huán)境的純粹性，更意味著資源投入的高度聚焦。

如今，這片“凈地”上已經(jīng)形成了千億級(jí)數(shù)字經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈：

華為、富士康、邁瑞醫(yī)療、華潤(rùn)三九、傳音控股、硅谷動(dòng)力、德國(guó)萊茵、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)集團(tuán)、硅基仿生和思榕智能等全球頭部企業(yè)環(huán)伺。去年成功出讓的兩宗地塊，已明確用于建設(shè)柔性智能顯示研發(fā)中心，以及布局A11機(jī)器人、可穿戴設(shè)備與智能裝備產(chǎn)業(yè)。

人工智能、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等前沿產(chǎn)業(yè)加速集聚，“數(shù)字智造+生態(tài)科技”雙輪驅(qū)動(dòng)，片區(qū)目標(biāo)直指粵港澳大灣區(qū)的智造中心。

區(qū)位示意圖

產(chǎn)業(yè)聚人，配套留人。

根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)將有超20萬(wàn)高精尖人才匯聚于此工作與生活，形成強(qiáng)大的人才磁場(chǎng)與持續(xù)創(chuàng)新動(dòng)能。

區(qū)域配套兌現(xiàn)也正在全面提速：

• 景悅路路網(wǎng)煥新升級(jí)，貫通南北，直通華為基地，并快速接駁主干道，直達(dá)福田；

• 大型商住綜合體正在穩(wěn)步建設(shè)，福城天虹購(gòu)物中心、合正觀瀾匯廣場(chǎng)等能滿足日常生活所需；

• 教育方面更是幼-小-初-高四個(gè)教育階段全覆蓋，如項(xiàng)目旁邊有一所九年制學(xué)校正在規(guī)劃，周圍聚集了行知學(xué)校、福城實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍華科技實(shí)驗(yàn)高級(jí)高中、深圳第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等。（學(xué)區(qū)劃分以當(dāng)年教育局劃分為準(zhǔn)）

一個(gè)融合高知人群、高成長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)、高濃度配套的區(qū)域，正加速成型。

項(xiàng)目提供華為實(shí)景圖

當(dāng)“產(chǎn)業(yè)升級(jí)-人口流入-配套升級(jí)-資產(chǎn)增值”進(jìn)入正向循環(huán)，縉熙園便占據(jù)了未來(lái)價(jià)值的核心。

“ 其次，從項(xiàng)目本體來(lái)看，打破刻板印象，安居房也能高品質(zhì)。

在多數(shù)人印象中，安居房≈高容積率+筒子樓+犧牲舒適度。

但縉熙園徹底打破這一刻板認(rèn)知。

對(duì)內(nèi)——居住體驗(yàn)和品質(zhì)堪比商品房。

先來(lái)看幾個(gè)硬性指標(biāo)——

布局上縉熙園采用四葉草布局，兼顧了功能性與美觀性，這在安居房中難得一見(jiàn)；

容積率僅3.58，綠化率高達(dá)40%，先天自帶低密宜居基因；

樓棟間距超45米，有效保障采光、通風(fēng)與私密性；

采用“3梯8戶”設(shè)計(jì)，算下來(lái)1梯2.6戶的配置，無(wú)論是在普通商品房還是安居房上都很少見(jiàn)，在高效滿足出行需求的同時(shí)，亦兼顧日常生活的舒適度。

這些指標(biāo)即便放在當(dāng)下主流商品房橫向?qū)Ρ?，也極具競(jìng)爭(zhēng)力。

而數(shù)據(jù)背后，是對(duì)居住舒適度的深切考量，真正實(shí)現(xiàn)了從“有得住”到“住得好”的跨越。

在戶型設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目同樣展現(xiàn)了深度的考量，建面約68–89㎡的2-3房，恪守實(shí)用主義原則，將需求融入設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

68m2的2房，戶型方正，兩個(gè)臥室均帶有飄窗，不僅提升采光與視野，后期可操作性高，真正做到了“少即是多”，在有限的空間內(nèi)完成最多的生活功能。

89m2的3房，則進(jìn)一步升級(jí)居住體驗(yàn)。動(dòng)靜分區(qū)合理，公私互不干擾。主臥進(jìn)深超4米，尺度舒展，輕松容納更多生活場(chǎng)景，私密性與舒適感兼?zhèn)洹?/p>

戶型圖（左右滑動(dòng)）

對(duì)外——半山半城，環(huán)境天花板。

項(xiàng)目坐擁九龍山森林公園、茜坑水庫(kù)等生態(tài)資源，推窗即是綠景推窗即見(jiàn)層疊綠意，出門便是林蔭步道，是城市中難得享有的寧?kù)o與自然視野。

住在縉熙園，清晨被鳥鳴喚醒，傍晚伴落日歸家，哪怕只是站在陽(yáng)臺(tái)遠(yuǎn)眺片刻，也能卸下整日的疲憊，收獲一份難得的治愈。

茜坑水庫(kù)實(shí)景圖

值得一提的是，項(xiàng)目為精裝交付，目前已是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，預(yù)計(jì)2026年3月即可交付，真正實(shí)現(xiàn)“省心、省時(shí)、即買即安心”。

樣板間實(shí)景圖；僅供參考（左右滑動(dòng)）

03.

算清三筆賬

看清安居房的真實(shí)價(jià)值

在當(dāng)下市場(chǎng)，或許仍有人猶豫：安居房，還是一個(gè)值得的選擇嗎？

我們不妨跳出情緒，理性算清楚三筆關(guān)鍵賬。

第一筆賬：成本賬

安居房最直接的優(yōu)勢(shì)是“總價(jià)低”，以更低的成本，獲得同品質(zhì)的生活、享受同區(qū)位的資源配套。

相應(yīng)的首付和月供壓力也大幅減輕，少了沉重的房貸壓力，不僅有望擺脫“掏空六個(gè)錢包”的窘境，還能把省下的錢投入到自我成長(zhǎng)、子女教育，甚至攢一筆家庭旅行基金。

以縉熙園為列：

建面約68m2戶型，總價(jià)約184.7萬(wàn)起， 1.5成首付約為27.7萬(wàn) ，商貸利率3.05%、30年貸款， 等額本息， 月供約6661.6元 ；

建面約89m2戶型，總價(jià)約246.2萬(wàn)起， 1.5成首付約為36.9萬(wàn) ，商貸利率3.05%、30年貸款， 等額本息， 月供約8880.7元；（注：測(cè)算取小數(shù)點(diǎn)后1位；具體測(cè)算價(jià)格以項(xiàng)目具體金額為準(zhǔn)）

如果用公積金貸款，利率更低，月供還可進(jìn)一步減少。

圖源房貸計(jì)算器測(cè)算

買房，在于遮風(fēng)擋雨，高總價(jià)的房源意味著壓力倍增； 而安居房的出現(xiàn)，減下了壓力，讓日子過(guò)得更從容、生活更加幸福高質(zhì)。

第二筆賬：時(shí)間賬

安居房在封閉期過(guò)后，補(bǔ)繳相關(guān)價(jià)款可取得完全產(chǎn)權(quán)，之后便可像普通商品房一樣交易。

這意味著你既以低成本鎖定資產(chǎn)，又保留了未來(lái)靈活變現(xiàn)或置換的權(quán)利。進(jìn)可攻，退可守，時(shí)間完全站在你這邊。

第三筆賬：門檻賬

從安居房的申請(qǐng)條件來(lái)看，正越來(lái)越貼近真正扎根深圳的青年人，無(wú)需拼學(xué)歷、拼職稱。

而更重要的是，留在深圳本身，就是一道高價(jià)值的“隱形門檻”。這里匯聚的教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新資源，早已是無(wú)數(shù)城市難以企及的“軟資產(chǎn)”。

如今的安居房，早已不是將就的選擇。從社區(qū)規(guī)劃到戶型品質(zhì)，正快速向商品房看齊。

它更像是深圳面向青年的一份安居保障，以可預(yù)見(jiàn)的低成本，鎖定一份可預(yù)期的資產(chǎn)，換取一個(gè)可期待的未來(lái)。

在深圳，能安的下身，也能安的下心。

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