2026年1月15日，合肥市包河區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公示七大片區(qū)土地征收成片開發(fā)方案，涉及總面積超1800公頃，擬征收土地近530公頃。這一舉措標志著包河區(qū)城市更新進入實質(zhì)性階段，旨在優(yōu)化空間布局，提升民生配套，為區(qū)域發(fā)展注入新動力。

NO.1 | 壹

總體方案概覽——公益性用地占比超標，民生導(dǎo)向明確

本次土地征收成片開發(fā)方案涵蓋包河區(qū)七大核心片區(qū)，包括包河經(jīng)開區(qū)片區(qū)（2026年調(diào)整）、濱湖片區(qū)（2026年調(diào)整）、丙子片區(qū)（2026年調(diào)整）、中山路片區(qū)（2026年調(diào)整）、包河經(jīng)開區(qū)東片區(qū)（2026年調(diào)整）、南淝河路東片區(qū)和郎溪路片區(qū)。根據(jù)公示文件，總開發(fā)面積約1800公頃（約2.7萬畝），其中擬征收土地面積530公頃，所有片區(qū)均計劃在2026年至2028年間分批次完成征地與供應(yīng)計劃。

從用地性質(zhì)來看，方案突出“開發(fā)為民”理念。所有片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及其他公益性用地占比均超過國家規(guī)定的40%下限，部分片區(qū)如濱湖片區(qū)公益性用地比例達63.70%，丙子片區(qū)更是高達67.89%，顯著高于安徽省實施細則要求。這種高比例公益性用地規(guī)劃，體現(xiàn)了對教育、文化、交通、綠地等民生需求的優(yōu)先保障。例如，濱湖片區(qū)規(guī)劃了文化用地、教育用地和體育用地，丙子片區(qū)則以城鎮(zhèn)住宅用地為主，配套交通運輸和公園綠地，旨在構(gòu)建宜居社區(qū)。

分片區(qū)看，開發(fā)規(guī)模存在差異：

包河經(jīng)開區(qū)片區(qū)面積最大（807.7481公頃），擬征收93.8967公頃，側(cè)重產(chǎn)城融合；

濱湖片區(qū)作為調(diào)整重點，擬征收200.89公頃，新增多宗居住用地；

丙子片區(qū)規(guī)模較小（71.4680公頃），但公益性用地占比最高，突出宜居性；

南淝河路東片區(qū)和郎溪路片區(qū)為全新方案，強調(diào)交通樞紐功能。這一總體布局不僅平衡了住宅供應(yīng)與產(chǎn)業(yè)需求，還通過區(qū)域性分化避免了同質(zhì)化開發(fā)。例如，包河經(jīng)開區(qū)片區(qū)以工業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)升級為核心，配套城鎮(zhèn)住宅，吸引產(chǎn)業(yè)人才；而濱湖片區(qū)和中山路片區(qū)則定位為“濱湖科學(xué)城綜合服務(wù)核心”，聚焦商業(yè)服務(wù)業(yè)和高端功能。這種差異化策略有助于緩解合肥中心城區(qū)的住房壓力，同時促進外圍區(qū)域的職住平衡。

NO.2 | 貳

片區(qū)深度解析——高端化與產(chǎn)城融合并進，打造多元功能板塊

七大片區(qū)的規(guī)劃體現(xiàn)了包河區(qū)在空間利用上的精細化策略。以下從片區(qū)定位、功能側(cè)重及實施節(jié)點展開分析：

包河經(jīng)開區(qū)片區(qū)：范圍東起南淝河路、西至包河大道，南起遵義路、北至繁華大道。該片區(qū)以城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地為主，未來三年（2026-2028年）將完成土地征收與供應(yīng)。片區(qū)內(nèi)已有置地雲(yún)臺映月、城投觀萃等新房項目，表明其開發(fā)成熟度較高。產(chǎn)業(yè)方面，該片區(qū)依托包河工業(yè)園，強調(diào)制造業(yè)升級與居住配套的協(xié)同，有望成為產(chǎn)城融合示范區(qū)。

包河經(jīng)開區(qū)東片區(qū)：北起繁華大道，南至延安路，東起巢湖南路，西至南淝河路。該片區(qū)以工業(yè)用地為主導(dǎo)，擬征收116.4664公頃，計劃兩年內(nèi)（2026-2027年）完成開發(fā)。與主片區(qū)不同，東片區(qū)現(xiàn)狀無商品房項目，鄰近的招商雍境灣、新華星耀玥湖等樓盤將受益于產(chǎn)業(yè)人口流入。這種規(guī)劃突出了“以產(chǎn)促城”思路，通過工業(yè)用地預(yù)留吸引高端制造業(yè)，支撐剛性住房需求。

濱湖片區(qū)：作為調(diào)整重頭戲，原489.20公頃片區(qū)擴容，擬征收200.89公頃，覆蓋濱湖省府、省府東板塊。規(guī)劃用途多元，包括城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)服務(wù)、文化教育用地等。片區(qū)內(nèi)聚集越秀觀樾、合肥軌道雲(yún)濤等項目，且新增居住用地，顯示其高端定位。值得一提的是，該片區(qū)公益性用地占比63.70%，通過省府配套和科學(xué)城資源，有望成為合肥南部綜合服務(wù)核心。

丙子片區(qū)：東至徽州大道，南至珠江路，規(guī)模雖小（71.4680公頃），但公益性用地比例達67.89%，規(guī)劃以住宅和綠地為主。周邊有華潤城建望雲(yún)、高速壹品等項目，低密度設(shè)計可能打造為宜居社區(qū)。該片區(qū)的快速開發(fā)（2026-2028年）將彌補濱湖板塊的居住配套缺口。

中山路片區(qū)：緊鄰濱湖片區(qū)，定位相似，擬征收33.6166公頃，側(cè)重城鎮(zhèn)住宅和商業(yè)服務(wù)。片區(qū)內(nèi)有合肥軌道雲(yún)濤、遠大九廬等項目，通過教育用地和交通配套，強化與濱湖片區(qū)的聯(lián)動效應(yīng)。

南淝河路東片區(qū)與郎溪路片區(qū)：作為全新方案，前者側(cè)重居住生活和交通功能，擬征收52.51公頃；后者以商業(yè)商務(wù)和居住為主，擬征收28.19公頃。兩者均通過“軌道+住宅”模式提升樞紐功能，例如郎溪路片區(qū)鄰近萬科城改朗拾森嶼等項目，未來可能緩解老城區(qū)擁堵問題。

從實施節(jié)奏看，所有片區(qū)均以三年為周期，分批推進，避免了供應(yīng)集中沖擊市場。這種分步策略結(jié)合合肥“十四五”規(guī)劃中對多中心網(wǎng)絡(luò)的強調(diào)，有助于實現(xiàn)土地資源高效利用。

NO.3 | 叁

結(jié)語

本次包河區(qū)大規(guī)模征地計劃，將為合肥房地產(chǎn)市場帶來深遠影響。首先，供應(yīng)端將迎來顯著放量。530公頃擬征收土地中，城鎮(zhèn)住宅用地占比較高，尤其在濱湖、丙子等重點片區(qū)，預(yù)計未來可新增數(shù)萬套住房。與此同時，合肥常住人口已于2025年突破千萬，持續(xù)的人口增長為市場需求提供了堅實支撐。文檔顯示，包河區(qū)2025年商品房成交均價同比穩(wěn)中有升，而新興片區(qū)的開發(fā)有望吸引改善型需求與產(chǎn)業(yè)人口流入，從而形成供需良性互動，避免供應(yīng)過剩。

來源：合肥樓市航拍圖

其次，區(qū)域發(fā)展格局將進一步分化。濱湖片區(qū)憑借省府資源與科學(xué)城定位，有望持續(xù)引領(lǐng)市場；包河經(jīng)開區(qū)等產(chǎn)業(yè)片區(qū)則更依賴就業(yè)人口帶動。這種分化正契合合肥“多中心、組團式”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，有助于緩解主城區(qū)壓力。值得注意的是，各片區(qū)公益性用地占比均超過40%，教育、醫(yī)療、文化等配套將大幅提升，從而增強房產(chǎn)附加值。

整體來看，包河區(qū)以530公頃土地征收為支點，撬動超過1800公頃的區(qū)域綜合開發(fā)。該規(guī)劃不僅增加了住房供應(yīng)，更通過高比例公益性用地與功能分區(qū)，推動城市功能完善與品質(zhì)升級。短期而言，2026?2028年的實施期將為市場帶來新增供應(yīng)；長期而言，高端提升與產(chǎn)城融合并舉，有望使包河區(qū)成為合肥城市更新的重要典范。隨著基礎(chǔ)設(shè)施逐步落地與人口持續(xù)導(dǎo)入，區(qū)域價值預(yù)計將穩(wěn)步釋放，未來需關(guān)注供需平衡與政策協(xié)同，以保障可持續(xù)發(fā)展。