有沒有發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象：

多個(gè)老小區(qū)開始下調(diào)物業(yè)費(fèi)，但新小區(qū)的物業(yè)費(fèi)卻越來越高？

鳳凰財(cái)經(jīng)報(bào)道指出：2025年以來，全國多個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)迎來大跳水，有的降幅直接腰斬，一套 100平的房子，一年下來能省下一千多塊錢，業(yè)主們實(shí)實(shí)在在享受到了實(shí)惠。

但新房市場(chǎng)卻是另一重表現(xiàn)，我們來看兩組對(duì)比：2018年，成都銷售均價(jià)TOP10的小區(qū)中，普遍物業(yè)費(fèi)不到4元/㎡/月，而我們?cè)?025年，成都銷售TOP10的小區(qū)中卻發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)多個(gè)已經(jīng)超過5元/㎡/月。

這種溢價(jià)在高總價(jià)項(xiàng)目中的體現(xiàn)更為明顯：此前，成都物業(yè)費(fèi)的天花板價(jià)格為8元/㎡/月，但現(xiàn)在已有新項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)接近14元/㎡/月。

與新房產(chǎn)品的迭代一樣，物業(yè)服務(wù)也正在悄悄迭代。

為什么新房物業(yè)費(fèi)越來越貴？

也許有人會(huì)認(rèn)為物業(yè)公司正在以提高收費(fèi)的方式增加營收，事實(shí)上，隨著新房產(chǎn)品的迭代，物業(yè)公司的成本確實(shí)也在發(fā)生“迭代”，物業(yè)費(fèi)上漲主要包括以下三大因素：

1、戶數(shù)減少，小區(qū)運(yùn)營成本卻并未降低

低容積率、地塊變小、套均面積變大等都在讓一個(gè)小區(qū)的實(shí)際戶數(shù)變得更少。當(dāng)更少的戶數(shù)需要承擔(dān)整個(gè)小區(qū)的公區(qū)維護(hù)，攤到每一戶的成本就更高了。

去年，我們報(bào)道了金房·云廬物業(yè)費(fèi)9.5元/㎡/月，但物業(yè)公司卻仍算不過賬的事件，本質(zhì)上就是這個(gè)僅64戶的小區(qū)，面對(duì)低收繳率時(shí)運(yùn)營舉步維艱。

金房·云廬實(shí)拍圖

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果按照簡單的以服務(wù)面積倒推的方式來定價(jià)物業(yè)費(fèi)的話，小地塊項(xiàng)目很容易核算出一個(gè)較高的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)殡m然地塊小，但是物業(yè)公司在人員、物耗、能耗等基本開支方面并不會(huì)有太多的減少。

“小地塊項(xiàng)目的基礎(chǔ)運(yùn)營成本不會(huì)因戶數(shù)少而等比縮減?！?某物業(yè)負(fù)責(zé)人幫忙算了一筆賬，100 戶以下社區(qū)的人均服務(wù)成本比300戶以上社區(qū)高三到五成，因人員無法規(guī)?；渲茫O(shè)備折舊分?jǐn)偟矫繎舻某杀撅@著上升。

2、產(chǎn)品升級(jí)，物業(yè)維護(hù)成本更高

談到現(xiàn)在的新產(chǎn)品，大體量的景觀與水系、大面積會(huì)所和泛會(huì)所、地下空間與車行系統(tǒng)升級(jí)等幾乎是新產(chǎn)品的共性，而這些共性背后，則是后期物業(yè)維護(hù)成本的提升。

以去年交付的龍湖·濱江云河頌為例，小區(qū)前期設(shè)計(jì)了多重會(huì)所空間，而為了保證會(huì)所正常運(yùn)營，在物業(yè)費(fèi)中實(shí)際已經(jīng)包含了會(huì)所費(fèi)用。

龍湖·濱江云河頌架空層實(shí)拍圖

去年入市的貝宸S1同樣在物業(yè)費(fèi)設(shè)置中計(jì)算了垂直綠化后期的養(yǎng)護(hù)、更換等成本。

相較之下，以前的老產(chǎn)品多數(shù)只是在提供基礎(chǔ)服務(wù)，但新產(chǎn)品的物業(yè)則如同“運(yùn)營”——產(chǎn)品在銷售期的許多設(shè)計(jì)，都需要配合后期的物業(yè)運(yùn)營。

第一財(cái)經(jīng)在報(bào)道中提到，新樓盤為了吸引更高端買家，配置更多“漲成本”的設(shè)施與服務(wù)，同時(shí)預(yù)估到人工、安保、保潔、設(shè)備維護(hù)等運(yùn)營成本未來持續(xù)上行，物業(yè)公司在定價(jià)端需要反映真實(shí)成本壓力。

3、人力成本上升+增值服務(wù)

這種成本的上升一部分來自于工作人員工資的上漲，也有部分高端小區(qū)對(duì)于物業(yè)工作人員要求提高，增加了成本。比如嘉佰道為了對(duì)標(biāo)星級(jí)酒店服務(wù)，其服務(wù)團(tuán)隊(duì)的成員多數(shù)具備豐富的星級(jí)酒店和豪宅經(jīng)驗(yàn)。

成都嘉佰道服務(wù)團(tuán)隊(duì)實(shí)拍圖

但由于目前成都五城區(qū)物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是3元/㎡/月，這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅能滿足最基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)保障，所以多數(shù)小區(qū)采取基礎(chǔ)物業(yè)+增值服務(wù)的方式收取費(fèi)用。增值服務(wù)也從“選配”變?yōu)闃?biāo)配。

璞逸錦江12元/㎡/月（含基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)+綠建科技費(fèi)）、錦宸院7.8元/㎡/月（含基礎(chǔ)+增值服務(wù)+會(huì)所場(chǎng)域服務(wù)）的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，就是采取這種方式；交子縵華則在3元/㎡/月的基礎(chǔ)物業(yè)上，加收額外的增值服務(wù)，具體表現(xiàn)為，一期大平層+1500元/戶、二期大平層+1200元/戶、頂躍+4000元/戶，頭排別墅+6000元/戶，非頭排別墅+5000元/戶，這種方式既規(guī)避面積贈(zèng)送導(dǎo)致的計(jì)費(fèi)爭議，又直接提升服務(wù)內(nèi)容，提高了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的客單價(jià)。

整體來看，物業(yè)費(fèi)的上漲背后，是居住迭代的一系列原因，因此，有業(yè)內(nèi)人士指出：新盤物業(yè)費(fèi)上漲，不是因?yàn)椤拔飿I(yè)收費(fèi)更多”，而是產(chǎn)品升級(jí)把長期運(yùn)營成本顯性化了。

從物理服務(wù)到情緒服務(wù)，物業(yè)對(duì)齊顆粒度

高物業(yè)費(fèi)之后，需要關(guān)注的另一個(gè)問題則是，這些高昂的費(fèi)用是否真的物有所值。

業(yè)內(nèi)人士指出：物業(yè)費(fèi)當(dāng)單價(jià)突破5元/㎡/月，業(yè)主對(duì)服務(wù)的容錯(cuò)空間趨近于零。

高物業(yè)費(fèi)背后也對(duì)應(yīng)著更高的服務(wù)要求，當(dāng)多數(shù)服務(wù)不易被看見時(shí)，物業(yè)服務(wù)也走向了情緒服務(wù)等層面：比如，對(duì)業(yè)主的需求響應(yīng)是否及時(shí)，能否為業(yè)主提供私人服務(wù)。D10提供的3公里代購、寵物服務(wù)等，即便在4年前物業(yè)費(fèi)就已經(jīng)達(dá)到8.8元/㎡/月，但依然有很好的口碑。

D10寵物服務(wù) 圖源：D10天府

新房銷售期間，前期的承諾很難體現(xiàn)，但當(dāng)物業(yè)已經(jīng)不再單純只是提供基礎(chǔ)服務(wù)，而需要對(duì)小區(qū)進(jìn)行整體運(yùn)營時(shí)，也對(duì)物業(yè)公司提出了更高的考驗(yàn)——一家物業(yè)公司是否具備充足的經(jīng)驗(yàn)、是否具備良好的口碑都是購房時(shí)需要考量的關(guān)鍵。

上周，我們啟動(dòng)了“尋找成都最具口碑物業(yè)服務(wù)品牌活動(dòng)”。該活動(dòng)由紅星傳媒主辦，在追求“好房子”的背景下，探尋讓業(yè)主生活更好的“好服務(wù)”，彌合物業(yè)與業(yè)主之間的信任裂痕，回應(yīng)市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需求。

主辦方首期發(fā)布了，活動(dòng)上線便引發(fā)了廣泛關(guān)注，迎來了上萬人參與。

活動(dòng)將從1月15日持續(xù)到1月30日，為期半個(gè)月。據(jù)主辦方透露，今年最終的決選，將由“大眾評(píng)審+專家評(píng)審+媒體評(píng)審”三方面綜合而定。目前，“尋找成都最具口碑物業(yè)服務(wù)品牌活動(dòng)”正在火熱打榜中，快來為你心中的口碑物業(yè)品牌投出關(guān)鍵票，如果對(duì)物業(yè)公司不滿，也歡迎留言爆料。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報(bào)資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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