項(xiàng)目大幅降價(jià)極易引發(fā)連鎖反應(yīng)，形成“價(jià)格下跌—市場(chǎng)觀望—需求萎縮—進(jìn)一步降價(jià)”的負(fù)面循環(huán)，既干擾市場(chǎng)預(yù)期，也可能影響土地市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行。

于帥卿 中房報(bào)記者 許倩 北京、天津報(bào)道

一份關(guān)于新房?jī)r(jià)格管理的內(nèi)部通知，近日在天津樓市激起波瀾，迅速引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

通知顯示，有關(guān)部門已向各樓盤傳達(dá)：針對(duì)新增銷售許可的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度不超備案價(jià)的10%；已取得銷售許可的樓盤，優(yōu)惠幅度超過10%需書面報(bào)送，超過15%將關(guān)閉網(wǎng)簽。

目前，這一價(jià)格管理措施主要以會(huì)議形式口頭傳達(dá)，尚未下發(fā)正式文件。針對(duì)這一情況，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者先后致電天津市住建委及津南區(qū)、和平區(qū)等區(qū)住建委了解，并未得到實(shí)質(zhì)性答復(fù)。據(jù)多方市場(chǎng)消息核實(shí)，天津市住建部門確實(shí)于1月9日召集開發(fā)企業(yè)傳達(dá)了相關(guān)要求，核心目的在于響應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的總體要求。

“會(huì)議核心是明確新房?jī)r(jià)格管理要求，相關(guān)措施要求自1月1日起實(shí)施�！币晃粎�(huì)的某頭部房企天津公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

天津針對(duì)新房市場(chǎng)的價(jià)格管理措施背后是天津樓市持續(xù)“以價(jià)換量”、市場(chǎng)信心亟待修復(fù)的現(xiàn)實(shí)困境。

新房?jī)r(jià)格管控收緊

天津樓盤價(jià)格不能大幅度下調(diào)了。

市場(chǎng)消息顯示，日前天津市相關(guān)主管部門召集房企開會(huì)，并通知了關(guān)于新房?jī)r(jià)格管控的新措施，針對(duì)新增項(xiàng)目以及原有取得銷售許可的項(xiàng)目，都分別設(shè)有相應(yīng)規(guī)定。

從相關(guān)信息來看，要求后續(xù)建設(shè)單位申報(bào)銷售許可時(shí)，需綜合成本、歷史成交價(jià)、周邊房?jī)r(jià)等因素，確定以樓棟為單位的“中間價(jià)”作為備案價(jià)；實(shí)際銷售價(jià)格在此基礎(chǔ)上允許10%的上下變化范圍；若售價(jià)浮動(dòng)超過5%，也需要向管理部門報(bào)備申請(qǐng)。

對(duì)于已取得銷售許可的在售項(xiàng)目，則設(shè)立了明確的折扣報(bào)備與管控階梯。優(yōu)惠幅度超過5%，需向所在區(qū)住建委提交書面情況說明；優(yōu)惠幅度超過10%，則需進(jìn)一步提交包含風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在內(nèi)的詳細(xì)方案；優(yōu)惠幅度超過15%，項(xiàng)目將面臨關(guān)閉網(wǎng)簽的處置。

這一價(jià)格管控措施也為老項(xiàng)目預(yù)留了靈活空間。針對(duì)因過去市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致的備案價(jià)顯著虛高的老項(xiàng)目，確立了“一事一議”的處置原則，避免“一刀切”。目前，天津市河?xùn)|區(qū)、津南區(qū)等已明確表示，將結(jié)合項(xiàng)目具體實(shí)際情況予以執(zhí)行。

天津多家頭部房企人士向記者證實(shí)了天津市住建部門針對(duì)新房?jī)r(jià)格管控要求的通知，并表示當(dāng)前在售項(xiàng)目會(huì)根據(jù)產(chǎn)品特性和市場(chǎng)實(shí)際需求進(jìn)行差異化定價(jià)，執(zhí)行“一房一價(jià)”的政策要求。

“我們收到了上述通知內(nèi)容，但目前仍在執(zhí)行較大優(yōu)惠，能賣出一套是一套，預(yù)計(jì)月底前會(huì)正式調(diào)整價(jià)格�！碧旖蚴薪蚰蠀^(qū)某售樓處一位銷售人士表示。天津市東麗區(qū)某售樓處一置業(yè)顧問也同樣表示，“已收到通知，但項(xiàng)目暫未調(diào)整優(yōu)惠政策�！�

截至目前，天津市住建委尚未下發(fā)正式書面文件，各區(qū)域執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)仍有待細(xì)化。不少房企擔(dān)憂政策落地細(xì)節(jié)，尤其是價(jià)格浮動(dòng)超5%的審批效率可能影響客戶簽約。

穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

天津此次重啟新房?jī)r(jià)格管控，背后是當(dāng)?shù)貥鞘衅蠓�(wěn)過程中的現(xiàn)實(shí)考量。

盡管當(dāng)前購(gòu)房政策環(huán)境已較為寬松，但天津房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨供需調(diào)整的壓力�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，2025年天津全市新建商品住宅（包含普通住宅、別墅、酒店式公寓）銷售金額為1165.1億元，同比下降21.3%；銷售面積658萬平方米，同比下降21.1%。

價(jià)格方面，2025年，天津市商品住宅年成交均價(jià)為17706元/平方米，成交均價(jià)微降0.2%。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年上半年天津新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲跌互現(xiàn)，下半年則進(jìn)入持續(xù)下降通道，11月環(huán)比跌幅0.4%，同比下降2.2%；1~11月平均下降1.9%。

庫(kù)存高企也是天津樓市的核心痛點(diǎn)。天津凱成研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月底，天津新房庫(kù)存量為1156萬平方米，按近一年月均成交量計(jì)算，去化周期約為18至20個(gè)月，已超出6至18個(gè)月合理區(qū)間，去化壓力較大。

值得關(guān)注的是，2025年12月天津樓市已出現(xiàn)微妙變化，往年年底常見的“以價(jià)換量”現(xiàn)象并未出現(xiàn)。天津中原研究院分析認(rèn)為，當(dāng)前新入市項(xiàng)目及順銷老盤均已采取低價(jià)策略，價(jià)格繼續(xù)下探空間有限，因此降價(jià)促銷、特惠房等現(xiàn)象顯著減少。

上述某頭部房企天津公司負(fù)責(zé)人也表示，“2025年，天津樓市已顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象，價(jià)格下探空間有限。當(dāng)前，購(gòu)房者更關(guān)注產(chǎn)品本身。對(duì)于企業(yè)來說，無論市場(chǎng)如何，最好的策略是聚焦產(chǎn)品，打造能穿越周期的好房子�！�

“項(xiàng)目大幅降價(jià)極易引發(fā)連鎖反應(yīng)，形成‘價(jià)格下跌—市場(chǎng)觀望—需求萎縮—進(jìn)一步降價(jià)’的負(fù)面循環(huán)，既干擾市場(chǎng)預(yù)期，也可能影響土地市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，天津市住建部門發(fā)出的要求有助于市場(chǎng)的穩(wěn)定。