2025年上海這十大新房，太難賣了！

上海難賣的新房有很多，如何才能評選出最難賣的十個？

為此我們按區(qū)域和網(wǎng)簽率劃分，即內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)和外環(huán)外，找出一個區(qū)域內(nèi)認(rèn)購率最低、網(wǎng)簽率最低的新房。

為什么這些新房最難賣？

內(nèi)環(huán)內(nèi)：譽(yù)靜安、靜安璽悅

上海內(nèi)環(huán)內(nèi)最難賣的新房是北靜安西藏北路板塊的譽(yù)靜安、靜安璽悅。

據(jù)了解，譽(yù)靜安開盤近一個月只賣出幾套房，是內(nèi)環(huán)內(nèi)銷售最慘淡的新房。

這個項目在小區(qū)很小的情況下還分為兩個地塊，社區(qū)感更加不足了。

兩個地塊分別定位大戶型高端改善和小戶型年輕剛需，內(nèi)部搞出了一個差異，客群直接分流了。

而且沒有獨立會所，靠近高架有割裂和噪聲影響，周邊城市界面很“閘北”。

首開13萬價格有些高，不好賣后現(xiàn)在降到了12萬，口碑已經(jīng)受影響。

靜安璽悅也不好賣，2024-2025年三次開盤認(rèn)購率都非常低，分別是57%、23.2%、60.6%；

查詢網(wǎng)簽率發(fā)現(xiàn)，推出的691套房只賣了330套，去化僅47.76%不到一半，很難賣：

項目部分樓棟緊鄰南北高架，也是有噪音影響和汽車尾氣污染。

項目宣稱采用了三玻兩腔玻璃降噪，但只要開窗就有明顯噪聲，后期居住體驗不是很好。

周邊以老小區(qū)為主，生活配套成熟但城市界面參差不齊，缺乏次新氛圍。

產(chǎn)品設(shè)計有短板，小戶型如98㎡的兩房南北不通透、主臥還是暗衛(wèi)；

大戶型如165m2客廳朝西存在西曬問題，清晨起床第一件事就是面對高架、呼吸汽車尾氣。

這種設(shè)計不論是對剛需還是改善客群來說，品質(zhì)和舒適度都達(dá)不到他們的要求，自然難賣了。

靜安璽悅95m2、165m2戶型

西藏北路板塊近年出的新房太多，互相競爭，市場客群已被其它更有力的競品搶收完了。

越秀靜安悅、保利永興里都是板塊此前熱銷的新盤，提前消化了購買力。

譽(yù)靜安、靜安璽悅產(chǎn)品力和品牌優(yōu)勢都不明顯，去化不佳。

靜安區(qū)各板塊詳細(xì)分析、置業(yè)難題

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內(nèi)中環(huán)：越秀招商·和樾長寧、翎翠濱江

越秀招商·和樾長寧、翎翠濱江是上海內(nèi)中環(huán)最難賣的兩個新房。

越秀招商·和樾長寧挺有意思，2025年6月29日首開48套房88組認(rèn)購，認(rèn)購率183.3%；

2025年9月27日二次開盤22套房33組認(rèn)購，認(rèn)購率150%，兩次認(rèn)購都是爆火，看樣子很好賣。

結(jié)果查詢網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，兩次推出的共70套房僅賣了32套，去化僅約45.71%：

這是一個四代住宅，定價較高與區(qū)域二手房成交價不匹配，負(fù)倒掛效應(yīng)下很影響銷售。

項目均價約12.88萬元/㎡，遠(yuǎn)高于同板塊9萬元/m2成交價的天山河畔花園、10萬元/m2的仁恒河濱花園和新天地河濱花園。

有些改善買家會沖著性價比更高、品質(zhì)也不錯的二手次新房，不一定愿意為高品質(zhì)溢價買單。

并且和樾長寧靠近中環(huán)高架和周邊的公交停車場，存在一定噪音影響，也帶來了割裂。

小區(qū)地塊太小了，只有約1.1萬平方米，綠化與活動空間有限，對追求舒適度的買家來說吸引力不高。

項目戶型設(shè)計也是不太合理，空間利用不怎么到位。

比如為了片面追求陽臺設(shè)計，120㎡三房次臥空間都非常小，陽臺還不如不要；

143㎡戶型因LDKB一體化設(shè)計犧牲了臥室面積，且主臥套房采光不佳，影響居住舒適度。

本身和樾長寧定位四代高品質(zhì)住宅，但因開發(fā)商越秀在上海的部分項目之前出現(xiàn)過裝修減配、虛假宣傳等問題，引發(fā)過業(yè)主維權(quán)。

也可能是受開發(fā)商越秀的口碑影響和信任危機(jī)，部分業(yè)主擔(dān)心項目宣稱的所謂“超高品質(zhì)”交付標(biāo)準(zhǔn)無法全部兌現(xiàn)或縮水，不敢下手買。

上海賣12-13萬元/m2新房的地方有很多，如北外灘、楊浦濱江、前灘、前灘南等。

有些板塊憑借江景資源、高端配套、XQ和環(huán)境綠化等優(yōu)勢，分流了和樾長寧的客群需求。

翎翠濱江也是上海非常難賣的新房，這個項目同樣很奇葩。

該2025年3月27日首開只推出26套房，吸引了107.7%的認(rèn)購率成功制造了一輪爆火；

結(jié)果二期兩個月后開盤236套房僅有115組認(rèn)購，認(rèn)購率48.7%，直接涼了。

查詢網(wǎng)簽發(fā)現(xiàn)，首開的26套房不但沒有賣完，總共推出的262套房僅賣出65套，去化才24.8%：

再對比晚一個月首開的中海云邸玖章北區(qū)，人家去化65.7%高出很多，可見翎翠濱江真的很難賣！

這個項目雖然名字包含濱江，但實際不在楊浦濱江規(guī)劃范圍內(nèi)，處在周家嘴路以北。

由于太靠近周家嘴路主干道和北橫通道進(jìn)出口，車流量巨大，存在割裂、噪音和灰塵等問題影響。

項目戶型設(shè)計有很大的缺陷，如邊戶為斜角不規(guī)則形狀，北向房間布局不合理，影響采光和使用體驗；

南次臥跟陽臺共用一個空間，沒有私密性：

公區(qū)的配套不行，沒會所、沒有架空層，現(xiàn)在哪家新房不把自己的會所亮出來？

開發(fā)商是北京城建，在上海的品牌知名度不比保利、招商、中海等，做產(chǎn)品差了點意思。

總之，這個項目對改善型客群的吸引力是不足的，糟點太多。

本身楊浦濱江新房競品很多，翎翠濱江沒啥競爭力，性價比也不行，自然難賣了。

長寧、楊浦置業(yè)答疑解惑

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中外環(huán)：陽明花園、金隅·公園東序、紫薇之星、聚豐雅居

上海中外環(huán)間最難賣的新房集中在浦東外高橋、普陀桃浦和寶山南大。

外高橋的陽明花園，桃浦的金隅·公園東序、紫薇之星，南大的聚豐雅居都很難賣。

陽明花園成了浦東北部外高橋最難賣的新房。

2025年5月陽明花園開盤63套現(xiàn)房驚現(xiàn)0認(rèn)購，開發(fā)商不得不取消搖號，多家媒體報道了這個奇聞：

查詢網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，陽明花園去化不到一半，2015年開盤的房源還沒賣完，大多已為現(xiàn)房：

這個項目定價是6.2萬元/m2，可惜是毛坯，沒啥性價比。

現(xiàn)在沒多少人愿意花心思去裝修，還要額外承擔(dān)成本，買過來不太劃算。

要知道，陽明花園2017年開發(fā)的二期現(xiàn)在二手房成交才4.8-5.2萬元/m2，比毛坯新房便宜很多。

再對比上游，6萬左右的價格可以在森蘭買到森蘭名佳、中冶尚城、新城碧翠等次新房。

陽明花園最早開盤可追溯到2008年，項目分期開發(fā)時間跨度非常長，產(chǎn)品設(shè)計跟市場脫節(jié)了。

部分戶型都是早前的古董設(shè)計，存在長條戶型、南北不通等、暗衛(wèi)等問題，不太符合當(dāng)前市場主流置業(yè)的需求。

陽明花園的部分在售戶型

陽明花園一期和三期曾被業(yè)主爆料出現(xiàn)沉降、墻體滲水等質(zhì)量問題，開發(fā)商口碑和交付風(fēng)險也影響了去化。

項目所在的浦東外高橋板塊發(fā)展比較受限，以工業(yè)、倉儲和外貿(mào)為主，近些年來產(chǎn)業(yè)在下滑，支持的地緣購買力不強(qiáng)。

同時外高橋不宜居，大車多、城市界面參差不齊，商業(yè)教育等配套有短板，置業(yè)吸引力不大。

金隅·公園東序、紫薇之星成了普陀桃浦最難賣的新房。

金隅·公園東序2025年10月25日開盤88套房42組認(rèn)購，認(rèn)購率47.7%看似還說得過去。

但是查詢網(wǎng)簽發(fā)現(xiàn)，88套房到現(xiàn)在只賣出去了3套，成了桃浦最難賣的新房項目之一：

紫薇之星2025年5月5日開盤406套房僅54組認(rèn)購，認(rèn)購率13.3%，這么低的認(rèn)購銷售也不理想。

查詢網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，該盤到現(xiàn)在只賣了79套房，去化19.46%，也成了桃浦最難賣的新房項目：

這兩個盤有不同和相同的難賣原因，先來看不同點。

金隅·公園東序從拿地到開盤耗時太長了，2023年底拿地，2025年10月才開盤。

這就就近2年時間過去了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海新房平均6-9個月的開發(fā)周期。

2023年上海的新房市場還沒這么難，如果金隅·公園東序早點開盤不至于像今天這么難賣。

可以說，這個項目錯過了最佳的入市時機(jī)，屬于決策層失誤。

2年時間，桃浦的新房市場環(huán)境都變了，購房者的預(yù)期也轉(zhuǎn)弱了。

由于拿地價稍高，金隅·公園東序銷售均價8.46萬元/m2，比周邊項目要貴，性價比不占優(yōu)勢。

再加上金隅是一個北方國企，在上海的品牌認(rèn)可度不高，缺乏產(chǎn)品背書。

有業(yè)主爆料項目在開發(fā)過程中調(diào)整了規(guī)劃，導(dǎo)致配套商業(yè)和機(jī)動車庫面積減少，都造成了負(fù)面影響。

紫薇之星不好賣其中有一個原因是產(chǎn)品溢價太高了，8.54萬元/m2的售價在板塊最高。

紫薇之星產(chǎn)品力非常高，全石材外立面、梁志天設(shè)計，但同時也導(dǎo)致價格偏高。

桃浦的金隅·公園東序、紫薇之星等新房不好賣，都有一個共同點：受板塊開發(fā)節(jié)奏和不利因素影響。

桃浦是市區(qū)新房供應(yīng)的大戶，開發(fā)初期正好處在上海新房市場由熱到冷的轉(zhuǎn)折點。

板塊新房供應(yīng)體量超過6000套，在市場整體需求收縮的情況下，供需出現(xiàn)了矛盾。

歷史對桃浦遺留了不好的印象，化工廠、垃圾焚燒廠、垃圾站、雨水污水調(diào)蓄設(shè)施等。

更重要的是，桃浦智創(chuàng)城的商辦落地效果不好，產(chǎn)生的購買力不強(qiáng)，同時新房大多不靠地鐵，都造成了新房不好賣。

聚豐雅居成了寶山南大最難賣的新房。

項目2025年9月23日開盤113套房僅20組認(rèn)購，認(rèn)購率僅17.7%。

現(xiàn)在這113套房只賣了14套，去化12.39%：

這個項目開盤的時間節(jié)點比較尷尬，屬于上海實施“好房子新規(guī)”之前的舊規(guī)項目。

落地，對住宅品質(zhì)提出更高要求，如得房率、陽臺面積等標(biāo)準(zhǔn)提升。

新規(guī)樓盤得房率和品質(zhì)更高，在市場上吸引力更大。

但聚豐雅居屬于舊規(guī)樓盤，得房率只有76%-80%非常低，只有部分戶型是三陽臺設(shè)計，大多是1陽臺+多飄窗，產(chǎn)品亮點不足。

且社區(qū)規(guī)模較小，就規(guī)劃了2棟住宅，總套數(shù)113套，綠化也小，沒啥社區(qū)感。

南大板塊新房供應(yīng)也是較多，其它項目產(chǎn)品力和社區(qū)設(shè)計更好，分流了部分購房需求。

外高橋、桃浦、南大板塊

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外環(huán)外：招商中旅·壹江臻邸、中建山水雅境、洋江唐頓公館

上海外環(huán)外的郊區(qū)有太多的新房不好賣，如臨港、金山、崇明等，其中不乏一些0認(rèn)購項目，隨便找出幾個都能湊夠10個最難賣名額。

不過我并不想這么做，而是找出盡量貼近外環(huán)、可以吸引市區(qū)外溢和有一定代表性的近郊項目。

鑒于此，唐鎮(zhèn)的招商中旅·壹江臻邸、顧村的中建山水雅境、九亭的洋江唐頓公館分別入選。

唐鎮(zhèn)的招商中旅·壹江臻邸是2025年12月14日首開的，目前去化僅14.68%，遺憾沒有日光：

在以前唐鎮(zhèn)的新房幾乎都是日光的，招商中旅·壹江臻邸這樣的銷售業(yè)績確實不太理想。

也可能是跟開盤不久有關(guān)，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還沒跑起來。不過項目本身存在的一些問題影響了去化。

這個項目首先是因為戶型設(shè)計的原因，使得目標(biāo)客群非常局限，買家不多。

其120-140m2的大戶型設(shè)計，偏向定位為高端改善型產(chǎn)品，總價基本上在千萬以上。

除非是在張江上班的高預(yù)算客群才買得起，這類客群數(shù)量相對有限，而且1000多萬的產(chǎn)品跟地段有些錯配。

要知道，一旁的保利天奕還設(shè)計了104m2的剛需三房戶型，面對的客群受眾更加寬廣些。

唐鎮(zhèn)的新房從7萬時代走到了8萬時代，新房價格延續(xù)漲價，性價比逐漸缺失。

招商中旅·壹江臻邸本身比TOD盤保利天奕距離地鐵站更遠(yuǎn)，但售價卻稍貴一點，更不好賣了。

目前唐鎮(zhèn)板塊二手次新房成交價已經(jīng)下探到了7-8萬/㎡區(qū)間，且未來還有部分限售解禁房源入市，對新房是一個沖擊。

仁恒東郊花園、綠城玉蘭花園、大名城紫金九號、浦發(fā)羅蘭翡麗等二手房性價比在提高。

有部分購房者擔(dān)心買入新房后很難保值，總總原因都讓招商中旅·壹江臻邸很難賣。

顧村的中建山水雅境2024年底到2025年底經(jīng)過了4次開盤，前三期開盤目前去化僅36.4%：

第四期開盤近20天僅賣了1套房，很難賣：

這個新房不好賣，更多是在于交通、配套和上游房價的影響。

項目缺乏地鐵和商業(yè)支持，生活便利度不高。

4.8萬元/m2的新房價格已經(jīng)可以買到上大板塊的二手房了，去市區(qū)通勤、生活更方便。

洋江唐頓公館成了九亭“最難賣”的新房。

這個項目一開始是捂盤不想賣，2022年首開我去看房時售樓部很不好找，讓預(yù)約后第二天才能看，開發(fā)商一副高高在上的樣子。

但2025年情況有變，開發(fā)商一次性拿420套房出來賣，而且據(jù)中介透露還愿意打7折。

可惜并不好賣，去化率非常低：

洋江唐頓公館代表了一類房子：那些曾經(jīng)捂了很多年的老盤都開始拿出來甩賣了。

這類項目開發(fā)商拿地早、成本低，捂了多年才開盤本身賬面浮盈已經(jīng)非常大。

但是繼續(xù)捂盤價格無法再漲，而且產(chǎn)品過時、市場環(huán)境變化要求開發(fā)商必須盡快變現(xiàn)，所以要打折出清了。

項目戶型設(shè)計同樣很古董，以大兩房95m2、大三房135m2為主，總價偏高。

不符合市場對九亭這個地段是主流三房的需求。

所在南九亭，靠近醫(yī)院（能級不高）雖說看病方便，但距離太近不是什么加分項。

而且南九亭上方是飛機(jī)航道，噪音影響明顯；南九亭環(huán)境、配套跟北九亭有差距。

上海還有很多難賣的新房，你怎么看待這些項目？