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一大早，老司機(jī)在里分享了我對最新一項(xiàng)政策的看法。

這項(xiàng)政策有關(guān)40年產(chǎn)品，如公寓、寫字樓、商鋪等，我們統(tǒng)稱為非住宅。此次新政將非住宅的首付比例，由過去的50%調(diào)降到了30%。

這次調(diào)降是歷史上的第一次，具有非常明顯的政策導(dǎo)向，長期以來不受待見的非住宅，在接下來的投資市場中，可能會被重新發(fā)現(xiàn)。

非住宅具有明顯的現(xiàn)金流優(yōu)勢，市場中優(yōu)質(zhì)的非住宅，回報率能夠超過5%，這是存款利率的3-4倍。在相對保守的投資領(lǐng)域里，非住宅具備明顯的回報率優(yōu)勢。

但在樓市大環(huán)境非常不理想的情況下，這些發(fā)光的“金子”，被偏見掩埋了。

國家為什么會鼓勵購買非住宅，核心原因是非住宅的庫存太大了，寧波可能還不是很明顯，在許多城市，都有大量的寫字樓、園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)賣不出去，成為金融風(fēng)險的重要源泉。

如果政策是奔著找接盤俠的目的而推出的，這里面必然埋藏著巨大的坑，非住宅的風(fēng)險集中在經(jīng)營領(lǐng)域，也就是說，這玩意你買過來，如果租不出去，它幾乎就是一文不值。

過去在非住宅領(lǐng)域出現(xiàn)過很多巨坑，甚至天坑，寧波就有很多這樣的例子，最具影響力的一個是鄞州姜山的海港城，大量的小商鋪業(yè)主，后來幾乎顆粒無收。

另一個例子是東門口的新華聯(lián)商廈，最近京東剛剛開業(yè)，但之前的四五年，這個占據(jù)市中心黃金地段的商廈，一直關(guān)門大吉，業(yè)主分文無取。

但也有聰明的投資者從非住宅賺到了錢，同樣是2021年，也就是住宅價格最瘋狂的時候，老司機(jī)的一名咨詢客戶，選擇了某郊區(qū)園區(qū)里的商鋪，現(xiàn)在的年化回報接近10%。

短短5年，別人的房價跌了40-50%，他的收益卻接近50%，一來一去，判若云泥。

這是理念的差別，是搏差價和注重現(xiàn)金流的差別，是想賺大錢和細(xì)水長流的差別。

過去很多人靠炒房賺到了錢，最終形成了路徑依賴，但時代變了，炒房思維正在成為收割利潤的鐮刀。

但很多人卻不愿醒來，他們始終不愿接受炒房時代已經(jīng)結(jié)束這個事實(shí)，夢想著下一輪上漲何時到來。

芒格曾說，任何不產(chǎn)生正向現(xiàn)金流的資產(chǎn)就是偽資產(chǎn)。

假設(shè)你買了一套住宅，房價是300萬，貸款利息是3%，但這套房子租出去，一個月只能租4000元，年化的租金回報率只有1.6%，遠(yuǎn)低于3%的貸款利息，你的現(xiàn)金流是負(fù)數(shù)，這套房子就是偽資產(chǎn)。

偽資產(chǎn)不創(chuàng)造財富，它還會吞噬你的財富。

但我們很多投資人的思維卻不是這樣的，盡管現(xiàn)在只有1.6%的回報，甚至更低，但他認(rèn)為這房子將來會漲到400萬、500萬，他可能的收益是100萬或者200萬。

至于為什么能漲到400、500萬，他也說不出非常具體的理由，只能說些貨幣貶值、資產(chǎn)增值等大概念。

在芒格看來，這不叫投資，這叫投機(jī)。

投機(jī)是有可能會成功的，但它不可靠，更多的是賭一把。最糟糕的是，賭贏了之后會加大賭注，最后滿盤皆輸。

因?yàn)樵谕稒C(jī)的領(lǐng)域里，懂得適可而止的人鳳毛麟角。

真正的投資是什么，是不斷的創(chuàng)造現(xiàn)金流。把房子租出去就是現(xiàn)金流，如果租金高于3%的貸款利率，就是正向現(xiàn)金流，這才是真正的投資。

真正的投資是不刺激的，甚至是無聊的。

老司機(jī)上周剛?cè)チ艘惶撕Ｄ�，正在整理相關(guān)資料，但非住宅降首付這事打亂了我的節(jié)奏，我決定先把這件事提前，在農(nóng)歷年前集中研究這個領(lǐng)域。

其實(shí)從2022年開始，老司機(jī)在私下場合，特別是面對客戶時，就曾建議過不少客戶調(diào)整房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，把一部分住宅置換成非住宅。其中有一些客戶聽進(jìn)了我的建議，逃過了大跌，也收獲了非住宅的高租金回報。

這次調(diào)整首付是一個契機(jī)，我的直覺告訴我，非住宅的春天可能就會到來，之前我的咨詢和建議都是零散的，是不系統(tǒng)的，這次我決定利用這個契機(jī)，更系統(tǒng)的整理一下寧波這方面的資源。

如果一切順利，我們會首先在范圍內(nèi)分享這些成果，如果您對相關(guān)議題感興趣，可以聯(lián)系老司機(jī)咨詢加入VIP的事宜。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立樓市分析師。了解相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，請點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽。

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