今天我們?cè)賮?lái)聊廣鋼1號(hào)地塊。

我相信老粉們一直記得，以前我說(shuō)過(guò)，如果沒(méi)有廣鋼1號(hào)地塊沒(méi)有10萬(wàn)方商業(yè)，我就直播跳舞。

時(shí)隔一年多，也不算放飛機(jī)。

最近，廣鋼1號(hào)地塊準(zhǔn)備重啟。我也不廢話了，直接說(shuō)重點(diǎn)：

1）廣鋼1號(hào)地塊24年規(guī)劃，是沒(méi)有調(diào)回住宅了。

目前調(diào)規(guī)基本大方向是這個(gè)思路，純商業(yè)，或不配住宅。

2）商業(yè)體量基本上不只是10萬(wàn)方，最大或15萬(wàn)方，能放在的商業(yè)空間更大。

畢竟，隔壁的廣船濱江已經(jīng)打開(kāi)了望江空間，到時(shí)候做個(gè)天橋過(guò)來(lái)，片區(qū)逛街會(huì)很舒服。

3）有兩家央企接觸。其中一家算是國(guó)內(nèi)商業(yè)頂流，其在荔灣的高端商業(yè)MALL年底也計(jì)劃開(kāi)業(yè)。

如果能落地，芳村大道的含“mall”量會(huì)增加。

芳村商業(yè)大爆發(fā)，進(jìn)一步擴(kuò)充芳村大道的商業(yè)配套，萬(wàn)象城+太古里+廣船+廣鋼1號(hào)地+COCO Park；

下面，看我同事小C寫(xiě)的內(nèi)容：

今年，廣州掛了幾塊商業(yè)地，大家更期待廣鋼的誰(shuí)來(lái)做？

·廣鋼地鐵上蓋商業(yè)，業(yè)主要等到了？

廣鋼1號(hào)地，位于11號(hào)線鶴洞東地鐵站，珠江金茂府旁。

目前，廣鋼商業(yè)配套分為兩塊，一是社區(qū)商業(yè)中心花灣天地，二是各個(gè)小區(qū)的沿街底商。

花灣天地，整個(gè)廣鋼的唯一商場(chǎng)，只有3層，總體量只有約9000方，算上中海社區(qū)旁邊的沿街商業(yè)，體量也完全比不上正經(jīng)購(gòu)物中心。

作為對(duì)比，聚龍灣太古里，15萬(wàn)方；天匯廣場(chǎng)IGC，10萬(wàn)方；長(zhǎng)隆K11 Select，約8萬(wàn)平；萬(wàn)菱匯，約5萬(wàn)平...

花灣天地的核心品牌是什么？肯德基。

更像是一個(gè)鄉(xiāng)下大賣(mài)場(chǎng)式的兒童樂(lè)園，還有各種補(bǔ)課機(jī)構(gòu)或課外藝術(shù)機(jī)構(gòu)，以及加了幾間給家長(zhǎng)坐下來(lái)等孩子的食肆。

花灣天地只能滿足片區(qū)最基礎(chǔ)的逛街遛娃需求。

另一方面，廣鋼最多的是社區(qū)底商，基本各個(gè)小區(qū)都有屬于自己的小商業(yè)，以買(mǎi)菜、快餐、美容和各類(lèi)補(bǔ)習(xí)班為主。

總的來(lái)說(shuō)，各個(gè)小區(qū)的散裝商業(yè)配套，廣鋼依靠20來(lái)個(gè)住宅小區(qū)，甚至已經(jīng)飽滿的溢出了。

整體出租率可能在7成左右，門(mén)口掛著“旺鋪招租”的店也是不少。

最近看多了勇哥餐飲評(píng)測(cè)，看到這些店都想“360度轉(zhuǎn)一圈”。

當(dāng)然，有不少好品牌，比如說(shuō)中海保利朗閱的社區(qū)商業(yè)引入了喜街，樓下麥當(dāng)勞已經(jīng)開(kāi)業(yè)了。

學(xué)仕里喜街的幾家烤肉店，也獲得了業(yè)主認(rèn)可；中?；骋继?hào)樓下，也有喜茶在營(yíng)業(yè)。

整體來(lái)說(shuō)，廣鋼商業(yè)需求是很強(qiáng)的，作為曾經(jīng)被稱(chēng)為城市中產(chǎn)聚集地的板塊，在日常購(gòu)物、遛娃、吃飯的消費(fèi)上都舍得花錢(qián)。

廣鋼社區(qū)的全面交付和入住，朗閱也交樓了，只有雅郡作為全新盤(pán)還尚未交付，板塊的商業(yè)需求溢于表面。

前年廣鋼1號(hào)地改規(guī)引起的軒然大波，也是業(yè)主苦無(wú)大型集中式購(gòu)物中心久已，各個(gè)小區(qū)底商的小打小鬧就是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，需要的是一個(gè)大玩家。

鋼民們的不斷反饋，拿到了很正向的結(jié)果，公示僅僅一周就收到了800多條建議。

我們統(tǒng)計(jì)了廣鋼各校區(qū)的戶數(shù)，超過(guò)4萬(wàn)戶的超大型社區(qū)，還有2800戶的廣船，以及20萬(wàn)方的廣鋼TOD，廣鋼1號(hào)地的商業(yè)輻射面近4.5萬(wàn)戶。

按照每戶3-5人來(lái)計(jì)算，總居住人口在15-20萬(wàn)左右，是可以支撐起一個(gè)中大型商業(yè)中心消費(fèi)。

除了荔灣周邊社區(qū)進(jìn)一步交付入住外，大家不要忘了地鐵交通的改變。

去年10號(hào)線、22號(hào)線后通段開(kāi)通，給廣鋼片區(qū)帶來(lái)了第四個(gè)地鐵站。

西-西塱（1號(hào)線、10號(hào)線、廣佛線、22號(hào)線）

北-鶴洞（廣佛線）

東-鶴洞東（11號(hào)線，佛山11號(hào)線）

南-花圍站（10號(hào)線，佛山11號(hào)線）

在鶴洞站開(kāi)通后，廣鋼1號(hào)地打造的購(gòu)物中心可以嵌入11號(hào)線的文旅地鐵脈絡(luò)之中，與兩站之隔的太古里，三站之外的萬(wàn)象城在芳村共襄盛舉。

可以說(shuō)，在配套不斷落實(shí)后，現(xiàn)在的芳村和24年的芳村，早已經(jīng)不是一個(gè)芳村了。

而早些年沉淀下來(lái)的廣鋼，想加入芳村這場(chǎng)party，1號(hào)地的商業(yè)購(gòu)物中心是一張最好的門(mén)票了。

與此同時(shí)，芳村的商業(yè)版圖也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)充。

芳村打造白鵝潭，要先做一個(gè)展示區(qū)出來(lái)。11號(hào)線作為首條市區(qū)環(huán)線，及其背后豐富的文旅商業(yè)屬性，串聯(lián)起萬(wàn)象城、太古里、白云山、麓湖公園、流花湖公園、越秀公園、荔灣湖公園、永慶坊。

還有芳村大道沿街規(guī)劃的基本都是商業(yè)辦公為主，打造江邊CBD展示區(qū)。

對(duì)于廣鋼業(yè)主們來(lái)說(shuō)，1號(hào)地要是可以順利落地，配套的完善，也是能給片區(qū)帶來(lái)價(jià)值兜底。

廣鋼都是明牌了，像超高層、居住密度、天量二手供應(yīng)的弱點(diǎn)，大家都知。

1號(hào)地的到來(lái)，意味著廣鋼近兩年已經(jīng)補(bǔ)足了地鐵和商業(yè)的兩塊短板，而教育、樓齡、居住氛圍這些優(yōu)勢(shì)，未來(lái)是學(xué)鐵商兼?zhèn)涞拇笮途幼∩鐓^(qū)

在3-4萬(wàn)/平價(jià)位段，廣鋼有自己的優(yōu)劣勢(shì)和目標(biāo)客戶。

至于廣鋼中央公園，蒜鳥(niǎo)蒜鳥(niǎo)，等吧。

今年，廣鋼片區(qū)在貝殼平臺(tái)上成交了433套，相比去年的322套，上漲了30%。

在去年中期到今年中期，廣鋼價(jià)格維持了很長(zhǎng)一段時(shí)間的穩(wěn)定，直到25年的3季度，由于成交量下降，業(yè)主也扛不住價(jià)格，有了下降，但也很快回溫。

各小區(qū)的成交量都不錯(cuò)，排在前面的還是比較剛需的小區(qū)，性價(jià)比比較高。

廣鋼中介也透露，去年市場(chǎng)行情還可以，買(mǎi)家和業(yè)主的積極性挺高的，起碼市場(chǎng)是流動(dòng)起來(lái)了，量上去了。

目前的廣鋼大形勢(shì)，特殊房源會(huì)下探到單價(jià)2字頭，但普遍還是能維持在3萬(wàn)+，四房則在4萬(wàn)上下；部分小區(qū)裝修、朝向比較好的大四房，能保持在5萬(wàn)。

廣鋼二手房是一房一價(jià)，一戶一議，全看業(yè)主談價(jià)。

以上。