文 澤平宏觀(guān)團(tuán)隊(duì)

最近網(wǎng)上有人說(shuō)房子已經(jīng)沒(méi)有投資價(jià)值，也有人喊現(xiàn)在房?jī)r(jià)見(jiàn)底了，可以買(mǎi)了。

但我要告訴你，這兩種說(shuō)法都是錯(cuò)的。

我十多年前提出了“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，2015年根據(jù)這個(gè)框架公開(kāi)預(yù)測(cè)一線(xiàn)房?jī)r(jià)翻一倍，在2020年預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)歷史性大頂。

今天用幾分鐘，帶你了解未來(lái)房地產(chǎn)的新趨勢(shì)。

首先，近些年房地產(chǎn)確實(shí)遇到了一些挑戰(zhàn)，是20多年來(lái)樓市調(diào)整幅度最大、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的一次。2024年商品房銷(xiāo)售面積比2021年的高點(diǎn)下降了一半，2025年還在繼續(xù)下降。再來(lái)看房?jī)r(jià)，一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)平均跌去約30%，很多三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)幾近腰斬。

那么未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)還有沒(méi)有機(jī)會(huì)？我的答案是有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

為什么？因?yàn)橛辛笠蛩卦谟绊懛康禺a(chǎn)未來(lái)走勢(shì)，大家一定要關(guān)注。

第一，全球貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤芍芷冢迪⒊眮?lái)了。美聯(lián)儲(chǔ)自 2024 年開(kāi)啟本輪降息周期以來(lái)，截至 2025 年底已累計(jì)降息 175 個(gè)基點(diǎn)，歐洲、新興市場(chǎng)等也都開(kāi)啟降息周期。中國(guó)也一樣，2025年底重要會(huì)議提出貨幣政策要“適度寬松”，上次這個(gè)提法是在2008-2010年，時(shí)隔15年再現(xiàn)，足見(jiàn)力度。5年期LPR利率從2021年底的4.7%降低到現(xiàn)在的3.5%。

第二，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)明確，“十五五”規(guī)劃建議提到要用十年時(shí)間達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。“十五五”規(guī)劃制定了我國(guó)中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，就是到2035年實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技實(shí)力、綜合國(guó)力、國(guó)際影響力等大幅躍升，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

什么是中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平？有一個(gè)基本指標(biāo)，就是人均GDP達(dá)到2.5萬(wàn)美元左右。這也就意味著我們要在2035年達(dá)到這個(gè)水平，這就需要未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間仍然要以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，保持5%左右的經(jīng)濟(jì)增速，到2035年經(jīng)濟(jì)總量和人均GDP比2020年翻一番。

第三，中國(guó)城鎮(zhèn)化還有提升空間，改善型“好房子”依然稀缺。2015-2024年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率由56%增至67%，但還是明顯低于高收入經(jīng)濟(jì)體的81.3%。這10多個(gè)百分點(diǎn)的差距，就是未來(lái)發(fā)展的空間。

更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在中國(guó)的房子是“總量夠住、結(jié)構(gòu)失衡”，一線(xiàn)城市套戶(hù)比才1.01，住房還緊張；三四線(xiàn)都1.12了，明顯過(guò)剩。而且很多城市的老房子占比高、戶(hù)型差，大家真正想要的改善型“好房子”，依然稀缺。

第四，房地產(chǎn)政策調(diào)控從收緊全面轉(zhuǎn)向放松。2024年9月，國(guó)家首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，標(biāo)志著樓市政策的歷史性拐點(diǎn)出現(xiàn)，也就是從過(guò)去的收緊全面轉(zhuǎn)向放松。之后，各地陸續(xù)出臺(tái)放松限購(gòu)、限貸、限售、降首付、降利率、減稅費(fèi)等等措施來(lái)救樓市。

房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，全國(guó)房子400多萬(wàn)億市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的財(cái)富，作為第一大支柱行業(yè)，關(guān)系著7千萬(wàn)人就業(yè)，上百個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)。就像7年前我呼吁放開(kāi)并鼓勵(lì)生育一樣，現(xiàn)在全國(guó)各地都開(kāi)始發(fā)放生育補(bǔ)貼了。這些年我一直呼吁放開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控，組建5萬(wàn)億住房銀行收儲(chǔ)。孩子和房子是最重要的民生，做有溫度、有情懷的研究，希望我的呼吁能夠被更多人聽(tīng)到。

第五，人口持續(xù)向城市群都市圈集中。美國(guó)、日本、韓國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家在城鎮(zhèn)化后期，都出現(xiàn)了這個(gè)現(xiàn)象。

中國(guó)也符合，近10年珠三角、長(zhǎng)三角城市群年均常住人口增量超180萬(wàn)人，2021-2024年，深圳常住人口年均增長(zhǎng)10萬(wàn)人；杭州年均增長(zhǎng)14萬(wàn)人，但東北、西部等區(qū)域近年面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，人口在持續(xù)流出。

同時(shí)，我們預(yù)測(cè)未來(lái)將有1.3億新增城鎮(zhèn)人口，80%都會(huì)聚集在19大城市群里，所以人在哪里，住房需求就在哪里，這個(gè)規(guī)律百年不變。

第六，中國(guó)擁有強(qiáng)大的基本盤(pán)，有龐大的人才和消費(fèi)紅利托底。中國(guó)有14億人口，是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)，擁有全球最大的4億中等收入群體，還將不斷擴(kuò)大。勞動(dòng)力資源近9億人，受過(guò)高等教育的人才總量約2億，大學(xué)畢業(yè)生超1000萬(wàn)等等。人口紅利正在轉(zhuǎn)向人才紅利和工程師紅利，這將是支撐未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的核心力量。

所以未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)是有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的。

但是請(qǐng)記住，中國(guó)房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代已經(jīng)落幕，房?jī)r(jià)普漲時(shí)代結(jié)束了。我們正在進(jìn)入存量時(shí)代，未來(lái)房?jī)r(jià)主要特征是區(qū)域大分化。

近期，我提了一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，未來(lái)樓市將出現(xiàn)二八分化現(xiàn)象。未來(lái)不是所有城市房?jī)r(jià)“普漲”，只有20%的城市有機(jī)會(huì)，就是那些人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、配套好的一二線(xiàn)城市，這些地方有新增購(gòu)房需求，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)不僅能抗跌，還可能長(zhǎng)期上漲；而剩下80%的人口流出的三四線(xiàn)城市、縣城，房子只會(huì)越來(lái)越難賣(mài)，不僅不漲價(jià)，還可能漫長(zhǎng)陰跌。

所以別再問(wèn)房地產(chǎn)還有沒(méi)有機(jī)會(huì)，不如問(wèn)你的房子在不在那20%的城市里。

看懂宏觀(guān)趨勢(shì)，把握投資機(jī)會(huì)，關(guān)注澤平宏觀(guān)。