一、案件介紹

當(dāng)收到法院傳票，要求你限期搬離自己居住了多年的房屋時，甲陷入了前所未有的焦慮與困惑。這房子明明是自己名下的唯一房產(chǎn)，怎么就成了別人的財產(chǎn)，甚至要被強制執(zhí)行？事情要從幾年前說起。

甲因生意周轉(zhuǎn)需要，向朋友乙提出借款人民幣40萬元。乙同意出借，但出于對借款安全的考慮，要求甲提供“可靠”的擔(dān)保。由于甲的房產(chǎn)此前已向銀行辦理過抵押貸款，無法再次辦理正規(guī)的抵押登記手續(xù)。在乙的建議下，雙方“靈機一動”，想出了一個“變通”的辦法：雙方簽訂一份《存量房買賣合同》，約定甲將名下的一套房屋以40萬元的價格“出售”給乙，并配合辦理了不動產(chǎn)過戶登記手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)從甲名下轉(zhuǎn)移登記至乙名下。與此同時，雙方私下另簽了一份《還款及房屋返還協(xié)議》，核心內(nèi)容約定：此“買賣”實為借款擔(dān)保，甲應(yīng)在兩年內(nèi)還清乙的40萬元借款本息；待甲全部還清后，乙必須無條件配合將房屋重新過戶回甲或其指定人名下。協(xié)議簽訂后，甲收到了乙的40萬元轉(zhuǎn)賬，房屋也完成了過戶，但甲一家仍繼續(xù)居住在該房屋內(nèi)，每月照常償還銀行的按揭貸款。

起初兩年，甲按約支付利息，相安無事。然而，受市場環(huán)境影響，甲的生意陷入困境，未能按期還清本金。借款期限屆滿后，乙多次催討未果。令甲萬萬沒想到的是，一年后，乙竟一紙訴狀將甲告上法庭，訴訟請求直指那份《存量房買賣合同》。乙在訴狀中聲稱，雙方是真實的房屋買賣關(guān)系，自己已支付全部購房款并取得產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)要求甲立即騰退并交付房屋。庭審中，乙矢口否認(rèn)存在借款關(guān)系及私下簽訂的返還協(xié)議，堅稱雙方就是單純的買賣，甲收到的40萬元就是購房款。而甲手中那份關(guān)鍵的《還款及房屋返還協(xié)議》僅為雙方私下簽署，未有第三方見證，乙當(dāng)庭否認(rèn)其真實性。此時，甲才驚覺自己陷入了一個精心設(shè)計的法律困局：白紙黑字的買賣合同、已經(jīng)變更的產(chǎn)權(quán)登記，都指向自己是“賣家”，而證明真實法律關(guān)系的證據(jù)卻面臨不被采信的風(fēng)險。如果敗訴，不僅房產(chǎn)可能不保，一家老小更將面臨無處安身的境地。

更讓甲感到絕望的是，在案件審理過程中，經(jīng)法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，乙在取得房屋登記后不久，已將該房屋再次“出售”給了案外人丙，并已辦理過戶。而丙又以該房屋作為抵押物，向某銀行申請了一筆貸款。這意味著，即便甲想方設(shè)法證明了借貸關(guān)系，想要拿回房屋，也需要面對丙以及銀行的抵押權(quán)，局面變得異常復(fù)雜。

二、裁判結(jié)果與理由

裁判結(jié)果：
某法院經(jīng)審理后，最終判決駁回了原告乙要求被告甲交付房屋的訴訟請求。同時，法院認(rèn)定甲與乙之間基礎(chǔ)法律關(guān)系為民間借貸，雙方簽訂的《存量房買賣合同》屬于讓與擔(dān)保性質(zhì)，該買賣合同本身因系雙方虛假意思表示而無效。法院責(zé)令甲與乙就40萬元借款本金及合法利息進行結(jié)算清償。

裁判理由：
法院的裁判主要基于以下核心認(rèn)定：
第一，穿透式審查揭示真實法律關(guān)系。法院認(rèn)為，判斷法律關(guān)系的性質(zhì)不應(yīng)僅局限于合同名稱，而應(yīng)綜合審查簽約背景、合同條款、履行方式等全案事實。本案中，雖然存在形式上的買賣合同和產(chǎn)權(quán)過戶，但存在諸多不合常理之處：合同約定的“購房款”40萬元與房屋市場價值明顯不符；乙作為“買方”支付款項后，從未主張交房，甲作為“賣方”也一直實際占有使用房屋；甲每月償還銀行按揭的行為與房屋已“出售”的狀態(tài)相矛盾。這些特征均不符合正常房屋買賣的交易習(xí)慣。
第二，讓與擔(dān)保的認(rèn)定與效力區(qū)分。法院采納了當(dāng)前司法實踐的主流觀點，即此類以簽訂買賣合同并過戶形式為借款提供擔(dān)保的行為，構(gòu)成“讓與擔(dān)?！薄８鶕?jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十六條，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。因此，甲與乙簽訂的《存量房買賣合同》作為表面行為，因雙方并無真實的房屋買賣合意，應(yīng)屬無效。但是，該虛假意思表示背后所隱藏的擔(dān)保借款的真實合意，其效力應(yīng)依照有關(guān)法律規(guī)定處理。目前司法實踐普遍認(rèn)為，讓與擔(dān)保作為一種非典型擔(dān)保方式，只要其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不構(gòu)成流質(zhì)契約，其擔(dān)保功能應(yīng)得到認(rèn)可，即隱藏的擔(dān)保行為可以有效。
第三，債權(quán)人不能直接取得所有權(quán)。法院明確指出，即使乙已經(jīng)取得了房屋的物權(quán)登記，但由于登記的基礎(chǔ)原因行為（買賣合同）無效，乙并不能因此獲得房屋的真正所有權(quán)。讓與擔(dān)保的核心功能是擔(dān)保，而非所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。在債務(wù)履行期屆滿前，擔(dān)保物所有權(quán)仍歸屬于擔(dān)保人（甲），債權(quán)人（乙）僅享有在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時就擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保權(quán)益。因此，乙無權(quán)以所有權(quán)人身份要求甲騰房。
第四，關(guān)于乙擅自處分房屋的行為。法院認(rèn)為，乙將房屋再次過戶給丙的行為，屬于無權(quán)處分。由于乙并非房屋的真實所有權(quán)人，其處分行為效力待定，最終取決于丙是否構(gòu)成善意取得。本案中，若丙明知該房屋系讓與擔(dān)保標(biāo)的物仍進行交易，則難以認(rèn)定為善意，乙與丙之間的買賣合同也可能被認(rèn)定無效。

三、法律分析

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師提示，本案是典型的因“讓與擔(dān)?！币l(fā)的糾紛，在民間借貸尤其是中小企業(yè)融資中屢見不鮮。債務(wù)人往往因融資渠道受限或法律意識淡薄，接受此種“以房擔(dān)保”的模式，卻對其中的巨大法律風(fēng)險認(rèn)識不足。作為被告，面臨債權(quán)人“倒打一耙”主張房屋買賣時，如何構(gòu)建有效的抗辯策略至關(guān)重要。

（一）本案涉及的核心法律條文解讀

1. 《中華人民共和國民法典》第一百四十六條：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理?！?/p>

   • 俞強律師解讀：此條是處理讓與擔(dān)保案件的總綱領(lǐng)。它確立了“區(qū)分原則”，將表面行為（買賣合同）與隱藏行為（擔(dān)保合意）的效力進行分離評價。被告的抗辯首要目標(biāo)就是向法庭證明，雙方簽訂的買賣合同是“虛假意思表示”，從而否定其效力。這需要組織一系列證據(jù)來還原“擔(dān)?！钡恼鎸嵰鈭D。

2. 《中華人民共和國民法典》第四百零一條：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?！?/p>

   • 俞強律師解讀：該條文雖針對抵押權(quán)，但其精神完全適用于讓與擔(dān)保，即禁止“流質(zhì)（流押）條款”。即便雙方在私下協(xié)議中約定了“到期不還，房子歸債權(quán)人”，該約定也是無效的，會自動轉(zhuǎn)換為清算型擔(dān)保。債權(quán)人只能就拍賣、變賣房屋的價款優(yōu)先受償，或與擔(dān)保人協(xié)議折價，且多出的價款必須返還。這是被告對抗債權(quán)人企圖直接侵占房產(chǎn)的重要法律武器。

3. 《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十三條（原第二十四條）：“當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理……”

   • 俞強律師解讀：該司法解釋為審理此類案件提供了直接指引。它明確要求法院應(yīng)穿透表面合同，按基礎(chǔ)借貸關(guān)系審理。對于被告而言，在訴訟中應(yīng)堅持要求法庭以此規(guī)定為據(jù)，將案件定性為民間借貸糾紛，從而避免在“房屋交付”的訴求上被動挨打。

（二）被告的抗辯策略與法律建議

作為身處類似困境的被告，在上海律師的專業(yè)視角下，可以從以下幾個層面構(gòu)建防御體系：

第一，全力夯實“名為買賣，實為擔(dān)?！钡淖C據(jù)鏈。
這是抗辯的基石。你需要系統(tǒng)性地收集和整理所有能證明真實法律關(guān)系是借貸而非買賣的證據(jù)：

• 核心書面證據(jù)：盡力尋找并保全那份私下簽訂的《借款協(xié)議》、《還款承諾書》或《房屋返還協(xié)議》。即使對方否認(rèn)，其上的簽字、約定內(nèi)容可與其它證據(jù)相互印證。

• 資金往來證據(jù)：提供銀行轉(zhuǎn)賬憑證，備注為“借款”、“周轉(zhuǎn)金”等優(yōu)于無備注或備注為“貨款”。證明款項支付時間與所謂“買賣合同”簽訂時間高度重合，符合借款交付特征。

• 履行行為證據(jù)：證明你一直在支付“利息”（無論是通過銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付寶還是現(xiàn)金，盡可能有記錄），這是借貸關(guān)系最典型的履行特征。證明你始終占有、使用房屋，并承擔(dān)水電煤、物業(yè)費、房貸等費用，這與房屋已出售的狀態(tài)完全相悖。

• 溝通記錄證據(jù)：微信、短信、郵件或錄音中，所有關(guān)于“借款”、“利息”、“贖房”、“擔(dān)?！钡汝P(guān)鍵詞的溝通記錄，都是還原事實真相的利劍。

• 價值對比證據(jù)：申請對房屋在合同簽訂時的市場價值進行評估，用專業(yè)評估報告證明合同約定的“價款”遠(yuǎn)低于市場價，不合常理，從而揭露其擔(dān)保本質(zhì)。

第二，主動主張表面買賣合同無效，并明確擔(dān)保債權(quán)的范圍。
在訴訟中，你應(yīng)主動出擊，提出確認(rèn)《房屋買賣合同》無效的請求。同時，清晰地向法庭陳述，雙方之間成立的是有效的讓與擔(dān)保關(guān)系。你需要與律師一起，精確計算擔(dān)保債權(quán)的范圍：最初的本金是多少？雙方約定的利息是否超過法律保護的上限（如合同成立時一年期貸款市場報價利率LPR的四倍）？已支付的款項中，多少應(yīng)抵扣本金，多少算作利息？進行合法清算，是你減少債務(wù)負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵。

第三，針對債權(quán)人擅自處分財產(chǎn)的行為，追究其無權(quán)處分的法律責(zé)任。
如果像本案一樣，債權(quán)人已將房屋轉(zhuǎn)賣或再抵押，你必須果斷采取行動：

• 追加當(dāng)事人：申請法院追加后續(xù)買方（如丙）、抵押權(quán)人（銀行）作為案件第三人參加訴訟。

• 主張合同無效：主張債權(quán)人與后續(xù)買方之間的買賣合同因系無權(quán)處分且買方非善意（如明知房屋情況）而無效。

• 行使追回權(quán)：依據(jù)《民法典》第三百一十一條關(guān)于無權(quán)處分和善意取得的規(guī)定，請求追回房屋。若房屋因存在善意抵押而無法追回，則可向無權(quán)處分的債權(quán)人（乙）主張損害賠償，要求其賠償房屋價值損失。

第四，善用執(zhí)行異議等程序性權(quán)利。
如果案件已經(jīng)進入執(zhí)行階段，你才意識到風(fēng)險，也并非無計可施。你可以依據(jù)《民事訴訟法》提起執(zhí)行異議之訴，主張對執(zhí)行標(biāo)的（房屋）享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，即你作為讓與擔(dān)保人，仍是房屋的實際所有權(quán)人，債權(quán)人僅享有擔(dān)保權(quán)益。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師再次提示，讓與擔(dān)保糾紛案情復(fù)雜，證據(jù)梳理和專業(yè)法律適用至關(guān)重要。作為被告，切忌因手握“私下協(xié)議”而掉以輕心，也無需因產(chǎn)權(quán)已過戶而過度恐慌。當(dāng)前司法實踐已形成相對統(tǒng)一的裁判規(guī)則，旨在保護真實的擔(dān)保關(guān)系，否定權(quán)利濫用。關(guān)鍵在于，你是否能聘請專業(yè)的上海律師，幫助你將散亂的證據(jù)組織成有力的邏輯鏈條，并在法庭上進行精準(zhǔn)的法律論證。

四、風(fēng)險提示

具體案件需要咨詢專業(yè)律師，本文章僅為法律分析參考，不構(gòu)成律師執(zhí)業(yè)意見。每個案件事實細(xì)節(jié)千差萬別，證據(jù)強弱各異，訴訟策略需量身定制。如您正面臨類似法律糾紛，建議盡快尋求專業(yè)法律幫助，以評估風(fēng)險，制定最佳應(yīng)對方案。

五、律師介紹

俞強律師 爭議解決法律服務(wù)團隊

核心理念：致力于通過專業(yè)、高效、務(wù)實的解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛(wèi)核心權(quán)益，實現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)。

在復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境中，爭議與糾紛不可避免。如何高效、策略性地處理爭議，將法律風(fēng)險轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢，是企業(yè)家和高級管理人員面臨的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。本團隊深耕爭議解決領(lǐng)域多年，憑借精湛的法律技藝、豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗以及對商業(yè)邏輯的深刻理解，為客戶提供貫穿爭議事前、事中、事后的全流程、定制化法律服務(wù)。

俞強律師作為團隊負(fù)責(zé)人，是上海君瀾律師事務(wù)所高級合伙人，北京大學(xué)法律碩士，擁有超過15年的法律實務(wù)經(jīng)驗，累計代理各類復(fù)雜民商事案件超過700件。他深諳上海地區(qū)司法實踐，擅長處理疑難復(fù)雜的合同與擔(dān)保糾紛、公司股權(quán)爭端、金融資管訴訟等。俞強律師曾獲2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎”，并受聘擔(dān)任上海政法學(xué)院實習(xí)導(dǎo)師，其專業(yè)能力與業(yè)界貢獻備受認(rèn)可。

專業(yè)領(lǐng)域：

• 公司股權(quán)糾紛：股東資格確認(rèn)、出資糾紛、公司控制權(quán)爭奪、損害公司利益責(zé)任糾紛等。

• 合同與擔(dān)保糾紛：買賣、借款、擔(dān)保（包括讓與擔(dān)保等非典型擔(dān)保）、建設(shè)工程等合同的效力認(rèn)定、履行抗辯、違約追責(zé)。

• 金融與資管糾紛：融資租賃、保理、私募基金維權(quán)、金融借款合同糾紛。

• 民事執(zhí)行與保全：執(zhí)行異議之訴、執(zhí)行追加、財產(chǎn)保全策略。

• 復(fù)雜案件再審：對疑難案件判決的上訴、再審申請與代理。

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