作者 | 虞滟萍 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：

國內(nèi)首單非定向擴募公募REITs正式落地。

1月12日，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“華潤有巢REIT”，代碼508077）擴募份額在上海證券交易所成功上市，標(biāo)志著國內(nèi)首單非定向擴募公募REITs正式落地，也是租賃住房REITs市場邁向常態(tài)化擴募的關(guān)鍵一步。

此次上市儀式匯聚了上海市發(fā)改委、房管局、閔行區(qū)政府及華潤集團、中信證券、華夏基金等多方代表，共同見證了這一具備行業(yè)引領(lǐng)意義的時刻。

首單非定向擴募

市場信心與制度創(chuàng)新雙體現(xiàn)

華潤有巢REIT自上市以來，憑借優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)、穩(wěn)健的運營管理與持續(xù)的分紅回報，已成為租賃住房REITs領(lǐng)域的代表性產(chǎn)品。截至2025年11月，該基金已累計向投資者分紅超過1.54億元，展現(xiàn)出良好的收益能力與資產(chǎn)韌性。

本次擴募采用面向原持有人的非定向配售模式，配售價格為2.53元/份，共配售4.5億份，獲得原持有人高達99.51% 的認購比例，最終募集資金約11.329億元。這一結(jié)果不僅反映出投資者對該REITs產(chǎn)品的持續(xù)看好，也體現(xiàn)了在制度設(shè)計層面對原有投資者權(quán)益的有效保障。

資金投向明確

助力資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與區(qū)域覆蓋完善

根據(jù)安排，本次擴募所募資金將全部用于收購華潤有巢旗下的上海馬橋保障性租賃住房項目。該項目位于閔行區(qū)，毗鄰“大零號灣”科技創(chuàng)新策源功能區(qū)及閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚性強、租賃需求旺盛，截至2025年6月末出租率已達96%。

收購?fù)瓿珊?，華潤有巢REIT將實現(xiàn)對上海三大核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的全面覆蓋，進一步優(yōu)化資產(chǎn)布局、增強組合抗風(fēng)險能力，為基金的長期穩(wěn)健運營與價值增長注入新動力。

有巢戰(zhàn)略定位再升級

“資管+運營”到“資產(chǎn)與資本循環(huán)”

在本次擴募上市的背景下，華潤有巢的戰(zhàn)略定位也進一步明確：不再僅是行業(yè)領(lǐng)先的“資管+運營”平臺，而是升級為服務(wù)大國民生、實現(xiàn)質(zhì)量增長，助力新市民、青年人“住有所居”的行業(yè)領(lǐng)先的租住“資產(chǎn)與資本循環(huán)”平臺。

這一表述的演進，反映出華潤有巢在REITs平臺支持下，已逐步構(gòu)建起“投、融、建、管、退”的全周期閉環(huán)能力。通過REITs擴募，企業(yè)能夠持續(xù)將運營成熟的租賃住房資產(chǎn)注入公開市場，實現(xiàn)資金的良性回流與再投資，推動租賃住房供給的持續(xù)擴大與品質(zhì)提升。

專業(yè)機構(gòu)協(xié)同

共筑租賃住房REITs生態(tài)

作為基金管理人，華夏基金在公募REITs領(lǐng)域已形成顯著的管理規(guī)模與專業(yè)優(yōu)勢，截至目前在管公募REITs達19只，市場領(lǐng)先。其在資產(chǎn)運營、信息披露、風(fēng)險控制等方面的體系化能力，為REITs的穩(wěn)健運行提供了堅實基礎(chǔ)。

華潤有巢作為原始權(quán)益人與運營管理機構(gòu)，則通過多維運營體系，持續(xù)提升資產(chǎn)出租率與服務(wù)滿意度，真正實現(xiàn)了“管理賦能價值、運營創(chuàng)造收益”的良性循環(huán)。

展望

常態(tài)化擴募推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

睿和智庫認為此次華潤有巢REIT成功擴募，不僅是單只產(chǎn)品的成長里程碑，更為整個公募REITs市場，尤其是租賃住房板塊的常態(tài)化擴募機制提供了重要實踐樣本。

未來，隨著更多租賃住房項目通過REITs實現(xiàn)資產(chǎn)證券化與持續(xù)擴募，有望引導(dǎo)更多社會資本進入保障性租賃住房領(lǐng)域，形成“投資—建設(shè)—運營—退出—再投資”的可持續(xù)商業(yè)模式，為我國住房租賃市場的高質(zhì)量發(fā)展提供堅實的金融基礎(chǔ)與制度保障。

華潤有巢與華夏基金表示，將繼續(xù)深化合作，持續(xù)推動資產(chǎn)提質(zhì)增效、探索常態(tài)化擴募路徑，積極響應(yīng)國家關(guān)于“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的政策導(dǎo)向，為實現(xiàn)“住有所居”的民生目標(biāo)貢獻專業(yè)力量。