天河區(qū)尚德大廈B棟3層疏散通道，有清潔工人在清理樓內(nèi)雜物。

尚德大廈B棟5層疏散通道，此前堵住消火栓的柜子已被清走。

此前曝光的尚德大廈高層占道雜物仍未清理。

荔灣區(qū)劍蘭大廈樓層疏散通道的堆積雜物已基本清空。

荔灣區(qū)劍蘭大廈一件體積較大的家具柜擺放在公共區(qū)域，柜上貼有清走便條。

被雜物擠占的疏散通道、老舊失能的消防設(shè)施、迷宮般的逃生路線……這是南都記者，在近期對廣州多個片區(qū)高層商住樓宇進(jìn)行消防安全調(diào)查時，發(fā)現(xiàn)的一系列“明患”與“暗患”問題。

南都連續(xù)報道發(fā)出后，問題得到多個被曝光樓宇的物管公司與屬地街道的高度重視。據(jù)了解，多個涉及的街道已對樓宇進(jìn)行現(xiàn)場檢查，并責(zé)令整改消防隱患問題。有部分樓宇物管公司也主動做出整改動作，包括對樓宇消防設(shè)施進(jìn)行升級改造，督促業(yè)主或租戶限期清空樓道雜物等。

南都記者在回訪時發(fā)現(xiàn)，此前曝光的消防安全問題有了明顯改善，但有樓宇住戶仍未主動清理占道雜物。有律師指出，物管企業(yè)可以將占用疏散通道、堵塞安全出口的障礙物進(jìn)行挪移，事后及時通知業(yè)主領(lǐng)取。這種行為并沒有超出物業(yè)管理公司的權(quán)限。

　　執(zhí)法

　　多部門聯(lián)合成立清理專班

　　樓宇已實(shí)現(xiàn)“立行立改”

位于荔灣區(qū)金蘭苑小區(qū)的劍蘭大廈建成于1994年，樓道與樓梯間幾乎淪為“私人儲藏區(qū)”。此前，記者走訪時，隨機(jī)進(jìn)入的一棟塔樓，23個樓層中20層存在明顯堆積，部分通道被占三分之二，一處樓梯轉(zhuǎn)角通行寬度僅剩十余厘米。

頗具諷刺意味的是，每個消火栓外貼有物管巡查表，“箱體完好”“水帶水槍”等欄目均被打鉤，唯獨(dú)“障礙物”一欄空著。而物管自2018年以來張貼的多輪清理通知早已泛黃。“物業(yè)常在微信群發(fā)提醒，但雜物始終沒清走�！币晃粯I(yè)主說。

報道發(fā)出后，茶滘街道辦事處聯(lián)合區(qū)住建局、消防大隊(duì)成立清理專班。1月17日記者回訪看到，超半數(shù)樓層通道恢復(fù)通暢。尤其是，此前發(fā)現(xiàn)的因堆放大量紙箱，記者險被絆倒的15層樓梯間，現(xiàn)已被全部清理干凈。

個別樓層雖仍有零星自行車或家具暫存，但已有居民主動貼上“今日清走”的便條。在9層走廊，記者看到兩件體積較大的家具柜擺放在公共區(qū)域，柜上貼有手寫紙條——“翻新置換之柜，今天內(nèi)請貨拉拉運(yùn)到別處，不便之處，敬請諒解”。這也反映出部分居民已有意識主動清理占用的樓道。

“監(jiān)督一點(diǎn)、帶動一片。”茶滘街道在回應(yīng)中表示，已責(zé)令物管對小區(qū)所有住宅樓、商鋪、充電設(shè)施及消防通道全面自查整改。一次針對具體點(diǎn)位的曝光，正嘗試撬動整體社區(qū)的消防排查。

在天河區(qū)，相關(guān)部門執(zhí)法動作同樣迅速且規(guī)范。在此前的調(diào)查中，天河區(qū)金澤大廈、尚德大廈不同程度出現(xiàn)疏散通道堆積雜物和圍堵消防設(shè)施的問題。其中尚德大廈的部分疏散通道，被吸煙者視為吸煙區(qū)。

南都記者了解到，針對金澤大廈的隱患，天河南街道現(xiàn)場核查后，當(dāng)日即向物業(yè)管理方下發(fā)《消防安全隱患整改告知書》，并對物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，明確其主體責(zé)任。

而對于尚德大廈疏散通道以及被堵問題，石牌街道辦事處不僅下發(fā)《責(zé)令立即改正通知書》，還對樓內(nèi)一電競酒店的負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，并進(jìn)行立案調(diào)查處理；同時，轄區(qū)派出所也對物業(yè)管理方開出《責(zé)令限期改正通知書》，形成了行政與執(zhí)法力量的合力。

1月17日，南都記者回訪尚德大廈時發(fā)現(xiàn)，大廈B棟3樓的疏散通道與7樓疏散通道均實(shí)現(xiàn)疏通。此前發(fā)現(xiàn)的疏散通道缺乏光照問題，記者實(shí)測發(fā)現(xiàn)，樓道內(nèi)的聲控?zé)裟壳耙褜?shí)現(xiàn)正常運(yùn)作。

在海珠區(qū)，針對江南西片區(qū)一居民樓防盜網(wǎng)逃生窗鎖具生銹、鑰匙遺落的問題，當(dāng)?shù)亟值篮蜕鐓^(qū)也派人上門剪除了逃生窗上的鎖�！　�

　　物管

　　從“被動響應(yīng)”到“主動升級”

　　樓宇破舊消防設(shè)施已修繕

與政府相關(guān)部門執(zhí)法形成呼應(yīng)的，是部分物業(yè)管理公司在壓力與責(zé)任驅(qū)動下的主動作為。

南都記者了解到，荔灣區(qū)惠城花園以物管主導(dǎo)進(jìn)行主動整改，目前超20個失效滅火器被更換，430多盞問題應(yīng)急燈全面更新，所有消火栓貼上新封條并增設(shè)每月點(diǎn)檢表，升級建立月度巡檢制度。

1月9日，記者首次走訪時發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)惠怡樓多個滅火器壓力指針已落入紅色區(qū)域——意味著滅火器失壓，已無法正常使用；惠景樓每層設(shè)置的8個消火栓中，封條檢查日期多停留在2025年2月，距離下一次應(yīng)檢日期2025年7月已過去半年，封條仍未更換。

小區(qū)物管在報道后回應(yīng)稱，接到反饋后，公司已聯(lián)合消防維保單位廣東華海建設(shè)集團(tuán)有限公司，對小區(qū)消防系統(tǒng)展開地毯式檢修。截至1月16日，所有消火栓已完成檢查并更新封條，失效滅火器已更換超過20個，壓力均恢復(fù)至正常范圍。

隨后，記者回訪惠城花園隨機(jī)打開多個消火栓箱可見，箱內(nèi)消防水帶、水槍、接口等設(shè)備齊全、無損壞。同時，滅火器箱里的滅火器壓力表指針也落在綠色區(qū)域(即壓力正常)，處于5年有效期內(nèi)，部分為全新滅火器。

“自從你們上次調(diào)查后，我們進(jìn)行了全面檢查，還發(fā)現(xiàn)小區(qū)有430多個應(yīng)急燈需要更換，已緊急制作新的設(shè)備進(jìn)行更換。”華海建設(shè)負(fù)責(zé)該片區(qū)的消防維保團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人楊先生告訴記者，團(tuán)隊(duì)同時對火災(zāi)報警系統(tǒng)、消防水泵、噴淋系統(tǒng)及屋頂水箱進(jìn)行了檢測，確認(rèn)全部設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

記者跟隨物管進(jìn)入小區(qū)地下庫房查看，庫房內(nèi)有生活水泵、消防水泵、噴淋水泵各兩座。楊先生在電箱上逐個按動了消防泵、噴淋泵的按鈕，儀表盤指針隨即加壓跳轉(zhuǎn)，水泵內(nèi)發(fā)出“轟”的蓄水聲，證明設(shè)備處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。

為形成長效機(jī)制，小區(qū)在消火栓箱外新增點(diǎn)檢表，將巡檢頻率從每季度一次提升至每月一次，并確保每次巡檢工作在一個月內(nèi)完成。楊先生也坦承，老舊小區(qū)設(shè)備分布散、更新周期不同。以應(yīng)急燈為例，一般三五年后需要進(jìn)行系統(tǒng)性更新。一棟高層商住樓里有近千盞應(yīng)急燈，但并非集中損壞，周期性維護(hù)成本較高。　　

　　挑戰(zhàn)

　　多方整改之后 沉疴與新憂仍存

盡管整改成效顯著，但記者在回訪中發(fā)現(xiàn)，一些深層次矛盾與慣性阻力并未隨之消散，“生命通道”的長效暢通仍面臨多重挑戰(zhàn)。

事實(shí)上，居民對消防安全問題的“習(xí)慣性忽視”仍存在。對于雜物阻塞樓道，劍蘭大廈有業(yè)主表示“不影響走路就算了”；惠城花園有老年住戶認(rèn)為“住幾十年了，沒覺得不安全”。

這種“習(xí)慣性忽視”與“容忍心理”，是雜物堆積屢禁不止的社會心理基礎(chǔ)。即便在清理后，仍有部分居民對整改過程“不太了解”，僅對結(jié)果表示歡迎，主動參與維護(hù)的意愿不強(qiáng)。

與居民的意識相關(guān)聯(lián)的，是樓宇物管在“有責(zé)無權(quán)”下的尷尬困境。物業(yè)管理公司普遍反映，對于拒不配合的業(yè)主，缺乏有效的制約手段。

負(fù)責(zé)管理天河區(qū)尚德大廈工作的，是廣東和景物業(yè)管理有限公司。該公司的一位值班主管劉先生告訴記者，大樓消防安全問題曝光后，物管公司即在1月15日起，要求大樓所有業(yè)主與租戶，在3日內(nèi)自行清空樓道和疏散通道內(nèi)的雜物。

不過，記者在17日下午回訪尚德大廈時發(fā)現(xiàn)，此前發(fā)現(xiàn)大樓高層放置在高層樓道內(nèi)的鞋柜、書桌等雜物依舊未被清走。

“我們只能勸、只能報告，沒有執(zhí)法權(quán)，清走了他可能又搬回來。”劉先生表示，“有責(zé)無權(quán)”的困境下，有部分業(yè)主或租戶甚至對抗物業(yè)管理工作，不僅拒絕清理占據(jù)樓道的個人物品，還以物管服務(wù)不好為由威脅拒交管理費(fèi)。

此外，資金與技術(shù)兩大問題也制約了老舊樓宇的消防升級改造�；莩腔▓@的維保方指出，新建高樓的物聯(lián)網(wǎng)消防系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)智能預(yù)警，但改造費(fèi)用高達(dá)數(shù)百萬元，老舊小區(qū)難以承受。設(shè)備老化分散、更新周期長、維護(hù)成本高，是懸在許多老樓頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。純粹依賴人力增加巡檢頻次，也給物業(yè)管理帶來了持續(xù)的成本壓力�！　�

　　律師說法

　　物管企業(yè)消防責(zé)任明確

　　清走占道物品并保管行為不越權(quán)

那么，物管在樓宇消防安全中究竟要承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任，如何更好在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)發(fā)揮作用?廣東國鼎律師事務(wù)所律師何生廷在接受南都記者采訪時，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行了厘清與分析。

何生廷表示，根據(jù)《消防法》、《民法典》及《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防責(zé)任是明確的。主要包括對共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，確保其完好有效；定期開展防火檢查巡查；對占用、堵塞疏散通道等行為，應(yīng)及時勸阻、制止；勸阻無效的，必須立即向消防、公安等主管部門報告并協(xié)助處理。

“如果物管未盡到上述職責(zé)，將面臨多重法律責(zé)任。責(zé)任后果嚴(yán)重，涉行政、民事乃至刑事�！焙紊⒏嬖V記者，依據(jù)《消防法》第六十條，可能被消防部門處以罰款等行政處罰；若因管理不善導(dǎo)致火災(zāi)并造成業(yè)主人身財產(chǎn)損失，可能需承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任；極端情況下，如經(jīng)消防機(jī)構(gòu)通知后仍拒絕執(zhí)行整改，造成嚴(yán)重后果的，相關(guān)責(zé)任人甚至可能涉嫌構(gòu)成消防責(zé)任事故罪。

針對物業(yè)在樓宇消防安全中“有責(zé)無權(quán)”的困境，何生廷表示，對于占用疏散通道的行為，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主移開障礙物，恢復(fù)通道暢通�！半m然物業(yè)管理公司沒有執(zhí)法權(quán)，但對于拒不整改的業(yè)主，物管將占用疏散通道、堵塞安全出口的障礙物進(jìn)行挪移，事后及時通知業(yè)主領(lǐng)取，并不會超出物業(yè)管理公司的權(quán)限�！焙紊⒄f。

“合同明責(zé)、機(jī)制聯(lián)動、留存證據(jù)�！睂τ谌绾伟l(fā)揮好物業(yè)管理公司在樓宇消防管理上的作用，何生廷建議，物業(yè)管理公司應(yīng)首先在《物業(yè)服務(wù)合同》和《管理規(guī)約》中明確細(xì)化消防安全服務(wù)內(nèi)容與業(yè)主義務(wù)。其次，必須主動與街道、消防、公安等部門建立常態(tài)溝通與聯(lián)動機(jī)制，使“報告”渠道暢通有效。

最后，在日常工作中務(wù)必做好巡查記錄、勸阻告知、報告文書的存檔，以證明自身已履行法定義務(wù)，在發(fā)生糾紛或事故時可厘清責(zé)任�！　　　�

南都調(diào)研 總第875期

南都廣州新聞部出品

統(tǒng)籌:李欣 馮蕓清

采寫/攝影:南都記者 陳卓睿 代國輝 廖艷萍 李竹 莫郅驊 黃曉彥 王美蘇 實(shí)習(xí)生 林卓儀 賴思恩 楊漫琦