內(nèi)容摘要：徐涇虹橋主城區(qū)17-05地塊住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示，由浙江寶業(yè)開發(fā)，占地約37畝，總建筑面積9萬(wàn)多平方米，為高層住宅產(chǎn)品。

近日，青浦區(qū)QPPO-0101單元17-05地塊住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示。

青浦區(qū)QPPO-0101單元17-05地塊，四至范圍東至北蟠龍港，南至徐民東路，西至17-06地塊，北至?xí)懵罚鍓K上隸屬于徐涇鎮(zhèn)虹橋主城區(qū)板塊。

2025年11月，浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以總價(jià)17.3億元競(jìng)得17-05地塊，樓板價(jià)31561元/平方米，溢價(jià)率5.17%。

17-05地塊用地面積為24919.52平方米（約37畝），用地性質(zhì)為三類住宅組團(tuán)用地，將用于普通商品房開發(fā)。

17-05 地塊最新規(guī)劃控制性指標(biāo)如下

用地性質(zhì)：居住用地
建設(shè)用地位置：
建筑限高：60米
建筑層數(shù)：項(xiàng)目采用底層架空設(shè)計(jì)，地下1層，地上架空層1層，架空層板上最多17層
工程性質(zhì)：居住建筑及相關(guān)配套
建筑用地面積：24919.52平方米
總建筑面積：93944.77平方米
其中：地上建筑面積：76281.82平方米
地下建筑面積：17662.95平方米
容積率：2.2
建筑密度：板上18.46%、板下76.5%
綠地率：35%

功能分布上，從公示圖則顯示，17-05 地塊基本被規(guī)劃為了三排住宅樓，并以南低北高的方式排列，住宅與住宅之間的前后棟距最小為30米，最大為42.86米。

占地及建筑體量，項(xiàng)目用地面積24919.52平方米（約37畝）總建筑面積93944.77平方米，其中地上建筑面積為76281.82平方米，地下建筑面積為17662.95平方米。

出入口，17-05地塊住宅項(xiàng)目對(duì)外主要設(shè)置了3處出入口，其中小區(qū)主入口設(shè)置于地塊南側(cè)的徐民東路，次入口規(guī)劃在地塊北側(cè)的會(huì)恒路，西側(cè)的公共通道南端還規(guī)劃了消防和非機(jī)動(dòng)車出入口。

住宅棟數(shù)，該住宅項(xiàng)目共規(guī)劃了9棟住宅樓。在住宅樓棟號(hào)編號(hào)方面，開發(fā)商棄用了編號(hào)“2”和“4”，實(shí)際住宅樓棟號(hào)為1、3、5-11。

住宅樓層/建筑高度，該住宅項(xiàng)目采用首層架空設(shè)計(jì)，地下1層，地上架空層1層，架空層板上最多17層。建筑限高60米。

整體9棟住宅樓基本被分為了三類樓層和對(duì)應(yīng)建筑高度：

其中，1、3號(hào)樓樓層為14+1F/1D，建筑高度51.60米。

6、7號(hào)樓樓層為16+1F/1D，建筑高度59.90米。

5、8-11號(hào)樓樓層為17+1F/1D，建筑高度59.70米。

該項(xiàng)目9棟住宅樓首層均為架空，以用作居民休閑空間。

如僅以采光和視野視角選房，環(huán)顧項(xiàng)目四周規(guī)劃建筑高度，個(gè)人感覺東側(cè)的房源更好些。

其東側(cè)為規(guī)劃公共綠地；東南角為中核科創(chuàng)園，建筑高度32.75米；正南為美的總部，建筑高度67.73米；西側(cè)為規(guī)劃的商辦地塊，規(guī)劃建筑限高100米。

保障性住房占比，根據(jù)出讓文件及本次公示顯示，17-05地塊沒有被要求配建保障性租賃住房。此前我們報(bào)道的青浦新城中央商務(wù)區(qū)75-04 地塊住宅用地同樣沒有配建保障性租賃住房。

這意味著，原先新建普通商品房住宅項(xiàng)目被普遍強(qiáng)制要求配建保障性租賃住房的規(guī)定已被打破。（此前，一般保障性租賃住房建筑面積要求占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的5 %以上。）

中小套型，本次地塊出讓文件中，并沒有規(guī)定本地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積占比（通常都有規(guī)定）。

根據(jù)《上海市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》定義，十層及十層以上或建筑高度大于27米的住宅為高層住宅，故本項(xiàng)目為高層住宅產(chǎn)品，即中小套型面積為不大于120平方米

（中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米）。

交付標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目為100%全裝修交付商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于2500元/平方米（集采價(jià)）。

停車位，根據(jù)《上海市總規(guī)（2017-2035）》和《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫(kù)(場(chǎng))設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》(DG/TJ08-7-2021)規(guī)定，17-05地塊隸屬于虹橋商務(wù)區(qū)，屬于二類區(qū)域，車位比：平均每戶建筑面積小于90平方米的以1:1配置，90-140平方米戶型以1:1.2配置，大于140平方米戶型以1:1.4配置。

該住宅項(xiàng)目為人車分流設(shè)計(jì)。公示顯示，板下建筑密度為76.5%，整個(gè)地塊地下基本被打通，每棟住宅樓均設(shè)計(jì)有地下室，即地下一層。

節(jié)能設(shè)計(jì)，出讓文件還要求，該項(xiàng)目住宅建筑應(yīng)當(dāng)達(dá)到綠色建筑二星級(jí)，近零能耗建筑。項(xiàng)目屋頂安裝太陽(yáng)能光伏的面積比例不低于30%。

綠化率，該項(xiàng)目綠化率為35%，即綠化占地面積約8722平方米。

項(xiàng)目?jī)?nèi)配套，根據(jù)出讓文件規(guī)定， 本地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于200平方米（計(jì)容）的公共服務(wù)設(shè)施，包括：綜合服務(wù)設(shè)施不少于100平方米，生活服務(wù)點(diǎn)不少于100平方米。

該住宅項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于300平方米（計(jì)容）的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

住宅供應(yīng)量，該住宅項(xiàng)目出讓文件及相關(guān)控規(guī)中均沒有標(biāo)注地塊規(guī)劃住宅套數(shù)下限，這也給開發(fā)商更游刃有余的設(shè)計(jì)自由度空間。

徐涇虹橋主城區(qū)在建樓盤

未來(lái)房?jī)r(jià)，根據(jù)新政，目前新出讓地塊已沒有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。

該地塊所屬的徐涇虹橋主城區(qū)板塊最近一次“土拍”為2023年8月的西虹橋蟠東路西側(cè)18-01、18-03、18-04地塊，住宅部分（18-01地塊）容積率為2.0。當(dāng)時(shí)吸引了龍湖、招商、中建八局、同濟(jì)、安徽置地等5家房企參與報(bào)名，最終由同濟(jì)通過搖號(hào)競(jìng)得，成交價(jià)13.32億元，成交樓面價(jià)為30346元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)9.66%

該項(xiàng)目就是同濟(jì)蟠龍里，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)65000元，其產(chǎn)品與17-05地塊相似，也是高層住宅，地塊容積率2.0，建筑高度約56米，規(guī)劃指標(biāo)也相近，故17-05地塊住宅項(xiàng)目的未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)可參考同濟(jì)蟠龍里項(xiàng)目（18-01地塊）。

該板塊近幾年在建樓盤約8個(gè)，這些項(xiàng)目原房地聯(lián)動(dòng)價(jià)區(qū)間在60000元/平方米-69500元/平方米不等（詳見附圖）。

17-05地塊周邊配套：

教育資源，周邊有公辦學(xué)校，實(shí)驗(yàn)蟠文幼兒園、徐涇第一小學(xué)、徐涇中學(xué)；民辦教育設(shè)施有世外學(xué)校（幼兒園至高中）、愛菊幼兒園等。

另外，板塊內(nèi)還規(guī)劃了崧澤高架北側(cè)20-10地塊九年一貫制學(xué)校，其位于徐涇鎮(zhèn)崧澤高架、蟠秀路西北，目前前期工作正在加速推進(jìn)中，該學(xué)校很可能委托上海中學(xué)管理（具體以政府公告為準(zhǔn)，本文解讀僅供參考）。

具體分析請(qǐng)查閱延伸閱讀：

重磅，崧澤高架北側(cè)20-10地塊九年一貫制學(xué)校新建項(xiàng)目啟動(dòng)招標(biāo)

商業(yè)設(shè)施，地塊周邊有蟠龍新天地、首位奧特萊斯、龍湖虹橋天街購(gòu)物中心等。

交通配套，17-05地塊東側(cè)為2號(hào)線蟠祥路國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院站，去年10月該站點(diǎn)已建成通車；地塊北側(cè)有17號(hào)線蟠龍路站，是正宗的雙軌交樓盤。

另外，根據(jù)該地塊出讓文件規(guī)定，蟠和路（徐民東路-蟠中路）預(yù)計(jì)26年5月份竣工，26年7月份通車；北側(cè)會(huì)恒路（蟠龍路-華徐公路）預(yù)計(jì)27年12月份竣工，預(yù)計(jì)28年3月份通車；徐民東路（蟠和路-蟠龍路）待申通地鐵做完地鐵出入口后騰退，預(yù)計(jì)27年5月份通車。

公園綠地，地塊出讓文件規(guī)定，由本項(xiàng)目開發(fā)商出資建設(shè)控規(guī)編號(hào)17-01部分綠地及17-04公共綠地，面積約10437平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于1000元/平方米。

開發(fā)商背景：

浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)為寶業(yè)集團(tuán)旗下公司。寶業(yè)集團(tuán)創(chuàng)建于1974年，2003年在香港聯(lián)交所主板上市，主營(yíng)建筑工業(yè)化研發(fā)制造、建筑施工和綠色科技房產(chǎn)開發(fā)三大業(yè)務(wù)。

先后打造了紹興四季園、新橋風(fēng)情、大坂綠園，上海愛多邦、活力天地、活力天境，杭州鳳樾上筑，麗水溪山樾府等一系列“百年宅”項(xiàng)目。

本次公示期限為2026年01月16日至2026年01月25日。

收集意見截止日期為2026年02月01日。

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（以上解讀僅供參考，最終請(qǐng)以官方公示為準(zhǔn)。）

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來(lái)源：青浦區(qū)政府網(wǎng)、上海土地市場(chǎng)等
編制：大青浦房談