案情回顧

趙某與李某系夫妻，二人名下共同擁有一套婚后購置的商品房。近年來，因工作原因，李某長期在外地生活，案涉房屋主要由趙某及其在本市的父母偶爾照看。

2020年初，經(jīng)朋友介紹，曹某得知該房屋可能出售，遂通過中間人與趙某取得聯(lián)系?？捶?、議價等事宜均由趙某本人出面處理。期間，趙某出示了寫有夫妻二人姓名的房產(chǎn)證復印件，并多次在溝通中提及“家里商量好了”、“我妻子那邊沒問題”等言辭。出于對趙某業(yè)主身份的信任，以及對房產(chǎn)證載明共有情況的認知，曹某并未堅持要求李某到場。

同年5月，雙方在趙某父親在場的情況下，于社區(qū)法律服務工作站內(nèi)簽訂了《存量房屋買賣合同》。合同賣方處打印有趙某、李某的姓名，但僅有趙某一人簽字。合同約定總價款為95萬元，曹某依約支付了全部購房款，趙某亦將房屋交付曹某裝修并入住。

然而，當曹某要求辦理產(chǎn)權過戶時，趙某卻以各種理由拖延。后曹某得知，李某對此次售房事宜并不知情，并明確表示不同意出售。協(xié)商無果后，曹某將趙某、李某訴至法院，要求繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理過戶。

庭審中，李某堅決抗辯，稱趙某系擅自處分夫妻重大共同財產(chǎn)，其本人從未授權，也未在合同上簽字，故該買賣合同應屬無效。

案件結(jié)果

法院審理后認為，趙某雖可能構(gòu)成無權處分，但該情形并不必然導致合同無效。綜合全案交易背景、過程及各方行為外觀，可以認定曹某在購房時屬于善意且無過失的相對人。因此，趙某與李某應當依約配合曹某辦理案涉房屋的過戶登記手續(xù)。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、家事代理權

《中華人民共和國民法典》第一千零六十條確立了夫妻日常家事代理制度，明確夫妻一方因家庭日常生活需要而實施的民事法律行為，對雙方發(fā)生效力。該制度旨在便利夫妻共同生活、提高交易效率并維護交易安全。然而，其適用范圍并非沒有邊界。

“家庭日常生活需要”是一個具有彈性的概念，往往需要結(jié)合夫妻雙方的收入水平、職業(yè)狀況、資產(chǎn)規(guī)模、所在地經(jīng)濟生活習慣等因素綜合判斷。本案中，交易標的為價值10萬元的不動產(chǎn)，顯然已超出一般家庭日常消費范疇，不屬于日常家事代理所能涵蓋的范圍。因此，趙某出售房屋的行為不能直接適用家事代理規(guī)則而當然對李某發(fā)生效力，需進一步考察其是否構(gòu)成表見代理。

二、表見代理

表見代理規(guī)定于《民法典》第一百七十二條，是指行為人雖無代理權，但因其表現(xiàn)出享有代理權的客觀表象，使善意相對人相信其有代理權而與之實施法律行為，該代理行為對本人發(fā)生效力的制度。其核心在于保護善意相對人的合理信賴，維護動態(tài)交易安全。

在夫妻一方處置重大財產(chǎn)時，是否構(gòu)成表見代理，關鍵在于行為人是否形成了足以令相對人相信其有處分權的“權利外觀”。本案中，趙某之父主動向曹某傳遞售房信息，趙某本人出面協(xié)商并簽約，協(xié)議文本明確列明李某為共有人，簽約地點選在具有公信色彩的鎮(zhèn)綜治中心，且交易完成后曹某實際入住多年未遇權利人阻撓。這一系列行為串聯(lián)起來，在一般社會觀念下，足以讓曹某相信趙某有權代表夫妻雙方處分該房產(chǎn)，形成了明顯的代理權外觀。

三、相對人“善意無過失”

表見代理的成立，除了存在權利外觀，還要求相對人主觀上“善意無過失”。所謂善意，指相對人不知道且不應當知道行為人無代理權；無過失，則指相對人已盡到合理的審查和注意義務。

判斷相對人是否善意無過失，應采取主客觀相結(jié)合的標準?？陀^上，以一般理性人在同等交易情境下應具備的審慎程度為基準；主觀上，也需適當考慮相對人自身的認知能力和經(jīng)驗。在本案中，曹某作為買受人，面對的是由產(chǎn)權人之一的趙某及其父親共同推進的交易，簽約場所正規(guī)，協(xié)議形式完備，價款符合當時當?shù)氐氖袌鲂星?。李某長期未在房屋所在地居住，由居住于本地的趙某父親協(xié)助處理房屋事宜，亦符合生活常理。在此情況下，要求曹某必須當面核實李某是否親自授權，未免過于嚴苛。法院認定曹某已盡合理注意義務，構(gòu)成善意無過失，是妥當?shù)摹?/p>

四、無權處分與合同效力的區(qū)分

需要進一步闡明的是，本案中法院并未因趙某可能無權處分而否定《房屋買賣協(xié)議》的效力，這體現(xiàn)了我國民法典將處分權與合同效力相區(qū)分的立法精神。無權處分影響的是物權能否順利變動，而非債權合同的效力本身。只要合同本身不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗，即應認定有效。合同有效是買受人主張履行過戶義務的基礎。至于李某的權益因趙某的無權處分可能受損，其可依據(jù)法律規(guī)定向趙某主張相應的權利，但這屬于夫妻內(nèi)部關系問題，不能對抗善意買受人曹某基于有效合同提出的履行請求。

律師寄語

夫妻共同財產(chǎn)的處理，因涉及家庭內(nèi)部關系與外部交易安全的平衡，始終是司法實踐中的難點之一。通過對本案的分析，我們可以得出以下幾點啟示：

首先，對于夫妻以外的交易相對人而言，在與夫妻一方進行重大財產(chǎn)交易（如房屋、車輛買賣）時，雖無法苛求必須取得夫妻雙方同時到場簽字，但應保持必要的審慎。盡可能在協(xié)議中明確共有情況，選擇公開、正規(guī)的場所進行交易，留意行為人與財產(chǎn)共有人之間的身份關系與行為互動，保留好溝通記錄與付款憑證，這些都有助于在發(fā)生爭議時證明自身“善意無過失”的地位。

其次，對于夫妻雙方來說，清晰的家庭財產(chǎn)管理意識和溝通至關重要。對于重大財產(chǎn)的處分，最好能形成共同決策并留存證據(jù)。若一方確需單獨處理，應確保取得另一方的明確書面授權，以避免日后引發(fā)內(nèi)部糾紛與對外責任。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規(guī)定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業(yè)律師，以便更好地維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現(xiàn)領