最近這房?jī)r(jià)走勢(shì)，看得人心里直發(fā)涼，用“慘不忍睹”四個(gè)字來(lái)形容，真是一點(diǎn)都不夸張！就在前幾天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，結(jié)果一出來(lái)，大家都傻眼了——新房?jī)r(jià)格全線(xiàn)下跌，沒(méi)有一個(gè)城市能幸免。這情況，簡(jiǎn)直就像一夜之間，整個(gè)市場(chǎng)都掉了鏈子。

其實(shí)上頭早就注意到了問(wèn)題的嚴(yán)重性，前陣子還專(zhuān)門(mén)開(kāi)了會(huì)，核心目標(biāo)就一個(gè)：穩(wěn)住市場(chǎng)，別再跌了！連官方都特別強(qiáng)調(diào)，要拿出扎實(shí)有效的措施，把房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的勢(shì)頭給鞏固住。消息一出來(lái)，不少人開(kāi)始嘀咕：看來(lái)房子是不是要漲價(jià)了？但說(shuō)實(shí)話(huà)，事情真有這么簡(jiǎn)單嗎？要我看，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)站在了懸崖邊上，尤其是往前看到2026年，4個(gè)明晃晃的危險(xiǎn)信號(hào)已經(jīng)亮起來(lái)了，讓人想忽略都難。

01 房子變得越來(lái)越難賣(mài)出去了

我身邊就有一位多年從事房產(chǎn)銷(xiāo)售的朋友，他經(jīng)歷了這個(gè)行業(yè)的起伏變化。他告訴我，在幾年前，尤其是2013年到2016年那段時(shí)間，市場(chǎng)行情簡(jiǎn)直可以用火爆來(lái)形容。他那會(huì)兒每個(gè)月輕松就能賺到兩三萬(wàn)元，原因很簡(jiǎn)單：房子根本就不愁賣(mài)。那時(shí)候客戶(hù)幾乎是搶著找他買(mǎi)房，大家都希望能挑到一個(gè)心儀的好戶(hù)型，甚至有人為了早點(diǎn)拿到房源，還會(huì)主動(dòng)托關(guān)系、說(shuō)好話(huà)。那種供不應(yīng)求的局面，讓整個(gè)行業(yè)都處在一種亢奮的狀態(tài)里。

然而，最近兩年情況卻急轉(zhuǎn)直下。市場(chǎng)的熱度明顯消退，房子突然就賣(mài)不動(dòng)了。這位朋友上個(gè)月剛剛離職轉(zhuǎn)行，結(jié)束了多年的房產(chǎn)銷(xiāo)售生涯。談起原因，他頗為無(wú)奈地?fù)u頭說(shuō)，自己已經(jīng)連續(xù)七個(gè)月沒(méi)能賣(mài)出一套房子了。長(zhǎng)時(shí)間的零成交，讓他不得不重新思考自己的職業(yè)路徑。

他感慨道：“現(xiàn)在的市場(chǎng)真的變了，房子掛出去半年一年都沒(méi)人問(wèn)，偶爾有人來(lái)看房，也是挑三揀四、拼命壓價(jià)。感覺(jué)買(mǎi)方和賣(mài)方之間的心理預(yù)期差距越來(lái)越大，成交變得異常困難?！边@種滯銷(xiāo)的現(xiàn)象，并非個(gè)例，不少中介朋友都反映，帶看量、咨詢(xún)量明顯下滑，就算降價(jià)促銷(xiāo)，吸引力也大不如前。房子從曾經(jīng)的“搶手貨”變成了如今需要大力推銷(xiāo)仍難出手的“存貨”，這背后的變化，確實(shí)令人深思。

02 市場(chǎng)上出現(xiàn)了明顯的拋售潮

每到年底，許多在外打拼的人陸續(xù)返鄉(xiāng)，這時(shí)候往往會(huì)帶動(dòng)一波看房或買(mǎi)賣(mài)的小高峰。但最近兩年，尤其是進(jìn)入年底時(shí)段，出現(xiàn)了一個(gè)讓人有些擔(dān)憂(yōu)的現(xiàn)象：不少已經(jīng)購(gòu)房的人不是考慮再買(mǎi)，而是紛紛想辦法賣(mài)出手里的房子。這種集中出售的態(tài)勢(shì)，背后反映的是業(yè)主們對(duì)房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值的普遍擔(dān)憂(yōu)。

很多人開(kāi)始意識(shí)到，房?jī)r(jià)可能已經(jīng)過(guò)了持續(xù)上漲的黃金期，甚至有人判斷房子會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)。實(shí)際上，從2020年開(kāi)始，不少城市的房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了回調(diào)或增長(zhǎng)乏力的跡象。價(jià)格一旦進(jìn)入下行通道或停滯不前，持有房產(chǎn)的心理壓力便會(huì)增大。

業(yè)主們會(huì)擔(dān)心，如果現(xiàn)在不賣(mài)，未來(lái)是不是更賣(mài)不上價(jià)？會(huì)不會(huì)最終“砸在手里”？尤其最近兩年，經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)較大，很多人的收入變得不穩(wěn)定，工作也面臨不確定性。每個(gè)月的房貸支出，對(duì)于不少家庭來(lái)說(shuō)成了一筆不小的固定負(fù)擔(dān)。一旦收入縮水或中斷，還貸壓力便會(huì)急劇凸顯。于是，越來(lái)越多的人開(kāi)始考慮變現(xiàn)房產(chǎn)、減輕債務(wù)壓力，甚至只是為了儲(chǔ)備更多現(xiàn)金以應(yīng)對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)。

這種“扎堆賣(mài)房”的現(xiàn)象，實(shí)際上傳遞出一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號(hào)。當(dāng)賣(mài)方數(shù)量短期內(nèi)急劇增加，而買(mǎi)方觀(guān)望情緒濃厚、需求相對(duì)不足時(shí)，供需關(guān)系便會(huì)迅速失衡。價(jià)格下行壓力將進(jìn)一步加大，進(jìn)而可能引發(fā)更多業(yè)主加入拋售行列，形成某種程度的惡性循環(huán)。市場(chǎng)情緒容易從樂(lè)觀(guān)轉(zhuǎn)向悲觀(guān)，而這種心理變化往往又會(huì)加速價(jià)格的調(diào)整過(guò)程。

03 二手房市場(chǎng)的持續(xù)蕭條

現(xiàn)在的情況是，哪怕房東狠心降價(jià)幾十萬(wàn)，房子依然很難順利出手。這種滯銷(xiāo)狀態(tài)并不是個(gè)例，而是正在各個(gè)城市蔓延的普遍現(xiàn)象。讓我舉一個(gè)身邊的真實(shí)例子：我的一個(gè)高中同學(xué)，早在2018年就花費(fèi)210萬(wàn)元購(gòu)置了一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)覺(jué)得這既是安家的選擇，也是一筆不錯(cuò)的投資。但轉(zhuǎn)眼到了2022年，眼看著房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，他就萌生了出售的念頭。可掛牌210萬(wàn)時(shí)，看房的人寥寥無(wú)幾，好不容易有個(gè)意向買(mǎi)家，開(kāi)口卻只愿意出190萬(wàn)。他心里接受不了，總覺(jué)得再等等說(shuō)不定能回暖。

結(jié)果到了2023年，形勢(shì)更加嚴(yán)峻，他把價(jià)格調(diào)低到190萬(wàn)，可這時(shí)買(mǎi)家的心理價(jià)位已經(jīng)降到了170萬(wàn)。就這樣拖到2024年8月，因?yàn)檫@套房子帶有一個(gè)還不錯(cuò)的學(xué)區(qū)名額，剛好有家長(zhǎng)為了孩子上學(xué)急著買(mǎi)房，最終才以160萬(wàn)的價(jià)格成交。短短六年時(shí)間，不算貸款利息和其他持有成本，光是賬面上就凈虧損了50萬(wàn)元。

更令人感慨的是，如果不是學(xué)區(qū)房這點(diǎn)附加價(jià)值，恐怕連找到買(mǎi)家都更加困難。身邊類(lèi)似的故事越來(lái)越多，很多業(yè)主看著房?jī)r(jià)一路陰跌，內(nèi)心充滿(mǎn)了焦慮和無(wú)奈，即使愿意大幅降價(jià)，也常常面臨有價(jià)無(wú)市的尷尬局面。這種流動(dòng)性枯竭的現(xiàn)象，遠(yuǎn)比價(jià)格的下跌更讓人擔(dān)心，因?yàn)樗馕吨慨a(chǎn)作為資產(chǎn)的變現(xiàn)能力正在急劇弱化。

04 2025年，房?jī)r(jià)繼續(xù)向下降，誰(shuí)也擋不住

市場(chǎng)普遍預(yù)期2025年房?jī)r(jià)仍將持續(xù)下探，這種趨勢(shì)似乎已經(jīng)形成一股難以阻擋的洪流。從宏觀(guān)層面看，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)達(dá)到較高水平，整體供需關(guān)系發(fā)生了根本性的逆轉(zhuǎn)。許多城市的新區(qū)，尤其是那些前些年大規(guī)模開(kāi)發(fā)的新城，入住率低得可憐，到了夜晚漆黑一片，被大家戲稱(chēng)為“鬼城”。這種現(xiàn)象不僅存在于三四線(xiàn)城市，連部分二線(xiàn)城市的遠(yuǎn)郊板塊也難以幸免。

另一方面，隨著多年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，絕大多數(shù)家庭已經(jīng)解決了基本的住房需求，甚至不少農(nóng)村家庭也在縣城或市里購(gòu)置了房產(chǎn)。這種廣泛持有房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)，意味著未來(lái)接盤(pán)的力量會(huì)越來(lái)越薄弱。更關(guān)鍵的是，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了67%左右，快速城鎮(zhèn)化的階段基本接近尾聲，從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人口紅利正在消退。當(dāng)新增需求放緩，而市場(chǎng)上又積累了大量的存量房源時(shí)，房?jī)r(jià)的下行壓力自然不言而喻。

業(yè)內(nèi)不少分析師和地產(chǎn)圈的朋友都認(rèn)為，2025年房?jī)r(jià)大概率還會(huì)繼續(xù)溫和陰跌。最可怕的還不是價(jià)格的緩慢下滑，而是市場(chǎng)信心的逐漸流失——新房去化困難，二手房掛牌量激增卻成交慘淡，這種買(mǎi)賣(mài)雙方的僵持格局，往往是市場(chǎng)出現(xiàn)更深層次調(diào)整的前兆。一旦某個(gè)時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)集中拋售或者開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂不得不大幅降價(jià)促銷(xiāo)，就可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)超出許多人心理預(yù)期的跌幅。那些杠桿過(guò)高、持有過(guò)多房產(chǎn)的投資者，可能會(huì)面臨巨大的壓力。

所以，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果不是特別緊急的剛性需求，比如結(jié)婚、孩子上學(xué)等迫在眉睫的情況，在2025年乃至2026年，或許更應(yīng)該保持觀(guān)望，謹(jǐn)慎決策。畢竟，在趨勢(shì)尚未明朗的時(shí)候，沖動(dòng)入場(chǎng)可能會(huì)讓自己陷入被動(dòng)。切記，樓市已經(jīng)告別了只漲不跌的神話(huà)，未來(lái)的波動(dòng)將成為常態(tài)，我們需要更加理性和審慎地對(duì)待這筆可能是人生中最大金額的消費(fèi)與投資。

綜合來(lái)看，房子難賣(mài)和拋售潮的出現(xiàn)，并不是孤立的現(xiàn)象，它們共同指向了一點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯正在發(fā)生變化。過(guò)去那種“只漲不跌”的預(yù)期已被打破，投資者和普通購(gòu)房者的心態(tài)都更加理性、謹(jǐn)慎。

對(duì)于未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)，尤其是2026年這樣一個(gè)中期節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)可能會(huì)經(jīng)歷一段調(diào)整與重構(gòu)的時(shí)期。無(wú)論是想買(mǎi)房安家的人，還是手持房產(chǎn)思考去留的人，都需要更清醒地看待市場(chǎng)，不被過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)所束縛，也不因短期的波動(dòng)而過(guò)度恐慌。重要的是根據(jù)自身的實(shí)際需求、財(cái)務(wù)狀況和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，做出穩(wěn)妥的決策。畢竟，房子終究是用來(lái)居住的，它的價(jià)值最終還是要回歸到居住屬性與人的真實(shí)需求之上。在這個(gè)過(guò)程中，保持冷靜、理性分析，或許是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化最好的方式。