最近帶團(tuán)隊(duì)整體復(fù)盤了環(huán)滬樓市，最大的感受是普通購房者實(shí)在太“短視”了。

　　更可怕的是，十年后的今天，依舊有大量購房人這樣短視。

　　環(huán)滬樓市的故事講了很多次，不再詳述。

　　今天重點(diǎn)分享給我的啟發(fā)。

　　環(huán)滬樓市真正的輝煌始于2016年，到今天剛好十年。

　　很多人說不對(duì)，11號(hào)線2013年就通到了花橋，當(dāng)時(shí)就有朋友去買房。

　　但是花橋只是地鐵帶過來少數(shù)客群，沒形成強(qiáng)烈的環(huán)滬概念。

　　當(dāng)時(shí)大家沒必要去買周邊城市，上海房價(jià)沒那么貴。

　　20多年前上海的剛需主要買到九亭、江橋，這些就是上海樓市邊界。

　　那個(gè)時(shí)候完全沒有環(huán)滬概念，上海人買上海，嘉興人買嘉興，蘇州人買蘇州。

　　甚至奉賢樓市跟上海都沒關(guān)系。

　　2007年底9號(hào)線通車，五大新城有了資格承接上海剛需。

　　此后五大新城輪番開發(fā)，唱起了剛需市場主角。

　　2016年，很多剛需買不了上海了。

　　2015年330新政后上海暴漲，很快房價(jià)翻倍，剛需買不起了。

　　2016年325新政，上海限購三年變五年，很多剛需瞬間失去資質(zhì)。

　　自有房地產(chǎn)以來，多軍空軍的抬杠就沒停止。

　　2016年那次翻倍大漲，最后的空軍徹底投降，全民瘋狂沖進(jìn)樓市。

　　很多人手里就三四十萬存款，本來跟買房沒什么關(guān)系。

　　突然發(fā)現(xiàn)房價(jià)翻倍，再不買就永遠(yuǎn)買不起了。

　　這些人也紛紛沖進(jìn)樓市，發(fā)現(xiàn)上海沒房子買，一部分買了上海酒店式公寓，一部分就沖進(jìn)了環(huán)滬。

　　房價(jià)翻倍買不起上海的、限購升級(jí)買不了上海的、因?yàn)樯蠞q空前焦慮的，統(tǒng)統(tǒng)沖進(jìn)了環(huán)滬。

　　上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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　　環(huán)滬顯然沒準(zhǔn)備好好這次潑天富貴。

　　環(huán)滬的啟東、太倉、昆山、嘉善都是縣城，當(dāng)?shù)厝藳]那么缺房子，新房市場不大。

　　2016年這些上海剛需沖進(jìn)來，大水灌進(jìn)小池塘，房價(jià)推上天。

　　2016年嘉善樓市共成交商品房22202套，同比上漲73.1%。

　　這73.1%，很多就是上海剛需貢獻(xiàn)。

　　嘉善孔雀城2015年開盤時(shí)5000元，2016年全國大漲也跟著漲到了6500元。

　　上海的剛需來了后，2017年直接漲到了12000元。

　　2018年，直接干到了15000元。

　　2016年下半年環(huán)滬起飛時(shí)，環(huán)滬各縣才發(fā)現(xiàn)這是一次潑天富貴。

　　土拍開始瘋狂。

　　僅2017年5月、6月，嘉善就一口氣拍了7塊地。

　　其實(shí)2017年后上海樓市很差，大家沒什么信心。

　　但是環(huán)滬土拍越來越火，越來越貴，銷售一直說要漲價(jià)。

　　給了購房人最后一把焦慮。

　　2017年后上海土拍沒什么花頭。價(jià)格沖上天，2016年8月融信拿了中興路地王，樓板價(jià)突破10萬。

　　房地產(chǎn)市場卻遭遇連續(xù)打壓，開始下行。

　　開發(fā)商也有意愿換到環(huán)滬市場。

　　2017年后上海樓市很差，中介也沒生意做，紛紛轉(zhuǎn)向環(huán)滬。

　　當(dāng)時(shí)一輛又一輛大巴車停在人民廣場，拉一個(gè)上海人上車獎(jiǎng)勵(lì)中介200，拉到售樓處獎(jiǎng)勵(lì)500元。

　　整個(gè)房地產(chǎn)鏈條都盯上了上海人。

　　上海購房團(tuán)撐起了各個(gè)售樓處。

　　2018年啟東市給上海一家公司發(fā)了獎(jiǎng)，獎(jiǎng)勵(lì)他們在城市建設(shè)方面的貢獻(xiàn)。

　　那家公司主營業(yè)務(wù)就是賣環(huán)滬的房子。

　　后面的故事大家知道了，環(huán)京、環(huán)滬先后暴跌，市場規(guī)模急劇縮小。

　　現(xiàn)在已經(jīng)沒多少人去環(huán)滬買房。

　　環(huán)滬已經(jīng)死透。

　　回頭去看，環(huán)滬市場火爆起來有很多巧合。

　　只要當(dāng)時(shí)理性一些，很容易識(shí)破。

　　但是大家身在局中，沖昏了頭腦。

　　上海房價(jià)暴漲，限購升級(jí)，把剛需趕去環(huán)滬，完全是短期因素。

　　根據(jù)短期因素，決定長期資產(chǎn)配置，說短視不算過分。

　　稍微眼光長一些你就知道，上海不是沒空間容納剛需，到現(xiàn)在郊區(qū)還有大片大片的空地。

　　只是需求突然爆發(fā)，供應(yīng)量沒跟上。

　　2016年4月份，上海二手房成交突破6萬套，這種需求釋放速度能維持多久？

　　只要拉一下歷史數(shù)據(jù)就知道，這是積壓需求集中釋放，很快就會(huì)結(jié)束。

　　房地產(chǎn)市場就這樣，需求總是突然爆發(fā)，但是供應(yīng)量不行。

　　短期供需失衡很正常。

　　后來郊區(qū)土拍增加 ，需求很快不夠用了。

　　2017年買遠(yuǎn)郊新房，到現(xiàn)在虧40%的大有人在。

　　上海郊區(qū)新房都賣不動(dòng)，還要環(huán)滬干嘛？

　　上海限購升級(jí)逼你去環(huán)滬，但是限購會(huì)一直存在嗎？

　　上海2011年首次出現(xiàn)限購，全球就中國幾個(gè)城市限購，一看這就是應(yīng)急措施，不會(huì)長期存在。

　　你因?yàn)橄拶徣ベI環(huán)滬，有沒有想過限購取消了，購買力會(huì)回流上海？

　　購買力回流上海，你手里資產(chǎn)還有價(jià)值嗎？

　　2017年你看到售樓處人擠人，有沒有想過，如果樓盤數(shù)量翻倍售樓處就不擁擠了？

　　你看到了樓盤周邊大片空地，有沒有想過新房數(shù)量翻倍就在分分鐘？

　　環(huán)滬瘋狂土拍時(shí)，你只想了面粉貴過面包，有沒有想過那些地塊就是你以后的競爭對(duì)手？

　　以后的客戶買新房還是買你手里二手？

　　2019年環(huán)滬樓市慢慢就冷了，外部環(huán)境沒有變化，環(huán)滬樓市下行就是因?yàn)榫虏烁钔辍⒐?yīng)量卻上來了。

　　2016年環(huán)滬火起來，純粹是上海偶發(fā)因素導(dǎo)致客戶外溢，恰好環(huán)滬沒有樓盤承接，又是棚改去庫存拉起來的最后一次大漲，眾多不可復(fù)制的因素疊加。

　　但凡一條不符合環(huán)滬都火不了。

　　怎么能根據(jù)這些因素判斷房子價(jià)值？

　　這跟蹲在樹樁旁邊等第二只兔子有什么區(qū)別？

　　更重要的是，你有沒有了解過房價(jià)規(guī)律？

　　你有沒有看過國外大城市發(fā)展路徑？哪個(gè)大城市不是虹吸周邊？

　　環(huán)滬離上海這么近，資金、人才肯定向上海流，你怎么想到把上海資金拿到環(huán)滬？

　　當(dāng)時(shí)都販賣長三角一體化概念，做大都市圈。

　　那你發(fā)現(xiàn)沒有，第一大城市東京很貴，第二大城市橫濱很貴，中間部分房價(jià)越來越接近不要錢。

　　上面這些中長期因素，完全沒人思考。

　　房地產(chǎn)的基本規(guī)律，完全沒人思考。

　　大家只是被市場推著走。

　　上海買不了了，我就買環(huán)滬。

　　售樓處人很多，我就趕緊訂房。

　　完全是應(yīng)激反應(yīng)。

　　大量的買房人，都是根據(jù)當(dāng)下的幾個(gè)短期因素，決定長期資產(chǎn)配置。

　　當(dāng)然這不是指責(zé)誰，或者鄙視誰。

　　大家在各自領(lǐng)域可能都是行業(yè)專家，但是房地產(chǎn)是完全陌生領(lǐng)域。

　　2016年買環(huán)滬的、買酒店式公寓的，不乏成功人士，整層買公寓的環(huán)二都見過。

　　不能說他們認(rèn)知不夠，是房地產(chǎn)行業(yè)太陌生了。

　　沒有理性經(jīng)驗(yàn) ，只能憑感覺。

　　其實(shí)現(xiàn)在很多購房人，還是憑感覺。

　　什么生育率下滑，房地產(chǎn)沒希望；杠桿率太高，房地產(chǎn)沒希望；收入下滑 ，房地產(chǎn)沒希望；失業(yè)率上升，房地產(chǎn)沒希望。

　　其實(shí)看看數(shù)據(jù)，完全會(huì)得出相反結(jié)論。

　　買什么房子也一樣，完全憑感覺。

　　10年房齡的二手房不能買，再住10年就20年房齡，根本沒人接盤。

　　兩房沒人要，現(xiàn)在都在置換三房、四房。

　　老破小以后沒人要，年輕人都看不上。

　　哪一個(gè)不是憑感覺？

　　科學(xué)發(fā)展到現(xiàn)在，最明顯的特點(diǎn)就是：很多顯而易見的直覺都是錯(cuò)的。

　　直覺告訴我們天圓地方，太陽圍著地球轉(zhuǎn)。

　　直覺告訴我們，物體下落的速度和它的重量成正比。

　　你還靠直覺決定幾百萬的資產(chǎn)配置？

　　真的建議大家多出來走走，多看看數(shù)據(jù)，多研究研究國內(nèi)外規(guī)律。

　　別一上來就是我們是下一個(gè)日本，日本人都沒搞明白他們那20年怎么了，隨便一個(gè)網(wǎng)友就明白了？