最近剛?cè)ト毡敬艘恢芏?，元旦前后，關(guān)系緊張期，和以往考察都不同，這次有很多新感受、新發(fā)現(xiàn)。

做研究的，都喜歡或者習(xí)慣，親自去看、去聽、去質(zhì)疑、然后反復(fù)帶著問題去驗(yàn)證。

今天，我想單純聊聊我的一些感受和看法，關(guān)于日本，關(guān)于東京，基于剛踩完的現(xiàn)場和最新數(shù)據(jù)，不整虛的，只說干貨。

1

日本經(jīng)濟(jì)，到底在變好還是變壞？

很多人一聽到“通脹”就搖頭，覺得是壞事。

但其實(shí)懂得人才知道，通脹，只有適度通脹才能讓經(jīng)濟(jì)活起來，才利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

什么叫通縮？物價(jià)跌、工資不漲、大家不敢花錢、企業(yè)不敢投資，像是一潭死水、死循環(huán)；

日本用了整整30年，從90年代泡沫破滅后，才從頑固通縮里爬出來，現(xiàn)在步入溫和通脹。根據(jù)日本銀行數(shù)據(jù)，核心CPI在2025年11月穩(wěn)定在3.0%左右，遠(yuǎn)高于2%目標(biāo)。

這種通脹，這意味著錢開始流動(dòng)，物價(jià)漲、工資漲、資產(chǎn)價(jià)格也在漲，企業(yè)敢投資、消費(fèi)有動(dòng)力。

當(dāng)然，好壞永遠(yuǎn)“與你有關(guān)”。

歸根到個(gè)人身上，不同人，不同立場，體感是完全不一樣的。

對于純消費(fèi)的打工人來說，通脹，物價(jià)上漲，吃飯、消費(fèi)都要縮手縮腳，花酒都不敢敞開喝，確實(shí)日子過得緊巴巴。

但你換個(gè)人群看，但凡手握資產(chǎn)的，又是完全不同的感受。

大阪的朋友，疫情期間貸款買了套塔樓，現(xiàn)在已經(jīng)翻倍了；

有個(gè)同學(xué)在東京，這兩年股票房子兩手抓，2022年到現(xiàn)在，房子股票基本都翻倍了。

資產(chǎn)翻倍，他們好極了，他們覺得經(jīng)濟(jì)跟過去比肯定在變好。

日本股市，在進(jìn)入2026年后漲破了好幾次記錄。

昨天， 日經(jīng)225指數(shù)在歷史性地首次突破5萬3000點(diǎn)大關(guān)，收盤于53,549.16點(diǎn)，單日暴漲1609.27點(diǎn)，漲幅3.10% 。

這個(gè)世界不會對所有人公平，國內(nèi)也一樣。

月薪5000的鄭州，是早八擠掉鞋的地鐵車廂，和街頭6塊一碗的胡辣湯；

月薪50000的鄭州，是帶會所的大平層小區(qū)，寬敞的甲級寫字樓，和永遠(yuǎn)不用找的專屬車位。

這在日本也一樣，物價(jià)大漲，工資雖然沒漲多少，但房子和股票替他們賺了更多。

無論經(jīng)濟(jì)怎樣，無論在哪里，平均分配，都不存在……

2

站在資產(chǎn)角度看日本，它到底還有沒有價(jià)值？有沒有坑？

昨天上午，我把貝萊德的最新全球投資報(bào)告看了三遍。

在貝萊德2026年的全球投資配置策略里，依然 將日本列為超配市場 。

報(bào)告里，貝萊德明確表示， 他們維持對日本的積極立場， 繼續(xù)看好日本股市， 甚至視其為構(gòu)建“韌性組合”的關(guān)鍵一環(huán)。

為什么？

經(jīng)濟(jì)溫和通脹、 企業(yè)治理改善、股東回報(bào)提升，加上AI浪潮 ， 和日元相對弱勢帶來的出口競爭力 和全球資產(chǎn)吸引力。

這是實(shí)打?qū)嵉慕Y(jié)構(gòu)性紅利。

再看股市。

而實(shí)際上，從日經(jīng)225指數(shù)上看， 2025全 從年初約39,500點(diǎn)附近起步，攀升至年末50,339點(diǎn)，全年漲幅26%，這是連續(xù)第三年年度上漲，且漲幅為2023年以來最大。

從2022年到現(xiàn)在，差不多漲了一倍。

2026年1月甚至連續(xù)幾次刷新了記錄，漲勢依然很猛。

貝萊德看好日股，也意料之中。

3

資產(chǎn)的一面是股市，另一面是房市。

30年前，無數(shù)日本人被房價(jià)泡沫搞崩了心態(tài)，所以很多日本人骨子里不愛買房，尤其抵觸投資房產(chǎn)。

就像現(xiàn)在的我們一樣。

但凡事嘗到甜頭就不一樣了，房價(jià)一個(gè)月一個(gè)價(jià)，上漲的數(shù)字看的人心慌。

和咱們2016年一樣。

過去很多年輕人，寧愿一輩子租房，但現(xiàn)在當(dāng)?shù)啬贻p人也開始買房了，甚至開始學(xué)著投資房產(chǎn)了。

—— 根據(jù)Global Property Guide 數(shù)據(jù) ，東京23區(qū)公寓價(jià)格從2021到2025年累計(jì)漲超60% 。

這是平均漲幅， 核心區(qū) 、地段好的、離地鐵站近的、優(yōu)質(zhì)的公寓， 翻倍 的也不少 。

東京市場收官，2025年的價(jià)格漲跌成績單。

我們只看東京23區(qū)，

2025年1-11月，均價(jià)1.3366億日元，平均單價(jià)208.7萬日元/㎡，同比去年漲幅19.5%。

2022年，這個(gè)均價(jià)數(shù)據(jù)還只是8236萬日元。

貴不貴？

真貴！看數(shù)字覺得貴，這次去考察看了很多房，依然覺得貴，現(xiàn)在東京核心區(qū)500萬元（人民幣）都買不到好的塔樓了，誰能說不貴的肉疼。

但有意思的是，房價(jià)越貴的，這幾年漲的越猛，月島一出地鐵就在眼前的那棟塔樓，疫情期500萬元（人民幣），現(xiàn)在至少得1000萬元（人民幣）。

日本房價(jià)漲超了預(yù)期， 并不是他們有多牛多厲害，其實(shí)就是供應(yīng)太少了。

東京23區(qū)，過去一年供應(yīng)從15957，一直縮減，24年、25年縮減到8000，直接砍半。

再加上日元貶值、外資涌入、通脹導(dǎo)致的成本上漲等等……

不是他們有多牛，這條件組合，放到哪里都同樣漲。

很多人讓預(yù)測下日元什么時(shí)候漲，這事兒，不預(yù)測了。

誰都預(yù)測不了，誰預(yù)測誰錯(cuò)。

拿人民幣換日元去買日元資產(chǎn)，它便宜，而且比過去便宜很多，就行了。

那日本市場就沒毛病嘛？

錯(cuò)！全世界哪一個(gè)市場敢說完全沒毛病，沒有十全十美的資產(chǎn)，只有匹配度。

日本市場的毛病是，漲的越猛，越有人想收割你，你如果不懂越容易被收割。

比如同樣?xùn)|京淺草橋區(qū)域，值7億的整棟，掛牌價(jià)飆到10億。

再比如有些房子，賣之前搞個(gè)假租約，回報(bào)率搞到5%，其實(shí)連3%都不到……

騙小白，跟玩兒一樣……

所以啊，如果選不對，再好的市場也有遍地拖后腿的。

世界從不存在平均分配，資產(chǎn)也是，市場也是，好眼光比好資產(chǎn)更珍貴稀缺。

我是茅十八，專注國內(nèi)外資產(chǎn)配置十余年，最喜歡深扎一線調(diào)研，如果你對海外、對日本的一切感興趣，添加我的私密群，交個(gè)朋友吧。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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