不僅是萬(wàn)科權(quán)杖的交接，更是房地產(chǎn)黃金時(shí)代職業(yè)經(jīng)理人范本的終章。

來(lái)源 |時(shí)代周報(bào)

作者 |劉婷

“當(dāng)你們把掌聲送給王石時(shí)，也請(qǐng)把鼓勵(lì)留給我?！?/p>

2017年6月30日，郁亮在眾人的注視中，從王石手中接過(guò)權(quán)杖。

在數(shù)度哽咽后，開(kāi)啟了屬于自己的萬(wàn)科征程。

彼時(shí)，萬(wàn)科正站在五千億元規(guī)模的頂峰，身后是一路高漲的地產(chǎn)黃金時(shí)代，身前則是郁亮早已預(yù)見(jiàn)的行業(yè)拐點(diǎn)。

他或許比任何人都清楚，這并不是登頂后的接力，而是一場(chǎng)在高位起跑的逆風(fēng)長(zhǎng)跑。

如今，郁亮結(jié)束了這場(chǎng)馬拉松。

1月8日，萬(wàn)科A（000002.SZ）公告稱，郁亮辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)，此后將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

作為萬(wàn)科的“開(kāi)山員工”，郁亮用35年的時(shí)間，開(kāi)啟了與萬(wàn)科創(chuàng)始人王石不同的治理風(fēng)格。

他自喻為“貓頭鷹”——

一只眼盯著機(jī)會(huì)，一只眼盯著風(fēng)險(xiǎn)；

他也是一名跑者，用全馬3小時(shí)06分的成績(jī)，突破個(gè)人極限，也帶領(lǐng)萬(wàn)科減脂瘦身。

從率先定調(diào)白銀時(shí)代，到在行業(yè)巔峰時(shí)喊出“活下去”，他始終是保持警醒卻不討喜的職業(yè)經(jīng)理人。

過(guò)去數(shù)年間，外界總在樂(lè)此不疲地追問(wèn)：

誰(shuí)會(huì)是郁亮的接班人？

從曾經(jīng)功勛卓著的四大區(qū)域總，到后來(lái)的祝九勝，每一次人事調(diào)整都被架在放大鏡下，試圖讀出萬(wàn)科下一任權(quán)杖的歸屬。

外界習(xí)慣了為這家龐大的商業(yè)帝國(guó)尋找下一個(gè)接班人。

然而，在他正式提交辭呈時(shí)，萬(wàn)科已經(jīng)不再需要下一個(gè)“郁亮”。

這一次，郁亮也終于跑完了自己職業(yè)生涯中最長(zhǎng)的全馬。

01

接棒王石

一紙請(qǐng)辭公告，宣告了“郁亮?xí)r代”謝幕，也讓外界的視線再次投向了萬(wàn)科。

郁亮進(jìn)入萬(wàn)科的起點(diǎn)，帶著拓荒感。

1990年，當(dāng)大多數(shù)人還在爭(zhēng)著體制內(nèi)編制時(shí)，北大經(jīng)濟(jì)學(xué)畢業(yè)的郁亮放棄了深圳外貿(mào)集團(tuán)月薪298元的“鐵飯碗”，加入尚未成名的萬(wàn)科。

作為萬(wàn)科早期的財(cái)務(wù)和證券核心成員，27歲的郁亮此后接任董秘，29歲進(jìn)入董事會(huì)。

在地產(chǎn)圈仍多“草莽”的年代，郁亮這種帶著名校背景的職業(yè)經(jīng)理人，顯得頗為前衛(wèi)。

在王石的自傳《道路與夢(mèng)想》中，曾詳細(xì)記錄了萬(wàn)科如何從一家多元化的商貿(mào)公司演變?yōu)楝F(xiàn)代房企的歷程。

王石在書(shū)中曾坦言，萬(wàn)科最偉大的成就不是蓋了多少房子，而是建立了一套職業(yè)經(jīng)理人制度。

而郁亮，正是這套制度下孕育出的最典型的代表。

王石評(píng)價(jià)郁亮“重劍無(wú)鋒”。

然而，在很長(zhǎng)一段敘事中，郁亮是作為創(chuàng)始人王石的“影子”存在的。

王石是理想主義的旗手，他去登山、去劃艇、去哈佛求學(xué)；

而萬(wàn)科龐大商業(yè)帝國(guó)的運(yùn)作、融資與制度基石，則落在郁亮身上。

郁亮曾以貓頭鷹自喻，一只眼睛睜著，一只眼睛閉著，一只眼睛看機(jī)會(huì)，一只眼睛看風(fēng)險(xiǎn)。

他用財(cái)務(wù)邏輯，將王石創(chuàng)立的萬(wàn)科，塑造為一家靠制度運(yùn)行的現(xiàn)代企業(yè)。

一名與郁亮合作過(guò)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人評(píng)價(jià)他“永遠(yuǎn)為風(fēng)險(xiǎn)留一手”。

“五年前，當(dāng)我還是個(gè)胖叔叔的時(shí)候，開(kāi)始為自己準(zhǔn)備五十歲的生日禮物：登珠峰、跑全馬和練出六塊腹肌?！?/p>

2015年12月22日，郁亮在朋友圈里寫(xiě)道：

“為了不給自己留退路，我選擇了從最難最危險(xiǎn)的珠峰開(kāi)始，這些看起來(lái)很遙遠(yuǎn)的目標(biāo)如今逐一實(shí)現(xiàn)。

人的潛能是無(wú)限的，只要心存夢(mèng)想，堅(jiān)守信念，勇于接受挑戰(zhàn)，青春隨時(shí)再出發(fā)。個(gè)人如此，企業(yè)亦如此?！?/p>

郁亮曾感慨：“沒(méi)有王石就沒(méi)有萬(wàn)科的郁亮?！?/strong>

當(dāng)他習(xí)慣了在背后守望風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，2017年的那場(chǎng)交接名場(chǎng)面將他推到了烈日下。

也就是從那一刻起，這位長(zhǎng)跑者開(kāi)始了他職業(yè)生涯中最艱難的后半程。

02

活下去”

如果說(shuō)王石給萬(wàn)科注入了理想主義的靈魂，那么郁亮則在長(zhǎng)達(dá)35年的時(shí)間里，試圖用財(cái)務(wù)邏輯和危機(jī)感，為這家行業(yè)巨頭修筑護(hù)城河。

郁亮的清醒，最早表現(xiàn)為一種對(duì)高增長(zhǎng)的警惕。

那是2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)烈火烹油的時(shí)候，同行們正忙著在土地拍賣(mài)場(chǎng)上舉牌、加杠桿、沖擊千億目標(biāo)。

當(dāng)年6月23日，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)布了一篇《郁亮：我國(guó)樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”》的文章。

郁亮在文中稱，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號(hào)。

只不過(guò)，人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代。

這更是萬(wàn)科戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)向的信號(hào)彈。

彼時(shí)，郁亮主導(dǎo)萬(wàn)科啟動(dòng)了商業(yè)史上罕見(jiàn)的“去地產(chǎn)化”。

此后，萬(wàn)科不再聚焦于單一的住宅開(kāi)發(fā)，而是投入重金啟動(dòng)了城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略。

2015年，萬(wàn)科宣布“八爪魚(yú)計(jì)劃”。

此后，萬(wàn)科開(kāi)始了對(duì)商業(yè)（印力）、物流（普洛斯）、長(zhǎng)租公寓（泊寓）的重資產(chǎn)布局。

這種對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的警覺(jué)，在多年后卻被全行業(yè)視為一種表演。

時(shí)間來(lái)到2018年9月，深圳大梅沙萬(wàn)科總部。

當(dāng)萬(wàn)科員工走進(jìn)秋季例會(huì)的會(huì)場(chǎng)時(shí)，被眼前的一幕震住了：

白底紅字的口號(hào)十分顯眼：“活下去”。

這一幕在當(dāng)時(shí)顯得極其喪氣，甚至有同行公開(kāi)指責(zé)萬(wàn)科是在制造焦慮。

一位當(dāng)時(shí)就職于千億房企副總裁的從業(yè)者，在多年后表示：

“那時(shí)候我們私下都覺(jué)得萬(wàn)科在裝，覺(jué)得郁亮是拿了高分還要喊題難的學(xué)生，甚至是想誘導(dǎo)對(duì)手縮減規(guī)模好讓他超車(chē)。

但現(xiàn)在回頭看，那是行業(yè)最后一次自救的機(jī)會(huì)?？上?，那時(shí)候沒(méi)人想醒，包括我們。”

為了讓這句“活下去”落地，郁亮在戰(zhàn)略上做出了切割。

他帶頭清退了大量非核心業(yè)務(wù)，將分散的區(qū)域權(quán)力收攏至總部，實(shí)行現(xiàn)金流為王的考核。

2020年8月，萬(wàn)科曾進(jìn)行歷史上第一次區(qū)域分拆，將執(zhí)行多年的四大區(qū)域劃分調(diào)整為五大區(qū)域。

2021年6月23日，郁亮在其內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會(huì)上宣布，公司將全面加速向“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”轉(zhuǎn)型，為此將啟動(dòng)一系列組織和人事安排。

正是這種防御性戰(zhàn)略，讓萬(wàn)科在“三道紅線”出臺(tái)時(shí)，成了維持綠檔的頭部房企。

到了2022年初，當(dāng)昔日的千億巨頭房企相繼面臨流動(dòng)性壓力時(shí)，郁亮在年度總結(jié)會(huì)議上指出，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，進(jìn)入縮表出清階段。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，縮表出清即去金融化，是發(fā)展的必然趨勢(shì)。

“2022年是集團(tuán)破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個(gè)新時(shí)代的開(kāi)始。”

郁亮直言，背水一戰(zhàn)即要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)必須快速、堅(jiān)決出清，能解決過(guò)去累積的包袱，就有開(kāi)始新征程的機(jī)會(huì)，包袱甩不掉就活不下去。

在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，郁亮的警告顯得格格不入，甚至被視為一種唱衰行業(yè)的姿態(tài)。

但當(dāng)白銀時(shí)代滑向黑鐵時(shí)代，當(dāng)縮表出清從選擇題變成必選題，那些曾被忽視的判斷，才逐一顯影。

03

減脂瘦身

當(dāng)“黑鐵時(shí)代”不再是一個(gè)判斷，而是一場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)的生存倒計(jì)時(shí)，郁亮開(kāi)啟了一場(chǎng)刀刃向內(nèi)的改革。

黑鐵時(shí)代里，萬(wàn)科倡導(dǎo)節(jié)衣縮食，打造戰(zhàn)時(shí)氛圍。

2021年11月，萬(wàn)科內(nèi)部發(fā)出倡議，對(duì)不產(chǎn)生價(jià)值的開(kāi)支做減法，花小錢(qián)辦大事。

為減少不必要開(kāi)支，全體員工按費(fèi)用最優(yōu)原則合理規(guī)劃差旅出行。

郁亮曾透露，他定機(jī)票不會(huì)選擇頭等艙，如果有時(shí)間接近的航班會(huì)“哪班便宜買(mǎi)哪班”。

2022年，萬(wàn)科員工的收入大幅下調(diào)，福利、補(bǔ)貼等要跟“黑鐵時(shí)代”相匹配。

但市場(chǎng)的反應(yīng)，比內(nèi)部調(diào)整來(lái)得更猛烈。

2023年，10月31日，萬(wàn)科A盤(pán)中股價(jià)下探至11.22元/股，幾乎回到2015年12月“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”時(shí)的水平；

“21萬(wàn)科02”“20萬(wàn)科08”跌幅超過(guò)17%。

另外，根據(jù)DM查債通，當(dāng)年10月下旬，萬(wàn)科多只美元債收益率大幅度上升，多只債券收益率升至50%左右，最高接近60%。

面對(duì)股債的非理性波動(dòng)，萬(wàn)科罕見(jiàn)召開(kāi)三季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，深圳國(guó)資、深圳地鐵和萬(wàn)科的管理層走到臺(tái)前。

深圳國(guó)資委表態(tài)，如有需要或遭遇極端情況，有充分信心、足夠的資金資源和工具幫助萬(wàn)科積極應(yīng)對(duì)。

此后，郁亮帶領(lǐng)萬(wàn)科開(kāi)啟了一場(chǎng)手起刀落的縮表。

為了瘦身，郁亮帶領(lǐng)萬(wàn)科開(kāi)啟了一輪資產(chǎn)處置。

2023年12月份，萬(wàn)科將悅榕服務(wù)（中國(guó)）、悅榕酒店管理（中國(guó)）和悅榕酒店管理（天津）項(xiàng)目的股權(quán)出售給悅榕控股，總計(jì)4.8億元。

2024年1月30日，萬(wàn)科全資子公司深圳市盈達(dá)投資基金管理有限公司將其持有的深圳市高新投集團(tuán)有限公司6.16%的股權(quán)出售給深圳市投資控股有限公司。

2024年2月9日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金公告，擬收購(gòu)上海物業(yè)七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的余下50%權(quán)益，收購(gòu)估計(jì)基礎(chǔ)價(jià)款23.84億元。

2025年6月27日，萬(wàn)科舉行2024年股東大會(huì)，這也是郁亮最后一次亮相股東大會(huì)。

面對(duì)嚴(yán)峻的形勢(shì)，萬(wàn)科在股東大會(huì)上強(qiáng)調(diào)了公司“瘦身自救”的一系列動(dòng)作。

據(jù)悉，2025年1-5月，在金融機(jī)構(gòu)、大股東等各方支持以及自身努力下，萬(wàn)科新增融資和再融資341億元，融資成本保持在低位，已順利完成165億元公開(kāi)債務(wù)償還。

“‘瘦身’的時(shí)候，內(nèi)部氣氛非常緊張，郁總要求我們徹底節(jié)流，報(bào)銷(xiāo)流程很長(zhǎng)、金額也越來(lái)越少?！?/p>

一位在萬(wàn)科工作了5年的資深員工表示。

04

長(zhǎng)跑結(jié)束

郁亮的辭職，本質(zhì)上是房地產(chǎn)黃金時(shí)代一場(chǎng)職業(yè)經(jīng)理人的謝幕。

回望萬(wàn)科發(fā)展歷程，它曾是中國(guó)地產(chǎn)界堅(jiān)固的專業(yè)堡壘，也是行業(yè)風(fēng)向敏感的經(jīng)緯儀。

從王石時(shí)代的開(kāi)創(chuàng)，到郁亮?xí)r代的守城，在這期間，萬(wàn)科的大起大落，背后折射的是一批房企從財(cái)務(wù)杠桿的狂歡，到降杠桿陣痛的必然軌跡。

這不僅是萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型，也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的縮影：

屬于高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高增長(zhǎng)的狂飆階段已經(jīng)結(jié)束，取而代之的是一個(gè)強(qiáng)調(diào)收斂聚焦、保交房、低利潤(rùn)的周期。

隨著深鐵背景管理層的進(jìn)駐，那個(gè)由精英職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的萬(wàn)科，正在轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)融入國(guó)資體系、求穩(wěn)重多于求速度的新萬(wàn)科。

郁亮的另一個(gè)身份是馬拉松跑者，生活里最多的動(dòng)態(tài)便是跑步。

他最新的朋友圈寫(xiě)著：“大年初一的陽(yáng)光鋪滿前行的道路”。

2026年初，郁亮離任時(shí)，不再有接棒時(shí)的淚水與希冀。

地產(chǎn)江湖的巨浪仍在翻涌，規(guī)則已經(jīng)徹底重寫(xiě)。

而那只習(xí)慣了守望風(fēng)險(xiǎn)的“貓頭鷹”，終于在行業(yè)的暮色中，完成了他最后一次職業(yè)配速。

· END ·

合 作 對(duì) 接

掃碼添加投資人說(shuō)運(yùn)營(yíng)者微信，備注「商務(wù)合作」詳細(xì)溝通。

超 級(jí) 社 群

【投資人說(shuō)】正在組建超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社群、超級(jí)讀者群、超級(jí)媒體群等，目前總?cè)藬?shù)已超1000人。

關(guān)注【投資人說(shuō)】微信公眾號(hào)，發(fā)送信息「進(jìn)群」，與各行業(yè)精英直接交流，共同進(jìn)步。

旗 下 媒 體