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本周，老司機(jī)去了海南，不是來(lái)看比基尼，雖然聽(tīng)說(shuō)三亞的海灘上，毛妹比以前多了很多，但我更感興趣的是海南自貿(mào)港封關(guān)之后，有沒(méi)有機(jī)會(huì)：

搞錢。

歷史上海南給過(guò)很多人搞錢的機(jī)會(huì)，大名鼎鼎的“萬(wàn)通六君子”就發(fā)跡于此，其中混的最好的，當(dāng)屬地產(chǎn)界第一代網(wǎng)紅、前些年金蟬脫殼的潘石屹，他當(dāng)年在海南創(chuàng)業(yè)的第一個(gè)項(xiàng)目是：

開(kāi)磚廠。

開(kāi)磚廠絕不是因?yàn)榕耸倬辰缣?，而是契合?dāng)年海南大開(kāi)發(fā)的主旋律，那時(shí)海南剛剛設(shè)省，又逢建立最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，自然會(huì)大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施和建筑產(chǎn)業(yè)，也自然會(huì)對(duì)磚頭產(chǎn)生巨大需求。

但真正讓潘石屹發(fā)財(cái)?shù)牟⒉皇谴u頭，而是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，當(dāng)年海南的房子一天一個(gè)價(jià)，最高時(shí)均價(jià)7500元/平，差不多是上海的三倍，潘石屹和他的兄弟們，賺的盆滿缽滿。

但后來(lái)的故事大家都知道了，國(guó)家宏觀調(diào)控，海南房?jī)r(jià)下跌80%，許多跑去海南的投資客，血本無(wú)歸。

海南成為全國(guó)最大的爛尾樓現(xiàn)場(chǎng)，也是全國(guó)最大的炒房客墳場(chǎng)。

但海南泡沫破滅僅僅只是個(gè)開(kāi)始，2010年，國(guó)家再次給海南送上大禮包——開(kāi)發(fā)國(guó)際旅游島。海南再度掀起投資熱潮，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是炒房客，都在暢享這座島嶼會(huì)成為第二個(gè)巴厘島，第二個(gè)馬爾代夫。

海南的房?jī)r(jià)再度起飛，半年內(nèi)漲了50%，當(dāng)時(shí)全國(guó)房?jī)r(jià)都在調(diào)整，2011-2015年寧波房?jī)r(jià)跌了近30%，但海南一直漲到2018年。

2018年，海南實(shí)施史上最嚴(yán)格的限購(gòu)，海口、三亞等城市需要5年的社保或個(gè)稅才有資格購(gòu)房，從2019年開(kāi)始，海南房?jī)r(jià)逐漸回落，有些已經(jīng)跌去了近40%，有些地方甚至腰斬。

2025年，隨著封關(guān)日益臨近，海南的房?jī)r(jià)也開(kāi)始逐漸企穩(wěn)。1-10月，全省新建商品房銷售額1279.51億元，同比增長(zhǎng)17.4%；銷售面積775.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.0%；成交均價(jià)16506元/平方米，同比上漲8.7%，每平方米較去年提升1323元。其中三亞市成了最亮眼的仔：

新房銷售額同比增長(zhǎng)56.4%，成交均價(jià)31467元/平方米，同比上漲超30%。

海南自貿(mào)港封關(guān)，確實(shí)給海南樓市踩了一腳油門(mén)。

就像不缺沙灘一樣，海南建省后的幾十年，最不缺的就是大概念，從最早的特區(qū)，到后來(lái)的國(guó)際旅游島，再到現(xiàn)在的自由貿(mào)易港。

但海南似乎總是缺乏把概念轉(zhuǎn)化為財(cái)富的落地能力，搞了三十多年，產(chǎn)業(yè)還是旅游和房地產(chǎn)。

旅游從來(lái)都不能讓一個(gè)地方致富，否則泰國(guó)早就成發(fā)達(dá)國(guó)家了；房地產(chǎn)如果沒(méi)有實(shí)業(yè)支撐，早晚都是泡沫，每次破滅又都會(huì)釀成巨大的災(zāi)難。

所以海南這次學(xué)乖了，堅(jiān)決的要去地產(chǎn)化，哪怕最近幾年下跌了不少，但限購(gòu)依然沒(méi)有取消，成為目前除北上深之外，唯一大范圍限購(gòu)的地區(qū)。

因?yàn)楹Ｄ现?，如果再放任炒房繼續(xù)下去，海南的其他產(chǎn)業(yè)根本沒(méi)有機(jī)會(huì)發(fā)展起來(lái)，老百姓還要繼續(xù)月薪三千的日子。

海南自貿(mào)港與以往最大的不同，是首次把發(fā)展實(shí)體產(chǎn)業(yè)作為最高目標(biāo)，只有實(shí)業(yè)能夠振興海南，單純依靠旅游+房地產(chǎn)的發(fā)展路徑，走不下去了。

老司機(jī)一直有個(gè)觀點(diǎn)：房?jī)r(jià)是社會(huì)財(cái)富的體現(xiàn)。而社會(huì)財(cái)富來(lái)自于實(shí)業(yè)，如果海南能夠把實(shí)業(yè)發(fā)展起來(lái)，再加上其獨(dú)一無(wú)二的旅游度假資源，未來(lái)海南的房?jī)r(jià)，將具備長(zhǎng)期的支撐。

之前海南的房?jī)r(jià)屢次破滅，一方面是缺乏對(duì)炒作的監(jiān)管，另一方面也是因?yàn)楹Ｄ蠜](méi)有實(shí)業(yè)基礎(chǔ)，百姓收入偏低，就業(yè)人口不足，缺乏真正有能力的“接盤(pán)俠”所致。

此次海南自貿(mào)港封關(guān)，有可能給海南帶來(lái)歷史性的轉(zhuǎn)變，自貿(mào)港并非簡(jiǎn)單的購(gòu)買免稅商品，而是切實(shí)促進(jìn)加工制造業(yè)在海南落地。

比如，海南對(duì)于鼓勵(lì)行業(yè)的企業(yè)所得稅，統(tǒng)一調(diào)降為15%，對(duì)于高端人才的個(gè)人所得稅，也降為最高15%。

再比如，海南對(duì)于0關(guān)稅進(jìn)口的原料、半成品，在本地加工增值30%以上的，就可以0關(guān)稅輸入大陸內(nèi)地，包括在本地采購(gòu)的材料和配件在內(nèi)合并計(jì)算。

此外，海南的會(huì)計(jì)規(guī)則和資本管制政策，也會(huì)與國(guó)際通行的規(guī)則逐漸接軌，海南自貿(mào)港的本質(zhì)并非簡(jiǎn)單的商品貨物的境內(nèi)關(guān)外，而是：

產(chǎn)業(yè)鏈和資金鏈的境內(nèi)離岸中心。

當(dāng)然，海南并不會(huì)成為完全的離岸中心，畢竟它還是要受到國(guó)家法律法規(guī)的約束，但全國(guó)人大已經(jīng)授權(quán)給了當(dāng)?shù)亓⒎C(jī)構(gòu)，在制定經(jīng)濟(jì)政策方面，海南有全國(guó)最高的地方立法權(quán)。

因此老司機(jī)認(rèn)為，目前可以把封關(guān)后的海南視為一個(gè)半離岸中心，隨著海南出臺(tái)更多與國(guó)際接軌法律法規(guī)，其離岸屬性會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。

國(guó)際知名的離岸中心有迪拜，那里是國(guó)際資本的天堂，具有極高的自由度。亞洲還有兩個(gè)全球知名的離岸中心，一個(gè)是新加坡，另一個(gè)是香港。

現(xiàn)在預(yù)言海南取代新加坡或香港還為時(shí)尚早，這些離岸中心都具有極高的自由度，高度的法治，遵守全球通行的規(guī)則。海南距它們還有非常大的距離，但封關(guān)是一個(gè)良好的開(kāi)始，因?yàn)樯厦娼o出的指導(dǎo)原則是：

一線放開(kāi)，二線管住，島內(nèi)自由。

此次海南考察后，老司機(jī)將撰寫(xiě)一份《海南房產(chǎn)投資研報(bào)》，或?qū)⑴e辦線下沙龍專場(chǎng)，優(yōu)先免費(fèi)向VIP會(huì)員開(kāi)放。了解VIP會(huì)員權(quán)益，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽“咨詢老司機(jī)”。

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