中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青

●與其用政府財(cái)政資金和銀行資金去支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，不如調(diào)動(dòng)社會(huì)投資者的資金盤活市場(chǎng)。如果想吸引投資者入場(chǎng)，就不應(yīng)該設(shè)置過多的購房限制，比如，購房資格可盡量取消地域限制。

●可以通過減免稅費(fèi)的方式降低投資門檻：契稅、印花稅等能免就免。除此之外，投資者買房子用來出租，租賃相關(guān)的稅費(fèi)也可以減免。

●還應(yīng)該想辦法增加社會(huì)資金的流動(dòng)性，在貨幣政策上發(fā)力，比如增發(fā)貨幣、降低利率、放寬貸款要求?，F(xiàn)在，市場(chǎng)上有不少人把消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸偷偷用在購房上，與其讓大家違規(guī)操作，不如直接把購房貸款的優(yōu)惠條件調(diào)整到和經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸一樣的水平。這樣一些人就沒機(jī)會(huì)利用差異套利，資金也能更規(guī)范地服務(wù)于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

“市場(chǎng)膠著，靜待破局?！?/p>

2025年最后一天，身處香港辦公室的中原集團(tuán)創(chuàng)辦人施永青，通過視頻連線接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)，用這8個(gè)字概括了內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。

雖然隔著屏幕，仍能感受到這位行業(yè)資深觀察者與參與者的從容氣勢(shì)——他身著灰色西裝搭配藍(lán)色毛衫，言談間始終掛著隨和的微笑，即便談及市場(chǎng)現(xiàn)存的諸多困局，也保持著理性客觀的分析姿態(tài)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1~11月份，全國(guó)新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%，其中住宅銷售額下降11.2%。這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨著不小壓力。

“當(dāng)下的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，其實(shí)早有發(fā)展脈絡(luò)可循?！笔┯狼嗵寡?，無論是部分房企拿地后開發(fā)節(jié)奏放緩、房源去化周期拉長(zhǎng)，還是部分土地閑置、資源配置有待優(yōu)化，核心原因都在于過去行業(yè)發(fā)展節(jié)奏太快，而當(dāng)前市場(chǎng)最顯著的特點(diǎn)，便是“膠著”二字：購房者持幣觀望、房企資金沉淀、庫存去化需要一定周期，新增供應(yīng)與存量資源的統(tǒng)籌配置仍需發(fā)力。

歲末年初，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住建工作會(huì)議接連對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)作出部署，從“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”到“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”“鼓勵(lì)收購存量商品房作保障房”等，一系列政策信號(hào)釋放出穩(wěn)定市場(chǎng)的明確導(dǎo)向。與此同時(shí)，個(gè)人住房增值稅下調(diào)等利好政策落地，為二手房市場(chǎng)注入新的活力。

在政策密集發(fā)力的背景下，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)什么樣的發(fā)展曲線？施永青結(jié)合自身對(duì)行業(yè)周期的深刻洞察，分享了他的判斷與思考。

政策方向很對(duì) 落地執(zhí)行要講方法

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住建工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)著墨頗多，提出要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給等方面，這些政策的實(shí)施將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些作用？

施永青：這些政策方向很對(duì)，但落地執(zhí)行需要講究方法，有些政策還得有配套條件才行。

首先是財(cái)政支持。部分政策需要投入大量資金才能推動(dòng)落實(shí)。比如收購存量商品房用作保障性住宅，這一政策能夠有效緩解庫存壓力，也能拓寬保障性住房供給渠道，但資金是關(guān)鍵。

其次是嚴(yán)格執(zhí)行。我覺得在嚴(yán)控房地產(chǎn)增量這件事上，執(zhí)行力度還得再加大。

實(shí)際上，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問題的根源主要是開發(fā)過度，最終造成了資源浪費(fèi)和錯(cuò)配?；剡^頭看，曾經(jīng)的開發(fā)模式對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了很大作用，賣地為地方政府增加收入，鋼筋水泥和家電家裝等上下游行業(yè)也都因地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)獲益。不過，受經(jīng)濟(jì)和人口等因素影響，一些地區(qū)開發(fā)出來的房子沒有人居住，或者難以出售和出租，資金的流動(dòng)也就出現(xiàn)停滯。在這樣的背景下，若再盲目開發(fā)新樓盤，只會(huì)加劇資源錯(cuò)配和浪費(fèi)。所以“控增量”的思路非常正確，只是在具體落實(shí)的過程中，還有進(jìn)一步細(xì)化和完善的空間，庫存多的地方應(yīng)嚴(yán)格卡住新增供應(yīng)，才能慢慢把庫存消化掉。

在保交房方面，我的建議是實(shí)事求是、靈活處理和選擇性救助開發(fā)商。

現(xiàn)在，很多地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌得比建筑費(fèi)用還要低，這種情況下還要繼續(xù)花錢把沒完工的房子建好，投入的成本會(huì)非常高。同時(shí)，一些樓盤只賣出了一部分，可要建已售的樓棟，就必須連帶沒賣出的一起建，這極易造成新的資源浪費(fèi)。

對(duì)于一些買了延期項(xiàng)目的老百姓來說，比起要房子，可能更想要回自己的錢——哪怕是打折退款，也比收房劃算。畢竟收了房之后，如果自己不住，還要繳納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、稅費(fèi)，這些都是額外的負(fù)擔(dān)。對(duì)此，可與購房者溝通、商議，按折扣進(jìn)行賠償，這樣問題就能快速解決，還能省下繼續(xù)建房的錢。

另外，我認(rèn)為，可以選擇一些有機(jī)會(huì)翻身的開發(fā)商進(jìn)行救助，政府劃撥財(cái)力收購其建好的、位于好地段且未來有用的房子用作保障房、人才房；對(duì)于債務(wù)高、難以挽救的開發(fā)商則不予救助。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2025年12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》，本次政策將個(gè)人購買不足2年的住房對(duì)外銷售的增值稅征收率由5%下調(diào)為3%，降低了二手房交易成本，一定程度有利于加速交易流轉(zhuǎn)，提升二手房交易活躍度。您怎么看待當(dāng)前的二手房市場(chǎng)？有何建議？

施永青：我認(rèn)為，當(dāng)前二手房市場(chǎng)面臨的困難要比新房小很多，原因是二手房是已經(jīng)投入使用的房子，只要位置合適、價(jià)格合理，都能找到買家。

我認(rèn)為，與其用政府財(cái)政資金和銀行資金去支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，不如調(diào)動(dòng)社會(huì)投資者的資金盤活市場(chǎng)。如果想吸引投資者入場(chǎng)，就不應(yīng)該設(shè)置過多的購房限制，比如，購房資格可盡量取消地域限制。

另一方面，可以通過減免稅費(fèi)的方式降低投資門檻：契稅、印花稅等能免就免。除此之外，投資者買了房子用來出租的話，租賃相關(guān)的稅費(fèi)也可以減免。

在這些措施見效之前，政府還應(yīng)該想辦法增加社會(huì)資金的流動(dòng)性，在貨幣政策上發(fā)力，比如增發(fā)貨幣、降低利率、放寬貸款要求?，F(xiàn)在，市場(chǎng)上有不少人把消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸偷偷用在購房上，與其讓大家違規(guī)操作，不如直接把購房貸款的優(yōu)惠條件調(diào)整到和經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸一樣的水平。這樣一來，不法分子就沒機(jī)會(huì)利用差異套利，資金也能更規(guī)范地服務(wù)于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判2025年這一年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？如果要用一個(gè)詞來概括您會(huì)用什么？

施永青：我認(rèn)為，這一年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“膠著”狀態(tài)。

我接觸過一些開發(fā)商，他們的共性問題是拿了地沒錢開發(fā)，即便勉強(qiáng)建成，房子也比較難賣。對(duì)于這些開發(fā)商而言，當(dāng)下最愿意接受的解決方案，其實(shí)是允許他們把土地交還給政府。

追根溯源，此前批地規(guī)模過大，是造成當(dāng)前困局的重要原因。因此，可清理閑置土地：對(duì)于開發(fā)商未按批地要求完成開發(fā)的地塊，收回轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，后續(xù)再根據(jù)實(shí)際需求重新出讓，這樣就能了結(jié)歷史遺留問題。

與此同時(shí)，市場(chǎng)的良性發(fā)展需要遵循其自身運(yùn)行規(guī)律，房?jī)r(jià)的精細(xì)化調(diào)控若把握不當(dāng)，也可能會(huì)延長(zhǎng)市場(chǎng)的調(diào)整周期。當(dāng)前，購房者普遍持觀望態(tài)度，不愿做新的投入，而現(xiàn)在的價(jià)格也難以為繼。與其讓它僵在原地、無法動(dòng)彈，不如放開價(jià)格限制，讓愿意降價(jià)的開發(fā)商去促銷，以低價(jià)盤活庫存；當(dāng)該跌的價(jià)格跌到位，該清的土地清干凈，市場(chǎng)才能真正走出困局，重新進(jìn)入上升通道。

香港樓市已有剛需積極入場(chǎng)

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2025年年底，您出手拿下香港多個(gè)物業(yè)資產(chǎn)，是基于什么樣的考慮？

施永青：這些資產(chǎn)確實(shí)是和我有關(guān)聯(lián)的公司、基金去投資的。我本人并沒有參與具體的標(biāo)的選擇、價(jià)格談判等交易過程，只是對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)作了判斷。

我認(rèn)為，香港的住宅市場(chǎng)已經(jīng)見底，而且這個(gè)“底”是“U”形的圓底，更重要的是，復(fù)蘇期已經(jīng)過去了，市場(chǎng)已經(jīng)明確進(jìn)入復(fù)蘇后的新階段。2026年開始，香港住宅市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入高漲期，房?jī)r(jià)上漲速度會(huì)加快。

我把房地產(chǎn)周期分成四個(gè)階段：復(fù)蘇期、高漲期、危機(jī)期、蕭條期。

這四個(gè)階段的邏輯鏈條很清晰：

復(fù)蘇期靠的是剛需家庭，比如新婚夫婦、家里添了孩子的家庭，他們對(duì)居住面積的需求會(huì)增加，就會(huì)主動(dòng)入市買房。這個(gè)階段的前提是經(jīng)濟(jì)向好、人口增長(zhǎng)，剛需慢慢消化掉之前積壓的庫存，庫存越來越少，房?jī)r(jià)就會(huì)逐步回升。而復(fù)蘇期之前，必然經(jīng)歷過蕭條期。蕭條期里房?jī)r(jià)會(huì)大幅回落，香港這次就回落了大概30%，跌到大家覺得“價(jià)格便宜”的區(qū)間，剛需才會(huì)愿意進(jìn)場(chǎng)。對(duì)比來看，內(nèi)地的房?jī)r(jià)之前漲得更多，所以蕭條期的調(diào)整幅度應(yīng)該更大，只有跌到足夠多的人買得起，復(fù)蘇期才有啟動(dòng)的條件。

等庫存減少、房?jī)r(jià)開始上漲，市場(chǎng)就會(huì)從復(fù)蘇期進(jìn)入高漲期。這個(gè)階段不只有剛需，投資性需求也會(huì)進(jìn)來。剛需加投資的兩股力量疊加，房?jī)r(jià)上漲的速度會(huì)越來越快；而房?jī)r(jià)漲得越快，對(duì)投資者的吸引力就越大，進(jìn)場(chǎng)的人就越多，形成一個(gè)自我強(qiáng)化的上漲預(yù)期。

但這種趨勢(shì)發(fā)展到后期，就會(huì)出現(xiàn)問題——房?jī)r(jià)漲幅會(huì)脫離剛需的購買力，市場(chǎng)交易的主角變成了投資者。這時(shí)候就進(jìn)入了危機(jī)期，“房住不炒”的導(dǎo)向就是針對(duì)這種市場(chǎng)狀態(tài)提出的，因?yàn)檫@樣的市場(chǎng)是不健康的。危機(jī)期持續(xù)一段時(shí)間后，投資者的資金全變成了房子，手里沒有現(xiàn)金，一旦遇到銀行加息、政府收緊政策這類外部沖擊，危機(jī)就會(huì)爆發(fā)。

接著，當(dāng)所有人都想把手上的房子賣掉，市場(chǎng)就進(jìn)入了蕭條期，房?jī)r(jià)又會(huì)迎來一輪大幅下跌。

現(xiàn)在，香港樓市已有剛需積極入場(chǎng)，庫存開始減少，投資者也愿意買房了，這說明市場(chǎng)已經(jīng)走完復(fù)蘇期，接下來肯定會(huì)進(jìn)入高漲期。正因?yàn)槲遗袛嘞愀圩≌袌?chǎng)要進(jìn)入高漲期了，所以相關(guān)的投資行為才會(huì)自然發(fā)生。

夯實(shí)市場(chǎng)復(fù)蘇基本面

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么預(yù)判？需要做好哪些工作？

施永青：我判斷，當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在調(diào)整期，想要加快調(diào)整期的結(jié)束，推動(dòng)市場(chǎng)盡快復(fù)蘇，關(guān)鍵要做好兩件事。

第一，要讓房?jī)r(jià)盡快見底。房?jī)r(jià)下跌之后，購房門檻會(huì)降低，買得起房子的人自然會(huì)增多，剛需群體的入市意愿也會(huì)更強(qiáng)。畢竟剛需人群有實(shí)實(shí)在在的居住需求，不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌就一直觀望，價(jià)格合適他們就會(huì)出手。

第二，除了讓房?jī)r(jià)完成充分調(diào)整，還要夯實(shí)市場(chǎng)復(fù)蘇的基本面。一方面要把整體經(jīng)濟(jì)搞好；同時(shí)，鼓勵(lì)年輕人結(jié)婚生子，這樣才能催生更多新家庭，這些新家庭會(huì)帶來源源不斷的剛需購房需求。另一方面，如果市場(chǎng)上的房子已經(jīng)足夠滿足需求，不應(yīng)該再盲目新增土地供應(yīng)、新建住房。

其實(shí)，香港在1997年亞洲金融風(fēng)暴后就有成功經(jīng)驗(yàn)——當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)跌了近70%，為了穩(wěn)定樓市，香港連續(xù)幾年暫停賣地，同時(shí)出臺(tái)鼓勵(lì)購房的政策，比如降低相關(guān)稅費(fèi)、允許房貸月供利息抵扣個(gè)稅。在這些措施的支持下，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)才慢慢走出低谷，實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇。