2026年01月05日-01月11日，北京樓市迎來(lái)1224新政后的第三周。此前兩周，新政刺激下的新房周度成交量分別達(dá)到905套、846套，創(chuàng)下近一年相對(duì)高位；而上周市場(chǎng)熱度明顯回落，新房、二手房同步降溫，其中新房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比下降超四成，正式從短期高峰回歸“正?！眳^(qū)間。

新房市場(chǎng)：成交量腰斬，均價(jià)逆勢(shì)微漲

據(jù)“京樓銷售排行榜”數(shù)據(jù)顯示，上周北京市商品住宅成交479套，環(huán)比大幅下降43.38%；成交面積6.54萬(wàn)㎡，環(huán)比下降35.63%，兩項(xiàng)核心成交量指標(biāo)均呈現(xiàn)“腰斬式”下滑。盡管市場(chǎng)整體遇冷，但成交均價(jià)卻逆勢(shì)上漲，達(dá)到58325元/㎡，環(huán)比漲幅6.75%——這一現(xiàn)象主要源于高價(jià)豪宅項(xiàng)目成交占比提升，并非整體市場(chǎng)回暖。受成交量拖累，上周新房成交金額最終降至38.12億元，環(huán)比下降31.34%，市場(chǎng)規(guī)模較前兩周明顯收縮。

從細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，不同類型住宅的表現(xiàn)呈現(xiàn)顯著分化，普宅仍是市場(chǎng)主力，豪宅、別墅則憑借產(chǎn)品稀缺性維持穩(wěn)定需求。

普宅：順義潤(rùn)園奪金額冠，通州運(yùn)河玖院霸榜套數(shù)

普通住宅（均價(jià)80000元/㎡以內(nèi)）作為支撐市場(chǎng)的核心板塊，上周成交419套，占新房總成交量的87.5%；成交面積5.27萬(wàn)㎡，成交均價(jià)53706元/㎡，成交金額28.31億元，貢獻(xiàn)了近七成新房成交金額。

金額榜單上，順義區(qū)北京潤(rùn)園以4.64億元蟬聯(lián)普宅金額冠軍，上周成交25套、0.72萬(wàn)㎡，均價(jià)64614元/㎡。作為順義中央別墅區(qū)的代表性項(xiàng)目，北京潤(rùn)園自2025年12月5日開盤以來(lái)，僅1個(gè)多月時(shí)間已網(wǎng)簽124套，對(duì)應(yīng)483套的規(guī)劃總量，去化率超25%，總網(wǎng)簽金額達(dá)27.5億元，其兩次取證房源的網(wǎng)簽表現(xiàn)尤為均衡：11月15日取證的高端房源網(wǎng)簽18套，均價(jià)88364.52元/㎡；11月27日取證的剛需改善房源網(wǎng)簽106套，均價(jià)65378.99元/㎡，覆蓋不同預(yù)算客群的策略讓項(xiàng)目持續(xù)領(lǐng)跑。

套數(shù)方面，通州區(qū)中建運(yùn)河玖院再次展現(xiàn)“流量擔(dān)當(dāng)”實(shí)力，以56套成交量斬獲普宅及全市新房套數(shù)雙冠軍，成交面積0.65萬(wàn)㎡，成交金額3.9億元，均價(jià)60286元/㎡。截至上周，該項(xiàng)目總網(wǎng)簽已達(dá)963套，對(duì)應(yīng)1548套的規(guī)劃總量，去化率高達(dá)62.2%；按照當(dāng)前網(wǎng)簽速度，預(yù)計(jì)在臘月前即可突破1000套，從2025年9月20日開盤至今僅4個(gè)月，有望成為北京樓市少見的“現(xiàn)象級(jí)”剛需項(xiàng)目，通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與親民定價(jià)，是其吸引購(gòu)房者的核心原因。

豪宅：朝陽(yáng)璞樾奪金，海淀隅海岄領(lǐng)跑套數(shù)

均價(jià)80000元/㎡以上的豪宅市場(chǎng)，上周成交40套，成交面積0.65萬(wàn)㎡，成交均價(jià)99027元/㎡，成交金額6.44億元。盡管成交量?jī)H占新房總成交的8.3%，但高單價(jià)屬性讓其成為支撐整體均價(jià)上漲的關(guān)鍵。

金額榜單上，朝陽(yáng)區(qū)璞樾以0.65億元登頂，上周成交4套、0.07萬(wàn)㎡，均價(jià)99655元/㎡，套均總價(jià)超1600萬(wàn)元，其朝青板塊的區(qū)位與高端產(chǎn)品設(shè)計(jì)，吸引了不少改善客群。套數(shù)方面，海淀區(qū)北京隅海岄以5套成交成為豪宅套數(shù)冠軍，成交面積0.07萬(wàn)㎡，均價(jià)86217元/㎡，田村板塊的教育資源配套是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。

值得關(guān)注的是，西城區(qū)中海京華玖序雖僅成交1套，但憑借178500元/㎡的超高均價(jià)，以0.36億元躋身豪宅金額榜第八。作為核心城區(qū)的稀缺豪宅，項(xiàng)目單價(jià)接近五環(huán)外項(xiàng)目的3倍，凸顯了北京“核心地段+豪宅屬性”的產(chǎn)品在市場(chǎng)中的抗跌性。

二手房市場(chǎng)：成交創(chuàng)13周新低，掛牌價(jià)持續(xù)下探

與新房市場(chǎng)同步，北京二手房市場(chǎng)上周亦呈現(xiàn)“降溫”態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，上周北京二手住宅成交2910套，環(huán)比下降14.13%；成交面積26.27萬(wàn)㎡，環(huán)比下降13.76%。這一成交量不僅是近13周以來(lái)的最低值，也是近13周內(nèi)僅有的兩次周度成交低于3000套的情況之一，市場(chǎng)活躍度明顯下降。

價(jià)格方面，二手房掛牌均價(jià)持續(xù)下探。據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至2026年1月12日，北京二手房掛牌均價(jià)降至39045元/㎡，環(huán)比上月下降1.02%，同比去年下降11.33%；且業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，后續(xù)掛牌均價(jià)將進(jìn)一步回落至“3.8萬(wàn)/㎡開頭”。從累計(jì)成交看，截至1月11日，北京1月二手住宅累計(jì)成交3427套，較去年同期明顯減少，與2025年二手房依靠“以價(jià)換量”維持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)形成鮮明對(duì)比。

市場(chǎng)分化加劇：頭部項(xiàng)目占近三成份額

盡管上周北京樓市整體遇冷，但市場(chǎng)分化趨勢(shì)進(jìn)一步加劇，頭部項(xiàng)目憑借區(qū)位、產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，占據(jù)了大量市場(chǎng)份額。數(shù)據(jù)顯示，上周新房成交金額前四的項(xiàng)目——北京潤(rùn)園（4.97億元）、中建運(yùn)河玖院（3.9億元）、懋源驪橒臺(tái)（2.16億元）、招商序（2.07億元），合計(jì)網(wǎng)簽金額13.1億元，占全市新房總成交金額的34.4%，近三分之一的市場(chǎng)份額被這四個(gè)項(xiàng)目包攬。

其中，大興區(qū)招商序的表現(xiàn)尤為亮眼，上周成交30套、0.31萬(wàn)㎡、2.07億元，位列全市新房套數(shù)亞軍、金額第四名，在亦莊河西板塊堪稱“扛把子”。項(xiàng)目當(dāng)前總網(wǎng)簽146套，整體成交均價(jià)7.23萬(wàn)/㎡，而上周成交均價(jià)6.71萬(wàn)/㎡，通過(guò)適度讓利拉動(dòng)成交量，進(jìn)一步鞏固了區(qū)域市場(chǎng)地位。此外，懋源集團(tuán)旗下兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)躋身全市新房金額前五，順義中央別墅區(qū)的懋源驪橒臺(tái)首現(xiàn)網(wǎng)簽即成交16套、2.16億元，豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)的懋源璟岳則以3套成交貢獻(xiàn)1.43億元，展現(xiàn)出高端房企在細(xì)分市場(chǎng)的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)。

總結(jié)：新政余熱消退，市場(chǎng)回歸常態(tài)

綜合來(lái)看，上周北京樓市的核心特征是“新政效應(yīng)減弱，市場(chǎng)回歸常態(tài)”。1224新政帶來(lái)的短期成交高峰過(guò)后，新房市場(chǎng)從900套左右的高位回落至479套的“正常”水平，二手房市場(chǎng)也因價(jià)格下探未能有效拉動(dòng)需求，出現(xiàn)成交下滑，2026年開年即呈現(xiàn)“新房、二手房同步降溫”的局面。

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)，需重點(diǎn)關(guān)注兩大方向：一是新政余熱是否完全消退，若成交量持續(xù)低位運(yùn)行，是否會(huì)有新的政策調(diào)整出臺(tái)；二是二手房掛牌價(jià)的下滑趨勢(shì)是否會(huì)持續(xù)，“以價(jià)換量”策略能否在春節(jié)前見效。從當(dāng)前分化格局來(lái)看，順義中央別墅區(qū)、通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)、大興河西等板塊的頭部項(xiàng)目，仍將是支撐市場(chǎng)的核心力量，而剛需客群對(duì)高性價(jià)比項(xiàng)目的偏好，也將持續(xù)影響市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

2026年北京樓市的具體走向，還需通過(guò)后續(xù)周度成交數(shù)據(jù)的持續(xù)跟蹤進(jìn)一步觀察。