北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

剛賣了海淀的老破小，想換個(gè)房山長(zhǎng)陽(yáng)的下躍，但猶豫房山的地勢(shì)低問(wèn)題，想問(wèn)問(wèn)現(xiàn)在治理的什么情況了？我問(wèn)了中介他們說(shuō)沒事兒，但我總是不踏實(shí)。

另外聽說(shuō)下躍不好賣，主要是因?yàn)槿菀妆谎蛦?？如果是這原因我們其實(shí)也可以買門頭溝或昌平，地勢(shì)高就應(yīng)該沒問(wèn)題了，主要就是喜歡這種戶型。

A：

1、地勢(shì)低，治理到什么情況了？這我不知道，但好像是今年沒聽到什么小區(qū)積水內(nèi)澇的消息，應(yīng)該是比前些年好多了吧，至少是沒更嚴(yán)重。

2、也別光聽中介的，還是多問(wèn)問(wèn)當(dāng)?shù)刈艋蚓游瘯?huì)吧，他們犯不上刻意隱瞞什么。或者是直接問(wèn)物業(yè)，應(yīng)該也都會(huì)說(shuō)實(shí)情，沒必要得罪未來(lái)的業(yè)主。

3、下躍不好賣跟是否容易被淹有關(guān)系，但不是主要因素。甭說(shuō)下躍了，就是普通的一樓都不好賣，因?yàn)闊o(wú)論是否被淹都容易受潮。再加上采光通風(fēng)和隱私噪音的原因，綜合因素導(dǎo)致流動(dòng)性弱。

而且不管是下躍還是上躍的復(fù)式，包括各種別墅，只要的帶樓梯的都不太好賣。畢竟現(xiàn)在的人們都不愛爬樓梯，所以才流行大平層。

4、真要喜歡那就買唄，也不一定非得去門頭溝昌平，關(guān)鍵還是看小區(qū)的具體地勢(shì)。海淀地勢(shì)高，但像西山**小區(qū)也經(jīng)常被淹，因?yàn)榈靥幧较碌屯莸貏?shì)，水網(wǎng)改造的難度大。房山雖然整體地勢(shì)低，但也有相對(duì)高+河道排水好的，也就不被淹了。

5、總之房子是用來(lái)住的，真要是喜歡就買，具體的先問(wèn)物業(yè)或居委會(huì)，然后再問(wèn)鄰居。

僅供參考。

二

Q:

我想買后沙峪萬(wàn)科城市花園的房子，想請(qǐng)您分析一下優(yōu)劣勢(shì)以及保值情況。

A：

1、萬(wàn)科城花的優(yōu)劣勢(shì)。優(yōu)勢(shì)是大品牌，萬(wàn)科在北京的第一個(gè)城市Townhouse，物業(yè)服務(wù)也有保證。再有是基礎(chǔ)質(zhì)量好，因?yàn)楫?dāng)年賣的貴，五環(huán)賣出了二環(huán)的價(jià)格。后來(lái)雖然有很多質(zhì)量糾紛，但基本都是漏水什么的小問(wèn)題，基礎(chǔ)質(zhì)量是肯定保證的。

再有的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格唄，現(xiàn)在都快跟周邊老小區(qū)一個(gè)價(jià)了，那居住角度的性價(jià)比就相對(duì)高了。而且不少賣房業(yè)主的裝修都下了挺大工夫，不太講究的話能省去不少裝修費(fèi)。

2、劣勢(shì)怎么說(shuō)呢？一是這種產(chǎn)品在北京不算太流行了，沒有大平層受追捧，所以流動(dòng)性弱點(diǎn)兒，出手的時(shí)候掛牌期長(zhǎng)。同時(shí)也影響到價(jià)格走勢(shì)，之所以價(jià)格不高，就是因?yàn)闈q的慢點(diǎn)兒。

然后就是小區(qū)老了唄，都20多年了，就算維護(hù)的再上心也架不住老化，從設(shè)計(jì)到硬件都有些過(guò)時(shí)了。但這看自己的喜好吧，蘿卜青菜各有所愛。

3、保值情況我認(rèn)為以后還這樣兒吧，不太可能再度受到追捧了，最好成績(jī)能做到不再落后就算成功。不過(guò)房子是用來(lái)住的，這種產(chǎn)品更是居住為主，還是多考慮這方面吧，其他的都是副產(chǎn)品。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)二類經(jīng)適和一類新經(jīng)適房的區(qū)別，有這種說(shuō)法嗎？另外二類經(jīng)適都是回遷房，質(zhì)量問(wèn)題堪憂吧？您能否推薦一些通州質(zhì)量好些的，總計(jì)在300萬(wàn)之內(nèi)的三居或能改的大兩居。

A：

1、有一類二類的說(shuō)法，但不是官方分類，準(zhǔn)確描述是經(jīng)濟(jì)適用房vs按照經(jīng)濟(jì)適用房的制度管理。或者說(shuō)繳納3%的都是一類，繳納10%的都是二類。

2、二類經(jīng)適只能說(shuō)回遷房和安置房居多，但也有定向開發(fā)的福利房和政策性住房。質(zhì)量不能一概而論，具體小區(qū)具體分析吧。即便是在回遷房里也有質(zhì)量好的，但這就得看村干部和開發(fā)商的良心了。

3、我不知道哪個(gè)校區(qū)的質(zhì)量好，不敢推薦。不過(guò)您這預(yù)算低了點(diǎn)兒似的，300萬(wàn)的三居或大兩居，那就算是100平也就不到3萬(wàn)一平，選擇不多。

僅供參考。

四

Q:

我和媳婦都是大興**人，有三套回遷房，但沒房本不能賣。當(dāng)然也能賣就是價(jià)格要低好幾十萬(wàn)不合適。目前孩子上三年級(jí)了想換學(xué)校，現(xiàn)在的學(xué)校是村小的底子太差。

目前能湊出100萬(wàn)左右，能貸款100來(lái)萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)買哪合適？主要是學(xué)校好的，房子無(wú)所謂能住就行，想上完學(xué)就賣掉了別賠太多就行。也不限于大興，房山也行。

A：

1、沒房本的盡量別賣唄，要不然價(jià)格一般都得打個(gè)8折甚至7折，不劃算。

2、200來(lái)萬(wàn)買哪兒合適？東西海哪個(gè)區(qū)都能買啊，現(xiàn)在房?jī)r(jià)比前幾年降了不少，不少低價(jià)房源呢。典型的西城廣外學(xué)區(qū)，榮豐2008的小公寓，前幾年高峰期400萬(wàn)左右的現(xiàn)在不少都200來(lái)萬(wàn)了，溢價(jià)降了很多。

東城也有，尤其是永外學(xué)區(qū)不少呢，有公寓也有老破小，200多萬(wàn)的選擇不算少。

3、但您這要求大興房山的我就不好說(shuō)什么了，到目前為止都沒有普遍意義上的學(xué)區(qū)房，那這怎么算“學(xué)校好”?。炕蛘哒f(shuō)現(xiàn)在的學(xué)區(qū)優(yōu)劣，是可以用學(xué)區(qū)房的溢價(jià)高低來(lái)做比較的，那在都沒有溢價(jià)的情況下就只能靠口碑了。可我不太懂大興房山的學(xué)校排名，更不敢建議房子了。

4、要不您還是問(wèn)問(wèn)本地懂行的吧，我真不熟，幫不上忙。

關(guān)注“章哥說(shuō)買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。