最近，重慶渝中區(qū)一個老小區(qū)華宇渝州新都因為車位問題引起軒然大波。

華宇渝州新都小區(qū)交房都已經(jīng)差不多20年了，但之前它的車位只租不售。如今小區(qū)車位突然開售，各種問題很多，引起了廣大業(yè)主的不滿。

更重要的是，業(yè)主找到了當(dāng)年的規(guī)劃圖，使得華宇渝州新都在車位規(guī)劃建設(shè)上隱瞞多年的重大違規(guī)問題隨之浮出水面，進一步加劇了與業(yè)主之間的矛盾。

1

事出反常，開發(fā)商捂了近20年的車庫拿出來賣了

2004年華宇集團旗下重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下了渝中區(qū)大坪石油路地塊，開發(fā)了渝州新都小區(qū)。項目建筑面積約30萬方，容積率4左右，拿地價格是每畝265萬元，折算樓面價不到1000元/㎡。

華宇渝州新都小區(qū)2006年交房，到如今差不多已經(jīng)20年了。然而離奇的是，20年多，華宇渝州新都小區(qū)的車位20年來一直只租不售，這種情況在重慶極為罕見。

為什么華宇渝州新都的車位開發(fā)商要捂20年都不賣呢？答案恐怕只能問蔣老板。我國也的確沒有明文規(guī)定小區(qū)的車位必須何時出售，蔣老板如果要把車庫永遠捂在手里只租不售，其實也是可以的。

但是最近，華宇又突然把渝州新都的產(chǎn)權(quán)車位全部拿出來出售了。這又是為什么呢？

重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司落款于2025年12月25日的一份公告稱，渝州新都住宅地塊的車位于2025年取得了重慶市不動產(chǎn)權(quán)證，相應(yīng)車庫車位于2025年12月27日起開始銷售。

2025年12月29日開發(fā)商正式張貼出《關(guān)于渝州新都車位銷售的說明》，將實際租賃業(yè)主的優(yōu)先購買權(quán)延長至2026年1月3日。

同時，開發(fā)商在車位銷售中心也張貼了關(guān)于渝州新都車位銷售的說明以及相關(guān)的各種證件信息。

根據(jù)情況說明，華宇渝州新都本次銷售車位中1號庫（A庫）無抵押，2號庫（B庫）/3號庫（C庫）抵押給了重慶渝欣創(chuàng)商業(yè)管理有限公司，目前已取得該公司出具的《同意抵押物出售的函》。

重慶渝欣創(chuàng)商業(yè)管理有限公司是重慶渝富控股集團有限公司全資子公司，屬于重慶本地國企。公司擁有重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相應(yīng)的停車用房的抵押權(quán)，所以同意重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出售相應(yīng)車位來還債。

也就是說，開發(fā)商將捂在手里20年未售的車位突然拿出來賣，可能主要還是為了還債。

值得一提的是，華宇物業(yè)在2014年因種種原因退出了華宇渝州新都小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，2014年開始由重慶鑫龍智慧社區(qū)生活服務(wù)集團有限公司為渝州新都小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。

因為車位未出售，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司這些年一直在收取業(yè)主們的車位租金，但卻又沒有向鑫龍物業(yè)公司繳納車庫的物業(yè)管理費。根據(jù)該物業(yè)公司催繳函，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)欠下鑫龍物業(yè)公司2014年至2025年的物管費37萬多元。

另外，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前陷入多個訴訟當(dāng)中，今年還被兩次公告其欠交土地增值稅，2025年10月15日九龍坡稅務(wù)局發(fā)布的公告顯示，其欠交土地增值稅的金額高達7833519.2元。

從以上種種情況來看，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財務(wù)狀況，實在是令人擔(dān)憂。

2

驚爆大瓜，華宇渝州新都隱瞞多年重大問題浮出水面

根據(jù)公示信息，華宇渝州新都車庫產(chǎn)權(quán)時間到2044年，如今僅剩下18年。車位備案均價約在17-18萬，打折之后再算上大修和契稅的話，平均成本大約在16萬左右。

有租賃車位業(yè)主說，此前二十年租金都快交了小十萬了。現(xiàn)在如果再掏16萬左右才能把它買下來。那我之前交的10萬算什么？加起來不就是26萬買一個車位嗎？這樣算下來確實很鬧心。

2025年12月30日，有業(yè)主代表整理了《關(guān)于渝州新都車位風(fēng)險告知書》，列舉了可能存在的多項重大風(fēng)險，讀者可以看圖片內(nèi)容，我們不再贅述。

另外最重要的是，業(yè)主找到了華宇渝州新都當(dāng)年的施工圖紙，華宇渝州新都車庫規(guī)劃建設(shè)隱瞞多年的重大違規(guī)問題隨之浮出了水面。

業(yè)主對比施工圖紙發(fā)現(xiàn)，華宇渝州新都小區(qū)規(guī)劃審批車位應(yīng)有997個，其中車庫車位868個，室外停車位129個。

華宇渝州新都小區(qū)2700多戶，即便按規(guī)劃修建997個車位，小區(qū)車位配比依舊很低。然而華宇渝州新都實際交付的車庫車位僅有473個，與規(guī)劃中868個車庫車位相比嚴重縮水，有395個車位缺口。

那么，華宇渝州新都小區(qū)縮水的395個車庫車位到底去哪里了？為什么華宇渝州新都能夠順利通過各類相關(guān)驗收？

3

離了大譜，渝州新都縮水的車位到底去哪兒了

大家都知道，不同時期的小區(qū)車位配比不同。地方政府主要通過城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定來限定小區(qū)最低車位配比。

早年間因為私家車較少，所以2002年版《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對車位配比要求很低，直到2006年后才提高了配比要求。

根據(jù)2002版《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第十七條，新建、改建、擴建的建筑必須按規(guī)定設(shè)置停車位。停車位的數(shù)量由建筑面積確定，居住建筑每300平方米至少設(shè)置1個停車位，公共建筑每200平方米至少設(shè)置1個停車位；其中，地面停車位應(yīng)不少于總停車位的10％。

華宇渝州新都2004年拿地，2006年交房，所以需要遵守2002版《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，華宇渝州新都施工圖紙規(guī)劃的997個車位，正是基于該版規(guī)定下最低建設(shè)車位數(shù)。

我們來從華宇渝州新都施工圖中地塊主要經(jīng)濟指標看看車位數(shù)量是怎么計算來的。

小區(qū)住宅建筑面積約276656.1㎡，按照住宅300㎡至少1個車位的規(guī)定，所以小區(qū)住宅對應(yīng)車位至少應(yīng)為923個。

公共建筑包括商業(yè)建筑面積11797.21㎡，小區(qū)配套建筑面積1560㎡，幼兒園建筑1433.67㎡，三者合計14790.88㎡，按照公共建筑200㎡至少1個車位的規(guī)定，對應(yīng)車位至少74個。

所以華宇渝州新都最低車位要求為923+74=997個。少一個都不符合當(dāng)期重慶城市規(guī)劃技術(shù)管理的規(guī)定。

因為華宇渝州新都的室外地面車位設(shè)計了129個，故小區(qū)室內(nèi)有產(chǎn)權(quán)的車庫車位最少應(yīng)為997-129=868個。

另外從施工圖主要經(jīng)濟指標上看，華宇渝州新都地下面積16076㎡；另外還有地上停車庫建筑面積2106㎡。

有朋友看到這里可能會感到奇怪，車庫不是應(yīng)該設(shè)計在地下才不計容積率嗎？為什么會設(shè)計地上停車庫呢？

因為2002版《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對容積率的定義和現(xiàn)在是不同的，當(dāng)時的定義是：容積率等于總建筑面積除以單位土地面積。

后來因為停車難問題日益突出，重慶的容積率計算公式在2005年7月之后才被調(diào)整為地上總建筑面積（不含地下）除以單位土地面積。

換言之，2005年7月之前的項目地下車庫面積是要計算容積率的，多建車位意味著要少建住宅或商業(yè)，開發(fā)商當(dāng)然不愿多建哪怕一個車位。只是因為管理規(guī)定了最低配比，開發(fā)商也不能少建車位。

根據(jù)施工平面圖的車位分布表，地上停車庫主要分布在2號樓和3號樓的一層，以及C區(qū)停車位的臨街停車庫。

再結(jié)合圖紙放大看，3號樓b座旁邊顯示應(yīng)該有1F停車庫，按規(guī)劃這里應(yīng)該有7個車庫停車位。但小區(qū)該處現(xiàn)狀情況卻是7個方正的門面，而且均有商業(yè)產(chǎn)權(quán)，早已賣出去了。

C區(qū)車庫臨街位置也顯示有1F停車庫字樣。但目前小區(qū)相應(yīng)位置的實際情況是，這些位置現(xiàn)狀也均為有商業(yè)產(chǎn)權(quán)的商鋪，而且也是很早就已經(jīng)賣出去了。

有業(yè)主懷疑，華宇渝州新都小區(qū)原圖紙規(guī)劃的2106㎡地上停車庫消失不見，有可能被開發(fā)商改規(guī)成商鋪而賣掉了。不過，事實真相到底如何，大家仍無法確認。

從業(yè)主統(tǒng)計的車位差距對比表看，除了地上車庫停車位消失之外，1號庫（A庫）、2號庫（B庫）、3號庫（C庫）實際車位數(shù)量也均遠低于規(guī)劃圖紙中的車位數(shù)量，這些消失的車位到底什么情況外人就更難知曉了。

事實上，如果華宇渝州新都小區(qū)不是開發(fā)商突然要出售車位，小區(qū)車庫車位數(shù)量相比規(guī)劃嚴重縮水395個，小區(qū)車位數(shù)不符合重慶城市技術(shù)管理規(guī)定的重大問題，很可能還會繼續(xù)被隱瞞，業(yè)主還會一直被蒙在鼓里。

寫在文末：

華宇渝州新都小區(qū)車庫縮水問題被隱瞞多年，如今木已成舟，業(yè)主維權(quán)可能很難。

有部分前期已租賃車位的業(yè)主在自己車位上掛上維權(quán)標語，希望以此阻止其他業(yè)主購買其租賃的車位。

但畢竟小區(qū)車位配比太低了，2700多戶業(yè)主，有不少之前未能租到車位的，只能被迫在隔壁的一些小區(qū)停車。所以即便現(xiàn)在小區(qū)車位價格并不便宜，仍然也有不少業(yè)主愿意下叉購買，不少車位已經(jīng)變成了私家車位。

這樣看起來，未來新購買車位的業(yè)主與原租賃車位業(yè)主之間的關(guān)系可能不會很愉快。

我認為，房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)可能需要更加透明，才能避免開發(fā)商各種違規(guī)甚至違法行為，避免購房人的公共利益被輕易侵害。

另外，我認為房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加大懲處力度，不能讓開發(fā)商違規(guī)違法的成本太低，要切實保護購房人的公共權(quán)益。

我們房地產(chǎn)行業(yè)要走的路，可能還很長。