很多人還在等，等一個(gè)能讓樓市再火起來的大招，就像過去那樣，2008年的棚改，2016年的漲價(jià)去庫存。但現(xiàn)實(shí)是，這樣的“大招”大概率不會(huì)再有了。現(xiàn)在的錢，首要任務(wù)已經(jīng)不是涌進(jìn)樓市，而是去還以前的債。

看看整體的資金面就知道了。

截至2025年11月底，依據(jù)中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)，全社會(huì)融資規(guī)模的總數(shù)達(dá)到440.07萬億元，同比增長保持在8.5%。這個(gè)數(shù)字不算小，可與過去動(dòng)輒三四十個(gè)百分點(diǎn)的猛漲相比，已經(jīng)溫和多了。

從結(jié)構(gòu)這方面來說，更重要的是，政府債券的占比一直在不斷上升，而傳統(tǒng)的銀行貸款占比則在下降。這就表明新增的錢里頭，很大一部分是靠政府債券來支撐的，這些資金更多是用來化解地方債務(wù)、支持重點(diǎn)項(xiàng)目，可不是直接流到房地產(chǎn)那邊去的。

這就像水庫在開閘放水，但主要的水流是去灌溉農(nóng)田、補(bǔ)充河道，而不是全部沖向某一個(gè)已經(jīng)水位很高的池塘。

那么，為什么不能再搞一次大水漫灌呢？

因?yàn)檫^去的模式已經(jīng)走不動(dòng)了。

以前房價(jià)上漲，某種程度上吸收了超發(fā)的貨幣，穩(wěn)住了物價(jià)，但代價(jià)就是今天的我們得慢慢消化那個(gè)被推高的價(jià)格。

現(xiàn)在，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的債務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)不輕，靠增加債務(wù)來拉動(dòng)增長的效果越來越差，而且副作用也越來越明顯。

這臺(tái)機(jī)器光靠猛踩油門已經(jīng)加不了速了，反而得先修一修，保養(yǎng)一下。

這個(gè)轉(zhuǎn)變，直接體現(xiàn)在樓市的血脈——資金上。2025年1到11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金與去年相比下降了11.9%。

不僅開發(fā)商拿錢難，老百姓的貸款意愿也不強(qiáng)。與此同時(shí)期，關(guān)系到個(gè)人買房意愿的“定金及預(yù)收款”和“個(gè)人按揭貸款”，分別下降了15.2%和15.1%。

錢，正在從這個(gè)系統(tǒng)里慢慢流出去，或者至少，不再像以前那樣洶涌地流進(jìn)來。

企業(yè)和居民都在做什么呢？他們不約而同地選擇“修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表”。說白了，就是多存錢、少借錢、努力還債。2025年前11個(gè)月，全國住戶存款增加了12.06萬億元，而住戶貸款只增加了5333億元。

這個(gè)存貸差的擴(kuò)大非常明顯，大家把錢包捂得更緊了，對借錢買房這種長期負(fù)債格外謹(jǐn)慎。

企業(yè)也類似，當(dāng)賺錢預(yù)期減弱，它們的第一要?jiǎng)?wù)就從擴(kuò)張轉(zhuǎn)向了求穩(wěn)，減少投資和借款。

當(dāng)然，政策在努力穩(wěn)定市場，降首付、降利率，想法子去庫存。但現(xiàn)在的“去庫存”和2016年那會(huì)兒有本質(zhì)不同。那時(shí)是“漲價(jià)去庫存”，用上漲的預(yù)期吸引你進(jìn)場接盤。

現(xiàn)在呢？更像是“消化存量”。從數(shù)據(jù)看，2025年新房新開工面積預(yù)計(jì)同比降幅不小，這是從源頭上“控增量”；與此同時(shí)政府推動(dòng)收購存量商品房用作保障房，這是在中間“化存量”。

目的不是把市場再次炒熱，而是讓巨大的庫存軟著陸，慢慢被消化掉。

這個(gè)過程肯定是比較漫長的。到2025年11月底的時(shí)候，全國商品房待售面積還有7.53億平方米。雖然庫存壓力在政策影響下正在慢慢緩解，但是這么大的體量，得花時(shí)間一點(diǎn)點(diǎn)去消化，想要資金突然轉(zhuǎn)個(gè)方向，重新大規(guī)模進(jìn)到樓市里把房價(jià)拉起來，短時(shí)間內(nèi)是不太可能的。

要想真正扭轉(zhuǎn)趨勢，需要居民和企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表得到修復(fù)。說白了，就是大家把債務(wù)負(fù)擔(dān)減輕，手里有了余錢，企業(yè)利潤能持續(xù)增長，人們對未來收入有信心，才敢再去大膽消費(fèi)和借貸。但這談何容易？它是一個(gè)漫長甚至痛苦的過程，需要時(shí)間。

總之，未來流到樓市里的錢，比較可能會(huì)保持一種“溫和”甚至“收縮”的狀態(tài)，它不再是那個(gè)能一下子就點(diǎn)燃市場的“猛火”，反倒更像是用來維持穩(wěn)定、幫忙消化的“文火”。