來源：成都淘房志

2025，成都樓市又創(chuàng)下不少紀錄，喜憂參半！

二手房，全年成交23.4萬套，成交量創(chuàng)下近10年新高！

新房，全年成交9.1萬套，成交量創(chuàng)下近10年新低！

簡直冰火兩重天。

價格上，同樣如此，只不過冷熱反轉(zhuǎn)。

二手房，2025年，成都二手房成交均價約12835元/㎡，年跌幅在11%左右。

新房，2025年，成都“5+2”區(qū)新房成交均價約27300元/㎡，同比24年漲了2.63%。

此外，成都新房取證價格也再創(chuàng)新記錄，最高單價達到了約259985萬/㎡，誕生自麓湖麗世縵華。

簡單來講，2024年，成都樓市一邊繼續(xù)以價換量，另一邊頂豪扎堆夾縫求生。

好事是，成都購房需求依舊旺盛，市場對于好價、好房的買單意愿還在。

不太樂觀的是，兩極分化嚴重，二手價格持續(xù)走低，新政有限，非剛需客群持幣觀望情緒依舊是濃厚。

但是，淘房君想說，熬過去，2026年，成都樓市還有不少“大招”來改變現(xiàn)狀！

01

成都二手與新房的

冰火兩重天

當前成都樓市，新房與二手的差距越來越大。

一邊是低價換高成交量，一邊是高品質(zhì)換高價。

加上存量基數(shù)就大，導(dǎo)致二手價格續(xù)走低，好在成都剛需市場的需求旺盛，100-200萬的房源成交量依舊撐起了流動性。

從成都房小團小程序統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示：

今年成都成交量排名前列的小區(qū)，大部分依舊是二圈層的剛需小區(qū)。

在價格和戶型分布上，也還是以總價100-150萬，90㎡左右為主的剛需群體為主。

而淘房君認為，今年成都二手市場中，下挫最嚴重的當屬：房齡偏大改善房。

因為新規(guī)產(chǎn)品的攻勢太猛，中段改善的換房需求大多被新房市場截胡，而那些老一點的改善二手成為了殺跌的主力軍。

無論是金融城、攀成鋼，還是天西，均無一幸免。

而新房市場，屬于是八仙過海了。

之前淘房君統(tǒng)計過，成都當前主力戶型均價800萬以上的新房，目前在售中的比較知名的接近20個項目。

清一色高端豪宅。

但就現(xiàn)狀而言，其實部分豪宅的去化并不樂觀，包括：

麓湖出現(xiàn)開盤順銷，金三頂豪出現(xiàn)去化艱難的現(xiàn)象。

加上今年下半年無論是主城還是天新的“面粉”價格逐漸回調(diào)。

淘房君認為，今年新房頂豪與二手剛需，這種兩極分化的格局或?qū)⒅饾u改善。

后續(xù)新房市場，或?qū)⒅饾u開始回歸普改、改善為主。

開發(fā)商無腦上頂豪的時代，可能要結(jié)束了。

02

還可以有哪些大招？

所以，基于25年成都樓市現(xiàn)狀，2026年的成都樓市，還有招嗎？

淘房君認為可能在以下方面發(fā)力：

貸款再放寬

目前成都的貸款政策：

商貸：成都全市統(tǒng)一執(zhí)行，原則上：

首套房：首付最低1.5成，利率最低LPR-50BP，即3%

二套房：首付最低1.5成，利率最低LPR-30BP，即3.2%

三套房：原則上拒貸，二孩及以上家庭可認定為二套

公積金貸款利率及首付比例：

首套：5年以下（含5年）為2.1%，5年以上為2.6%

二套：5年以下(含5年)不低于2.525%，5年以上3.075%

三套房：拒貸

成都目前作為西部地區(qū)的核心城市，虹吸整個西南地區(qū)的購買力，加之當前新房市場多以豪宅為主，各個板塊都有不少高品質(zhì)項目。

淘房君認為，后續(xù)為了更好的服務(wù)整個西南地區(qū)的頂豪購買力，放開3套及以上的貸款還是非常有可能的。

LPR繼續(xù)下調(diào)

今年其實LPR調(diào)整次數(shù)是比較少的，整個25年5年期以上的LPR，僅變動了1次，下調(diào)了10個基點。

要知道在24年，5年期以上LPR，累計下調(diào)60個基點，LPR變動了4次。

后續(xù)，淘房君認為LPR肯定還會繼續(xù)下調(diào)的。

保守估計在20-30個基點。

現(xiàn)房銷售成趨勢

全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議對2026年全國樓市的要求，其明確規(guī)定：

要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度，在開發(fā)端做實房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制，融資端推行主辦銀行制，銷售端推進現(xiàn)房銷售制，同時規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權(quán)益。

今年，現(xiàn)房銷售在官方層面都已經(jīng)提及多次了，成都作為全國樓市成交量的頭排選手，后續(xù)肯定會逐步響應(yīng)官方的要求。

期房可能會逐漸退出歷史舞臺了。

“四代宅”全面啟動

近年來在官方層面，“好房子”被多次提及，尤其是當前較火的“四代宅”。

目前，在全國范圍內(nèi)，“四代宅”的進度在部分城市已經(jīng)開始加速。

據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前，在全國范圍內(nèi)，南京、西安、合肥、蘇州、重慶等超28個城市落地了四代宅產(chǎn)品，截至今年10月底，預(yù)計入市的四代宅已經(jīng)突破70個。

但對成都而言，“四代宅”還并未大規(guī)模普及，目前僅有天府新區(qū)是重點發(fā)力板塊。

后續(xù)該趨勢會逐步蔓延至主城更多的新房項目，畢竟在當前成都二手與新房分化如此嚴重的情況下，只有“越來越好”的新房才更容易讓購房者買單。

官方收儲繼續(xù)兜底

官方下場收儲是近年來傳的官方救市的政策之一。

其目的就是為了幫助開發(fā)企業(yè)盤活資產(chǎn)獲得現(xiàn)金流，同時改善市場供求關(guān)系，國家安排地方政府專項債券支持對在供過于求，已出讓未開發(fā)的存量宅地進行收儲。

在實際操作中，收儲主要對象是地方城投平臺在過去幾年為穩(wěn)定市場而“托底”拿下的土地。

除此之外，還有將爛尾樓、存量房收作公用后續(xù)再做成保障房，也已有勢頭。

淘房君了解到，現(xiàn)在一二線城市均有類似的收儲案例。

12月26日，上海臨港發(fā)布公告，旗下位于臨港105片區(qū)一塊住宅用地將被上海市土地儲備中心收儲，回收資金26.25億元。

這是上海首個落地的政策性存量住宅用地收儲項目，為優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)打開了通道。

7月2日，成都武侯資本有消息稱，將根據(jù)項目實際銷售情況，將區(qū)域內(nèi)某在售商品房項目，剩余未售房源統(tǒng)一出售給相關(guān)企業(yè)用作保障性住房。

成都首個存量商品房被收購用作保障性住房正式確定。

淘房君認為，后續(xù)像類似的收儲情況還會繼續(xù)出現(xiàn)。

房貸貼息落地

房貸貼息目前還未正式官宣，但在這之前小作文已經(jīng)滿天飛了。

根據(jù)小作文的情況來看，后續(xù)如果貼息政策落地，貼息的比例是對貸款利率貼息1-2個百分點。

換言之，這可以把當前3%左右的房貸利率，直接拉低到1%-2%時代！

假設(shè)一位購房者貸款200萬元，期限30年，利率3%。

如果享受1%的貼息，每月還款額可減少約1048元，一年可減少約12570元，連續(xù)補貼30年，就可補貼37萬/套。

總的來說，2025年的成都樓市，尚在等待一個轉(zhuǎn)機，或來自政策的有力引導(dǎo)，或來自市場數(shù)據(jù)的積極反饋，或來自市場信心的穩(wěn)步回升。

穩(wěn)住房價，某種意義上也是在守護我們自己的財富與期待，誰不希望與普通人聯(lián)系最緊密的資產(chǎn)，更穩(wěn)當、更殷實一些呢？

你認為呢？