前言

2025年11月27日，杭州一套精裝修現(xiàn)房掛牌價(jià)跌至26萬(wàn)，曹德旺當(dāng)年那句“高層遲早成負(fù)擔(dān)”的預(yù)言，正以慘烈的方式在樓市上演，狠狠打臉了那些曾經(jīng)的嘲笑者。

回想2016年，人們裹著棉被通宵排隊(duì)搶房，堅(jiān)信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)只漲不跌，如今，全國(guó)空置房超6500萬(wàn)套，昔日“香餑餑”徹底變成了賣(mài)不掉的“燙手山芋”。

隨著2026年主力購(gòu)房人群凈減600萬(wàn)，樓市底層邏輯徹底變了，剛需群體為何寧愿買(mǎi)保障房也不碰商品房？手里那套賣(mài)不掉的高層住宅到底該砸在手里還是趕緊拋售？

萬(wàn)人搶房熱潮退去

把時(shí)鐘撥回2016年的冬天，南京、合肥這幾個(gè)“樓市四小龍”簡(jiǎn)直瘋了。

那時(shí)候的售樓處不像是在賣(mài)房子，倒像是在發(fā)金條，人們裹著棉被，揣著現(xiàn)金，在寒風(fēng)里守上通宵，只為搶到一個(gè)搖號(hào)資格。

那時(shí)候沒(méi)人關(guān)心房子朝南還是朝北，電梯夠不夠用，大家眼里只有三個(gè)字：能升值，你跟他說(shuō)這房子公攤大、密度高，他笑話你不懂行，覺(jué)得只要買(mǎi)進(jìn)了就是躺賺。

甚至連曹德旺在2020年潑的那盆冷水——“房子就是鋼筋水泥，遲早要跌”——都被當(dāng)成了耳旁風(fēng)，甚至還有人罵他是外行不懂經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

現(xiàn)在回過(guò)頭看，那哪是買(mǎi)房，分明是在搏命，大家都在賭風(fēng)口，賭這個(gè)氣球永遠(yuǎn)不會(huì)炸，曹德旺當(dāng)時(shí)那句“有錢(qián)人買(mǎi)不完，沒(méi)錢(qián)人買(mǎi)不起”，就像一根刺，扎破了那個(gè)狂熱的幻夢(mèng)。

只可惜，那時(shí)候沒(méi)幾個(gè)人聽(tīng)得進(jìn)去，或者說(shuō)，沒(méi)幾個(gè)人愿意聽(tīng)得進(jìn)去，局勢(shì)變了，那些當(dāng)年為了搶房甚至不惜借高利貸的人，現(xiàn)在恐怕連覺(jué)都睡不踏實(shí)。

歷史的車(chē)輪滾滾向前，它從來(lái)不看你的賬單，也不會(huì)因?yàn)槟愕慕箲]就停下腳步。那個(gè)“閉眼買(mǎi)房都能贏”的時(shí)代，已經(jīng)徹底翻篇了。

高層住宅危機(jī)爆發(fā)

泡沫破滅的聲音，總是比想象中更刺耳。2025年的數(shù)據(jù)擺在明面上，根本藏不住，北京上海的高端住宅，掛牌價(jià)往下調(diào)個(gè)幾十萬(wàn)都沒(méi)人看，更別提那些三四線城市了。

有的地方房?jī)r(jià)跌回了一輛SUV的價(jià)格，即使這樣，小區(qū)里晚上亮燈的也沒(méi)幾戶，空蕩蕩得像個(gè)鬼城。

最要命的是，房子這東西，老了真的會(huì)病，2010年后建的那批高層，現(xiàn)在正好到了“中年危機(jī)”，電梯三天兩頭壞，水管爆裂停水三天，外墻瓷磚掉下來(lái)差點(diǎn)砸到人。

北京有個(gè)小區(qū)，半年電梯壞了30多次，兩歲孩子被困在里面哭了好久才被救出來(lái)，想換新電梯？一部就要五六十萬(wàn)，一棟樓算下來(lái)得兩百多萬(wàn)。

這時(shí)候人性的自私就全露出來(lái)了，低層的業(yè)主說(shuō)：“我平時(shí)很少坐電梯，憑什么要我掏這么多錢(qián)？”租客更是兩手一攤：“這是房東的事，跟我有啥關(guān)系？”高層的業(yè)主急得跳腳，低層的業(yè)主死活不松口。

這哪里是鄰里糾紛，分明是利益博弈的死結(jié)，很多小區(qū)就這么扯皮了大半年，電梯還是壞的，大家只好每天爬樓梯，或者干脆把家當(dāng)成了“囚籠”，能不下樓就不下樓。

這不僅僅是錢(qián)的問(wèn)題，更是信心的崩塌。

以前大家覺(jué)得房子是資產(chǎn)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，如果賣(mài)不掉，這就是個(gè)無(wú)底洞，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修費(fèi)，一年年往里填，連個(gè)響聲都聽(tīng)不到，那種焦慮，比房?jī)r(jià)跌了更讓人難受。

人口紅利消失

別看現(xiàn)在的市場(chǎng)亂糟糟的，其實(shí)背后的賬算得很清楚。

為啥突然就不行了？因?yàn)榻颖P(pán)的人沒(méi)了，數(shù)據(jù)顯示，2026年20到45歲的主力購(gòu)房人群，凈減600萬(wàn)，這可不是個(gè)小數(shù)目，這意味著樓市的“蓄水池”正在干涸。

這就好比一場(chǎng)宴會(huì)，原本準(zhǔn)備了100桌酒席，結(jié)果只來(lái)了50個(gè)客人，你就算把菜做得再漂亮，價(jià)格降得再低，多余的菜還是得倒掉，這就是供需關(guān)系的鐵律，任誰(shuí)也破不了。

再加上國(guó)家還在大力推保障房，北京一年就竣工了快10萬(wàn)套，價(jià)格比商品房便宜一大截，剛需群體又不傻，既然有便宜又靠譜的房子住，誰(shuí)還愿意去接那些高價(jià)房、老高層的盤(pán)？

更有意思的是，開(kāi)發(fā)商也學(xué)精了，以前拼命蓋高樓，因?yàn)樯w得高賺得快，現(xiàn)在國(guó)家出了新規(guī)，限高80米，容積率不能超過(guò)3.1。

這意味著什么？意味著以后這種“鴿子籠”式的高層會(huì)越來(lái)越少，甚至可能會(huì)變成絕版，但這就說(shuō)明高層會(huì)升值嗎？恰恰相反，這可能是它們“貧民窟化”的開(kāi)始。

當(dāng)新技術(shù)、新規(guī)劃都把高層拋棄時(shí)，你手里的那些舊高層，除了自住，還能賣(mài)給誰(shuí)？

這盤(pán)棋，早就變了天，人口結(jié)構(gòu)的大拐點(diǎn)加上政策的大轉(zhuǎn)向，直接把樓市的底牌給翻過(guò)來(lái)了。以前是“搶著買(mǎi)”，現(xiàn)在是“求著賣(mài)”。這中間的落差，就是無(wú)數(shù)炒房客的噩夢(mèng)。

樓市邏輯回歸

說(shuō)到底，曹德旺當(dāng)年的話，不是什么預(yù)言，只不過(guò)是常識(shí)的回歸。房子這東西，蓋出來(lái)就是給人住的，不是用來(lái)炒的。

不管它漲到天上去，還是跌到地底下來(lái)，只要它不解決你住的問(wèn)題，對(duì)你來(lái)說(shuō)就沒(méi)有價(jià)值，現(xiàn)在的市場(chǎng)雖然冷，但其實(shí)是變清醒了。

大家開(kāi)始現(xiàn)房銷(xiāo)售了，開(kāi)始看重物業(yè)好不好了，開(kāi)始講究戶型舒不舒服了。這難道不是好事嗎？這意味著以后我們買(mǎi)房子，不用再擔(dān)心爛尾，不用再住進(jìn)那種壓抑的高層籠子里。

你可以慢下來(lái)，好好挑一個(gè)真正適合自己、能讓家人住得安心的家，對(duì)于那些手里有多套房的朋友，別再想著它能漲回去了。

你得學(xué)會(huì)做減法，把那些劣質(zhì)的、沒(méi)流動(dòng)性的資產(chǎn)處理掉，換成現(xiàn)金，或者換成核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這叫斷尾求生，也叫資產(chǎn)優(yōu)化。與其每天盯著房?jī)r(jià)發(fā)愁，不如換種活法，把生活過(guò)得舒坦點(diǎn)。

2026年，不是世界的末日，只是新游戲的開(kāi)始，在這個(gè)游戲里，只有真正懂生活的人，才能贏。別被過(guò)去的輝煌迷了眼，看清腳下的路，比什么都重要。

結(jié)語(yǔ)

曹德旺看清的不是未來(lái)，而是常識(shí)：脫離了居住屬性，房子只是一堆會(huì)貶值的鋼筋水泥。

2026年樓市將正式進(jìn)入拼品質(zhì)的存量時(shí)代，劣質(zhì)資產(chǎn)將面臨流動(dòng)性枯竭的長(zhǎng)期考驗(yàn)。

你手里那套房子，到底是能安身立命的資產(chǎn)，還是正在吞噬現(xiàn)金流的負(fù)債？

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