2026年1月6日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《2025年12月份二手房網(wǎng)簽情況》，數(shù)據(jù)顯示，12月全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積96.8萬平方米，其中住宅網(wǎng)簽備案8364套，面積85.63萬平方米。

至此，2025年全年二手房成交數(shù)據(jù)正式出爐：全年累計成交96652套，較2024年減少4271套，同比下降4.23%；與2023年98723套相比，降幅為2.10%，月均網(wǎng)簽套數(shù)約8054套。這一數(shù)據(jù)背后，折射出西安二手房市場在政策調(diào)控、供需關(guān)系與購房者預(yù)期交織下的復(fù)雜圖景。

一、月度分布：上半年活躍，下半年趨穩(wěn)

從月度成交數(shù)據(jù)來看，2025年西安二手房市場呈現(xiàn)“上半年活躍、下半年趨穩(wěn)”的特征。3月、4月、6月分別以10470套、9635套、9147套的成交量位居年度前三，均集中于上半年。這一現(xiàn)象與春節(jié)后購房需求釋放、學(xué)區(qū)房交易旺季等因素密切相關(guān)。例如，3月成交高峰中，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房占比顯著提升，印證了教育資源對市場活躍度的拉動作用。

下半年市場則逐步趨穩(wěn)，7月至11月單月成交維持在7000-8000套區(qū)間，12月雖環(huán)比11月增加1127套，漲幅達15.57%，但同比去年同期仍下降12.75%。這一波動既反映了部分業(yè)主降價促成交的短期因素，也凸顯出市場整體仍處于調(diào)整周期的現(xiàn)實。

二、市場特征：價格回調(diào)與結(jié)構(gòu)性分化并存

2025年西安二手房市場呈現(xiàn)兩大核心特征：

1. 價格回調(diào)明顯，但議價空間擴大

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月西安二手房價格環(huán)比下跌1.02%，部分房源價格回調(diào)幅度超預(yù)期。例如，融僑馨苑2021年成交均價達2.24萬元/㎡，2025年部分房源已降至“8字頭”；中海凱旋門單價降至1.57萬元/㎡左右。價格回調(diào)雖加劇了業(yè)主焦慮，但也為購房者提供了更大的議價空間。據(jù)市場調(diào)研，當前超60%的房源存在砍價可能，持幣待購者迎來相對友好的窗口期。

2. 結(jié)構(gòu)性分化加劇，優(yōu)質(zhì)房源抗跌性強

在整體市場下行背景下，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、次新房及配套完善房源展現(xiàn)出較強抗跌性。例如，萬科金色悅城憑借品牌開發(fā)商、優(yōu)質(zhì)物業(yè)和便利交通，近90天內(nèi)成交51套；浩華香頌國際城因地鐵便利和成熟配套，成交49套。這類房源的暢銷，反映出購房者從“盲目入市”轉(zhuǎn)向“理性選擇”，更加注重房產(chǎn)的居住屬性與長期價值。

三、庫存壓力：17萬套掛牌量下的供需博弈

當前西安二手房市場面臨的最大挑戰(zhàn)是庫存壓力。貝殼數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，全市二手房掛牌量已突破17萬套，較2024年增加約2萬套。在供需失衡的情況下，市場議價空間持續(xù)擴大，部分急于成交的業(yè)主不得不降價讓利。

然而，購房者觀望情緒也在加重。調(diào)查顯示，超50%的購房者認為房價仍有下行空間，導(dǎo)致“買漲不買跌”心理進一步抑制市場活躍度。這種供需博弈短期內(nèi)難以緩解，但高庫存也為剛需群體提供了更多選擇空間。

四、未來展望：在穩(wěn)定中尋找機遇

2025年西安二手房市場雖未出現(xiàn)大幅波動，但高庫存與購房者觀望情緒仍是核心挑戰(zhàn)。未來，市場走向?qū)⑷Q于三大因素：

政策調(diào)控：若政策持續(xù)繼續(xù)加碼，可能釋放部分被壓抑的需求；

經(jīng)濟環(huán)境：居民收入預(yù)期與就業(yè)穩(wěn)定性將直接影響購房決策；

供需平衡：庫存去化速度與新增掛牌量的博弈，將決定市場底部何時形成。

對于購房者而言，當前市場既是挑戰(zhàn)也是機遇。建議優(yōu)先關(guān)注具備“硬核配套+品質(zhì)社區(qū)+合理價格”的房源，避免房齡超20年的老破小、缺乏配套的遠郊盤及無學(xué)區(qū)資源加持的普通住宅。對于業(yè)主而言，需理性定價，避免過度降價導(dǎo)致資產(chǎn)縮水。

結(jié)語：市場筑底，信心猶存

2025年西安二手房市場以96652套的成交量收官，雖同比下降4.23%，但月均8054套的成交水平仍遠超歷史均值。這一數(shù)據(jù)表明，市場需求并未消失，而是在政策、價格與預(yù)期的調(diào)整中重新尋覓平衡。正如市場所言：“房子終究是用來住的”，只要城市潛力仍在、人口涌入不止，住房需求便不會缺席。2026年，西安二手房市場將在筑底中孕育新的機遇。