文/言叔

1月8日晚，萬(wàn)科A一紙公告為郁亮的35年職場(chǎng)長(zhǎng)跑畫(huà)上句點(diǎn)。

因到齡退休，郁亮向董事會(huì)提請(qǐng)辭去全部職務(wù)，即日起不再擔(dān)任公司任何崗位。

這位在萬(wàn)科服務(wù)了36年的老兵，徹底告別他為之奉獻(xiàn)了大半生的企業(yè)。

沒(méi)有保留"榮譽(yù)主席"的虛銜，沒(méi)有轉(zhuǎn)任顧問(wèn)的過(guò)渡，干脆利落的離開(kāi)方式，倒是很符合這位財(cái)務(wù)出身掌門(mén)人的性格。

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時(shí)間撥回1990年，彼時(shí)剛從北京大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)系畢業(yè)兩年的郁亮，懷揣著南下闖蕩的熱忱，從深圳外貿(mào)集團(tuán)跳槽至當(dāng)時(shí)還名為"深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司"的萬(wàn)科。

那時(shí)的萬(wàn)科，剛剛完成股份制改造三年，正在成為中國(guó)改革開(kāi)放后最早一批上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

郁亮主要負(fù)責(zé)證券和投資相關(guān)工作，憑借扎實(shí)的財(cái)務(wù)功底與出色的資本運(yùn)作能力，很快在企業(yè)的規(guī)范化管理中嶄露頭角。

1993年，郁亮主導(dǎo)完成4500萬(wàn)B股的發(fā)行工作，為萬(wàn)科募集到4.5億港幣資金。

這筆寶貴的資本，不僅夯實(shí)了企業(yè)發(fā)展的根基，更讓郁亮的能力得到管理層的高度認(rèn)可。

2001年，36歲的郁亮正式接任萬(wàn)科總經(jīng)理，開(kāi)始執(zhí)掌這家年銷(xiāo)售額僅約30億元的企業(yè)。

當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在快速發(fā)展的初期，郁亮提出"十年千億"的目標(biāo)，在當(dāng)時(shí)被視為天方夜譚。

但郁亮以一套被稱(chēng)為"5986"的高周轉(zhuǎn)打法——

拿地5個(gè)月開(kāi)工、9個(gè)月開(kāi)盤(pán)、80%房源面向剛需、開(kāi)盤(pán)當(dāng)月回款60%，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)全國(guó)化擴(kuò)張。

2010年，萬(wàn)科銷(xiāo)售額突破1081億元，成為中國(guó)首家千億元房企。

02

郁亮最為人稱(chēng)道的，莫過(guò)于他對(duì)行業(yè)周期的敏銳預(yù)判。

2014年，當(dāng)大部分房企還在沉浸于房地產(chǎn)黃金時(shí)代的余溫中時(shí)，郁亮率先提出房地產(chǎn)進(jìn)入"白銀時(shí)代"的判斷，主張從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益，推動(dòng)萬(wàn)科從單一住宅開(kāi)發(fā)向"城市配套服務(wù)商"轉(zhuǎn)型。

2018年，在萬(wàn)科南方區(qū)域季度例會(huì)上，會(huì)場(chǎng)懸掛著醒目的標(biāo)語(yǔ)：“活下去”。

這幾個(gè)字如同驚雷，在房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)震動(dòng)。

當(dāng)時(shí)大部分房企仍在激進(jìn)拿地、加杠桿擴(kuò)張，萬(wàn)科的警示一度被認(rèn)為或有危言聳聽(tīng)之嫌。

然而，隨后的行情證明了這一警示的前瞻性。

2022年，郁亮進(jìn)一步拋出"黑鐵時(shí)代"論斷，直言"房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)入了黑鐵時(shí)代，正縮表出清，這會(huì)是破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年。”

如何理解背水一戰(zhàn)？

就是要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)。

郁亮的預(yù)言成真了，但萬(wàn)科也未能獨(dú)善其身。

2024年，萬(wàn)科交出了自1991年上市以來(lái)的首份虧損財(cái)報(bào)：全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3431.76億元，同比下降26.32%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損494.78億元，同比大幅下滑506.81%。

這虧損可不是個(gè)小數(shù)目啊！

要知道前一年人家還盈利121.63億呢，這一虧一賺，反差簡(jiǎn)直大得驚人，就像坐過(guò)山車(chē)一樣，太刺激了，不過(guò)這刺激可讓人有點(diǎn)笑不出來(lái)。

萬(wàn)科在致股東的公開(kāi)信中坦言：

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，公司未能及時(shí)擺脫高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的擴(kuò)張慣性，出現(xiàn)了投資冒進(jìn)、多賽道布局步子過(guò)大、融資模式未能及時(shí)轉(zhuǎn)型等問(wèn)題。

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郁亮?xí)r代還有一個(gè)顯著特征——

讓萬(wàn)科成了"運(yùn)動(dòng)員公司"。

45歲之前，郁亮還是個(gè)"胖叔叔"。

為了給50歲獻(xiàn)禮，他硬是把自己練出了六塊腹肌，還登了珠峰、跑了全馬。2013年，從雪山下來(lái)的他跑出了3小時(shí)44分的成績(jī)，正式坐穩(wěn)萬(wàn)科"首席運(yùn)動(dòng)員"位置。

從此，萬(wàn)科成了"運(yùn)動(dòng)員公司"，員工們改口叫他"首長(zhǎng)"，整個(gè)地產(chǎn)圈都被他帶進(jìn)了跑步時(shí)代。

在內(nèi)部開(kāi)長(zhǎng)會(huì)時(shí)，他要求給所有人（包括他自己）的餐食只訂漢堡。理由很簡(jiǎn)單：吃漢堡快，省時(shí)間，還能邊開(kāi)會(huì)邊吃。

然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，即便是萬(wàn)科這樣的"優(yōu)等生"也難以幸免。

2025年1月，大股東深鐵集團(tuán)開(kāi)始全面入主萬(wàn)科，郁亮辭任董事會(huì)主席職務(wù)，由深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰接任。

自此，由王石所創(chuàng)立、郁亮延續(xù)的萬(wàn)科特色的職業(yè)經(jīng)理人治理模式走向終結(jié)，萬(wàn)科作為混合所有制房企的身份結(jié)束了，將回歸深圳市屬?lài)?guó)企的身份。

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在言叔看來(lái)，郁亮的離任，不僅標(biāo)志著萬(wàn)科"郁亮?xí)r代"的落幕，更折射出房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)代變遷——

高杠桿、高增長(zhǎng)的狂飆時(shí)代終結(jié)，房企轉(zhuǎn)向收斂聚焦、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的新周期。

過(guò)去三十年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從"黃金時(shí)代"到"白銀時(shí)代"再到"黑鐵時(shí)代"的演變。

郁亮用35年時(shí)間，完整地走過(guò)了中國(guó)房地產(chǎn)從制度破冰、規(guī)模擴(kuò)張，到金融化狂飆、再到急劇收縮的全過(guò)程。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

人口紅利消退、城鎮(zhèn)化率趨緩、政策調(diào)控持續(xù)，房子賣(mài)不動(dòng)，房企現(xiàn)金流吃緊。以前"躺著賺錢(qián)"的日子一去不復(fù)返，"高杠桿、高周轉(zhuǎn)"的模式玩不轉(zhuǎn)了。

郁亮轉(zhuǎn)身離去，留下的不僅是一家企業(yè)的重整之路，更是一個(gè)時(shí)代轉(zhuǎn)型的沉重背影。

萬(wàn)科的故事，某種程度上就是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的縮影，而郁亮無(wú)疑是書(shū)寫(xiě)這段歷史的重要執(zhí)筆者。

隨著國(guó)資背景管理層進(jìn)駐，萬(wàn)科也邁入全新發(fā)展階段。

只是不知道，在"黑鐵時(shí)代"的嚴(yán)酷現(xiàn)實(shí)中，沒(méi)有了"運(yùn)動(dòng)員精神"的萬(wàn)科，還能否跑出新的精彩？

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。