2025年的上海樓市，仿佛在量價(jià)背離的道路上越走越遠(yuǎn)。

一邊是無(wú)強(qiáng)政策刺激，二手網(wǎng)簽量創(chuàng)4年新高。

另一邊是成交價(jià)同比降幅擴(kuò)大至19%，價(jià)格下行的壓力貫穿全年。

有人在成交量里看到復(fù)蘇，有人在價(jià)格里看到寒意。

具體到不同總價(jià)段的房子，差異更加明顯。

接下來(lái)，上海樓市還面臨著哪些挑戰(zhàn)？

未來(lái)兩年，是該抄底還是繼續(xù)觀望？

25.3萬(wàn)套創(chuàng)4年新高

二手房成絕對(duì)主角

對(duì)于艱難的上海樓市來(lái)說(shuō)，2025年算是一個(gè)不完美但是有成績(jī)的一年。

全年二手網(wǎng)簽成交量25.3萬(wàn)套，同比2024年增長(zhǎng)4.4%。

這是自2022年市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)的最高位。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

結(jié)合近十幾年的成交曲線來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)走出最低迷的時(shí)期。

單看12月，二手網(wǎng)簽2.3萬(wàn)套，雖然同比有降，但環(huán)比11月基本持平。

說(shuō)明市場(chǎng)在年底保持了相對(duì)穩(wěn)定的成交節(jié)奏。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

更值得關(guān)注的是二手房與新房的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：

2025年上海二手住宅成交量已占新房+二手全量的83.4%。

這個(gè)比例放在近十幾年的維度里都處于高位。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

這意味著，上海樓市已經(jīng)徹底進(jìn)入“存量房主導(dǎo)”時(shí)代。

二手房的交易活躍度直接決定了市場(chǎng)的整體溫度。

成交量能穩(wěn)住，就說(shuō)明市場(chǎng)仍然存在價(jià)值。

結(jié)構(gòu)分化：

兩頭放量，中間縮量

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，不同總價(jià)段內(nèi)部劇烈分化。

300萬(wàn)以下低總價(jià)剛需房和1000萬(wàn)以上高端改善房，成交占比持續(xù)攀升。

2025年，上海300萬(wàn)以下二手成交占比已經(jīng)高達(dá)63.86%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

反觀中間段，300-500萬(wàn)總價(jià)段的占比從2020年的25.48%下滑至2025年的19.27%，創(chuàng)6年新低。

這個(gè)價(jià)位段的房子大多是近郊的剛改房或市區(qū)的老破中。

既沒(méi)有剛需房的低門(mén)檻優(yōu)勢(shì)，也沒(méi)有高端房的稀缺性。

在市場(chǎng)調(diào)整期成為夾心層，處境很尷尬。

再看新房與二手房的競(jìng)爭(zhēng)格局，也進(jìn)一步印證了這種結(jié)構(gòu)分化：

2025年，上海300萬(wàn)以下及300-500萬(wàn)價(jià)格段，二手網(wǎng)簽量占比超8成，是新房難以撼動(dòng)的絕對(duì)領(lǐng)域。

500-800萬(wàn)、800-1000萬(wàn)、1000-1200萬(wàn)三個(gè)價(jià)格段，二手房正在實(shí)現(xiàn)突破，占比逐步抬升。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

而1200萬(wàn)以上的高端市場(chǎng)，新房仍占據(jù)主導(dǎo)。

尤其是1200-1500萬(wàn)、2000萬(wàn)以上價(jià)位段，新房占比超過(guò)50%。

數(shù)據(jù)符合體感。最近一年我們接待的高預(yù)算客戶，大部分都是找我們買(mǎi)新房的。

未來(lái)新房創(chuàng)新負(fù)責(zé)產(chǎn)品力，二手房降價(jià)負(fù)責(zé)性價(jià)比。

如果你預(yù)算1200萬(wàn)以上，不建議你再買(mǎi)二手。

價(jià)格下行：

成交價(jià)跌幅大于掛牌價(jià)

成交量回暖的背后，是成交價(jià)的持續(xù)走低。

2025年上海樓市仍處于下行期，且成交價(jià)降幅在年底進(jìn)一步擴(kuò)大。

25年12月，上海二手房掛牌價(jià)同比下跌8.3%，成交價(jià)同比跌幅19%。

成交價(jià)跌幅遠(yuǎn)大于掛牌價(jià)，說(shuō)明在實(shí)際交易中，賣(mài)家需要做出更大的價(jià)格讓步才能成交。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

年末，三種價(jià)格口徑的價(jià)格同比增速均有拐頭向下的趨勢(shì)。

價(jià)格下行的壓力依然存在。

更關(guān)鍵的信號(hào)是成交深度（成交價(jià)/掛牌價(jià)）持續(xù)走低，趨勢(shì)上沒(méi)有扭轉(zhuǎn)。

進(jìn)一步說(shuō)明掛牌價(jià)格仍有繼續(xù)下降的可能。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

如果再細(xì)分各總價(jià)段來(lái)看，2025年低總價(jià)剛需房和高端改善房跌得最狠。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

300萬(wàn)以下的剛需房以價(jià)換量最為明顯，從25年1月到25年10月跌了13.8%。

這類(lèi)房子供應(yīng)充足，房東持房成本也低，價(jià)格踩踏嚴(yán)重。

此外，高端改善房的跌速也在擴(kuò)大。

尤其是1200-1500萬(wàn)價(jià)位段，24年價(jià)格還相對(duì)堅(jiān)挺，25年快速補(bǔ)跌。

為啥成交量起來(lái)了，價(jià)格還在跌？

核心原因有兩個(gè)：

一是新政的余熱消退。

24年年底的價(jià)格反彈本就缺乏基本面支撐，25年市場(chǎng)回歸理性后，價(jià)格自然回調(diào)。

二是成交結(jié)構(gòu)的影響。

占比最大的剛需房本身就是低價(jià)走量，拉低了整體均價(jià)，而高端房的降價(jià)進(jìn)一步加劇了價(jià)格下行趨勢(shì)。

2026年，

上海房東的日子也不好過(guò)

展望未來(lái)，2026-2027年的上海樓市，還將面臨雙重考驗(yàn)。

考驗(yàn)一：舊改地塊推進(jìn)，新房陸續(xù)供應(yīng)。

根據(jù)規(guī)劃，中心城區(qū)尚有52幅明確的舊改地塊待出讓?zhuān)?guī)劃住宅體量約180萬(wàn)平方米，其中38幅計(jì)劃在2026-2027年集中推出，主要分布在黃浦、虹口、楊浦等核心區(qū)域。

核心區(qū)的舊改新房，將直接沖擊800萬(wàn)以上的高端二手房市場(chǎng)。

圖片來(lái)源：房外房研究院

與此同時(shí)，2025年啟動(dòng)的59個(gè)城中村改造項(xiàng)目，計(jì)劃2026年底前完成簽約清場(chǎng)，2027年基本完成改造。

郊區(qū)城中村改造，會(huì)影響300-800萬(wàn)的剛需和剛改房。

考驗(yàn)二：新房解禁，結(jié)構(gòu)壓力加大。

從新房解禁的結(jié)構(gòu)來(lái)看，300-800萬(wàn)的二手房仍有進(jìn)一步下跌的空間。

圖片來(lái)源：房外房研究院

一方面是新房增量供應(yīng)，另一方面是次新房存量釋放。

兩股力量疊加，未來(lái)兩年，上海房東的日子也不好過(guò)。

一些建議

上海樓市已經(jīng)進(jìn)入“存量主導(dǎo)、結(jié)構(gòu)分化”的深度調(diào)整期。

成交量的回暖更多是剛需和高端改善的兩端支撐，而非全面復(fù)蘇。

價(jià)格端則因供需失衡和政策余熱消退，仍處于下行通道。

這種量?jī)r(jià)背離的分化格局，可能會(huì)在2026-2027年進(jìn)一步加劇。

這里也給大家一些真誠(chéng)的建議。

如果你最近幾年有買(mǎi)房計(jì)劃：

1）買(mǎi)房前先做橫向比（同品質(zhì)、同等級(jí)別地段）比板塊、比小區(qū)，找性價(jià)比最高的。

2）再做縱向比，上海4年來(lái)歷史大盤(pán)跌幅30%，市區(qū)次新房歷史跌幅20%+比較安全，老破小老破大歷史跌幅40%+比較安全。

3）再比租售比，租售比接近2%比較安全。

如果地段能級(jí)高或者產(chǎn)業(yè)好（比如張江），可以適當(dāng)放松標(biāo)準(zhǔn)。

如果你是房東：

1）歷史跌幅小于20%的，加速高位套現(xiàn)，避免補(bǔ)跌，特別是徐匯、黃浦、前灘、瑞虹新城這些區(qū)域。

2）歷史跌幅大于20%的，橫向比板塊（同品質(zhì)、同等級(jí)別地段）、比小區(qū)，如果還不是性價(jià)比最高的，也是危險(xiǎn)的。

比如中環(huán)外2房最低價(jià)彭浦新村只要190萬(wàn)買(mǎi)2房，內(nèi)中環(huán)2房世博只要200萬(wàn)+。

3）錯(cuò)配房是重災(zāi)區(qū)，比如00年以前的塔樓，00年到05年的第一代商品住宅，單價(jià)跌完了，要小心跌總價(jià)。

開(kāi)發(fā)商狙擊這樣的老房子，外環(huán)外新房3房500萬(wàn)，中環(huán)外3房800萬(wàn)，客戶流失嚴(yán)重。

4）做置換的，可以更果斷點(diǎn)先賣(mài)掉。

賣(mài)小換大，賣(mài)差換好，賣(mài)遠(yuǎn)換近，本質(zhì)上是用劣質(zhì)資產(chǎn)換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，劣質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的時(shí)間周期不一致，不需要同步進(jìn)行。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。