1月5日，龍湖集團(tuán)完成今年第一筆債務(wù)兌付，涉及10.38億元，為新一年的降負(fù)債開(kāi)了個(gè)好頭。

自2022年中以來(lái)，龍湖三年累計(jì)壓降有息負(fù)債超過(guò)400億元，債務(wù)壓力已有所減輕。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略下，龍湖正逐步卸下歷史包袱，在行業(yè)新周期中持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。它的表現(xiàn)，或能成為觀察行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)窗口。

還債從容有序，筑牢安全邊際

龍湖集團(tuán)此次償還的公司債“21龍湖02”，回售資金兌付日為1月7日，兌付包含行權(quán)到期本金9.94億元以及利息0.44億元。

在“法定”付款日到期前，龍湖就劃款了，可見(jiàn)它對(duì)自身的資金狀況有著清晰的掌控力。

實(shí)際上，這并非龍湖第一次從容還債。它一直把握著穩(wěn)健的還債節(jié)奏，2025年多次提前還、如期還，面對(duì)銀團(tuán)貸款時(shí)更是體現(xiàn)了這點(diǎn)。

2025年12月21日，龍湖有筆總額約85億元的債務(wù)到期，但它并不是等到最終期限才行動(dòng)，而是從第三季度開(kāi)始分階段提前還，并于12月初全部結(jié)清。

這種做法，避免了到期日臨近資金集中調(diào)度的壓力，展現(xiàn)龍湖的合理規(guī)劃和預(yù)見(jiàn)性，最終平穩(wěn)度過(guò)償債高峰期。新加坡星展銀行表示，在償還完這筆海外貸款后，龍湖將償清其近期的境外債務(wù)。

截至2025年6月，龍湖剩余有息負(fù)債1698億元。按照規(guī)劃，它自2026年起每年還將凈減少約100億。

Wind顯示，龍湖的公開(kāi)市場(chǎng)債券還剩17筆未兌付，境內(nèi)有66.73億元，境外有111.55億元。它一年內(nèi)面臨的公開(kāi)債券到期的規(guī)模可控且兌付時(shí)間分散，擁有一個(gè)相對(duì)安全的基本盤(pán)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

截至2026年1月7日統(tǒng)計(jì)， 來(lái)源Wind

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，構(gòu)筑壓艙石

近年來(lái)，壓降負(fù)債成為房企的頭等大事。房企或以資抵債，處置資產(chǎn)回籠資金，積極尋求債務(wù)重組，融創(chuàng)、奧園、富力、旭輝等房企排隊(duì)上岸，松了一口氣。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至2025年，已有約21家出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組或重整方案獲得批準(zhǔn)或完成，累計(jì)化債總規(guī)模約1.2萬(wàn)億元。

與多數(shù)房企變賣資產(chǎn)或強(qiáng)行削債不同，龍湖負(fù)債規(guī)模的壓降，是通過(guò)其自身創(chuàng)造的正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)的。這得益于其業(yè)務(wù)模式已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，從依賴外部“輸血”轉(zhuǎn)向依靠?jī)?nèi)部“造血”，盈利結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。

這其中，龍湖的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)起到了關(guān)鍵作用。這兩大業(yè)務(wù)板塊旗下的四個(gè)航道上半年貢獻(xiàn)收入132.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營(yíng)業(yè)收入22.6%。尤其它貢獻(xiàn)約40億元凈利，彌補(bǔ)了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的下行。

龍湖各項(xiàng)業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及商業(yè)投資、資產(chǎn)管理，這部分半年收入可超70億元。現(xiàn)在龍湖運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)已超百座，覆蓋26個(gè)城市，出租率保持97%高位，龍湖天街活動(dòng)也頻繁出圈。

服務(wù)業(yè)務(wù)涉及物業(yè)管理、智慧營(yíng)造，依托數(shù)字科技能力，服務(wù)做得“又快又好”，代建項(xiàng)目累計(jì)超過(guò)270個(gè)，在行業(yè)中領(lǐng)先。

基于對(duì)龍湖“第二增長(zhǎng)曲線”的樂(lè)觀預(yù)期，華泰證券2025年底維持對(duì)其“買入”評(píng)級(jí)，給予目標(biāo)價(jià)15.21港元/股，遠(yuǎn)高于龍湖目前不到10元的股價(jià)。

多元化的收入來(lái)源是基本，疊加對(duì)現(xiàn)金流的精準(zhǔn)掌控，龍湖才有了繼續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

自2023年起，龍湖堅(jiān)持用正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，也就是要靠自己賺錢養(yǎng)活自己。

而截至2025年上半年，龍湖集團(tuán)已連續(xù)實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。這比經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正還要難一點(diǎn)，靠核心業(yè)務(wù)賺的錢不僅滿足當(dāng)前運(yùn)營(yíng)的需要，還覆蓋未來(lái)擴(kuò)張的投資，且有剩余。

可見(jiàn)，龍湖在行業(yè)的下半場(chǎng)發(fā)展中，擁有充足的底氣。

一個(gè)龍湖生態(tài)，探索新增長(zhǎng)

行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)核心也從賣房子轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)空間和服務(wù)用戶。越來(lái)越多的房企謀劃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

保利發(fā)展宣布從“造房子”到“造生活”，金地繼續(xù)探索輕資產(chǎn)模式，憑借“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的新城控股，更是成為沒(méi)有暴雷的民營(yíng)房企之一。

龍湖穩(wěn)住財(cái)務(wù)基本盤(pán)，繼續(xù)探索未來(lái)的增長(zhǎng)引擎，以“一個(gè)龍湖直達(dá)用戶”的生態(tài)價(jià)值及AI智能化賦能，打造出“智創(chuàng)空間、智享服務(wù)”戰(zhàn)略。

它在2022年便提出“一個(gè)龍湖”的概念，整合住宅、商業(yè)、租賃等全場(chǎng)景服務(wù)。2025年，龍湖推出集成各航道產(chǎn)品及服務(wù)于一體的龍湖APP，形成用戶數(shù)據(jù)的閉環(huán)運(yùn)營(yíng)。

用戶只需要在一個(gè)入口，就可以實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、繳費(fèi)、看房等服務(wù)。而且玩法多樣，他們?cè)谏虉?chǎng)消費(fèi)的瓏珠積分可抵扣物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)。用戶的使用偏好，還反向指導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)布局，讓龍湖各個(gè)板塊產(chǎn)生強(qiáng)大的“協(xié)同網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)1+1>2的效果。

用科技這把利刃，龍湖將重資產(chǎn)雕琢成能夠高效運(yùn)營(yíng)的“智能資產(chǎn)”，創(chuàng)新輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，繼續(xù)深化護(hù)城河。

結(jié)語(yǔ)

2025年是房地產(chǎn)行業(yè)償債高峰，全年到期債務(wù)超5300億元。作為少有的穿越債務(wù)周期的房企之一，龍湖的平穩(wěn)與從容，體現(xiàn)了它嚴(yán)苛的財(cái)務(wù)自律。

在充滿不確定性的市場(chǎng)環(huán)境中，龍湖憑借超過(guò)三十年的能力積淀與前瞻性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，贏得了稀缺的“確定性”。而這份穩(wěn)健，終極目的并非止步于安全，而是向更可持續(xù)、更高質(zhì)量的發(fā)展。龍湖的實(shí)踐，驗(yàn)證其穿越周期的深厚內(nèi)力。