一

不知道大家還記得不，半個月前，北京樓市進一步放松限購。

基本內(nèi)容是，五環(huán)內(nèi)外，有條件地增加名額，條件或與社保個稅綁定，或與生育人口數(shù)綁定?？傊?，沒有脫光，繼續(xù)擠牙膏。

一堆網(wǎng)評也隨之出現(xiàn)，但絕大多數(shù)都在擲骰子。

真正有穿透力的政策評估，應(yīng)該基于數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，能夠?qū)我唤Y(jié)論進行定量分析。

多數(shù)定性分析，要么不值一提，要么遮遮掩掩。

蒙對了，吹牛逼吹三年，蒙錯了，寄希望于社交媒體的熱點輪轉(zhuǎn)和覆蓋機制。

我之所以看不上諸多評論，是因為這個無法忽視的基本事實：

「北京樓市的局勢，已超級分化，2025年不僅解題難度大于往年，而且，很多常識論斷，正在大面積失效。」

2025年，通州正在從投資低地變身為去化高地。

2025年，經(jīng)久不衰的海淀神話褪色。

2025年，朝陽產(chǎn)品競賽白熱化，同一板塊面對面開盤，誰先開誰完蛋。

2025年，二手房價格猛烈下行，二手與新房演繹多年的「購買力傳遞」劇情中斷，這讓很多開發(fā)商始料未及，受傷嚴重。

歡迎大家接龍。

二

不過，正是由于市場波詭云譎，牌面如此兇險，所以有一種叫做銷售排行榜的含金量才會一直上升。

2025年，北京 新房成交了2686 億，賣了3.5萬多套。

這個新房數(shù)據(jù)相對于往年肯定是下降的，在二手房交易額面前也是小弟，但是，它茲事體大。

很多人痛恨排行榜，覺得它掀起了一場毫無必要的內(nèi)卷，助攻了當年規(guī)模背后的野心失控，是地產(chǎn)失速的元兇。但是，一旦沒有了排行榜，失去了坐標參照，又會十分失落。

說到底，地產(chǎn)人的氣質(zhì)里寫滿了「不服」，因此地產(chǎn)排行榜的存在，是有深厚的心理基礎(chǔ)。

在北京2025年的銷售規(guī)模排名里，里面有一個結(jié)論：

中海地產(chǎn)繼續(xù)強有力地統(tǒng)治著北京樓市。

按照全口徑，中海地產(chǎn)一共賣了375億元。排在第二名的是越秀，第三名是華潤置地。

除了前三名外，權(quán)益100億元的銷售額已經(jīng)足以將一家房企推入北京年度前六名，相當精準地折射了2025年的現(xiàn)實。

這些銷售額數(shù)據(jù)，以現(xiàn)在內(nèi)卷的程度看，可以看作是2025地產(chǎn)公司和地產(chǎn)人工作狀態(tài)的一個年度縮影——不管是自我評價，還是外部打分，它都是一個高能存在。

本人一向支持數(shù)據(jù)透明化，因此不反對排行榜。只不過，相對于市場火的時候，我覺得，行業(yè)冬天里的排行榜會別有一番滋味：

把地產(chǎn)人一年的真實付出，具體量化出來了。

三

在中海地產(chǎn)的兩份北京成績單里，中海北京的底蘊依然很強，但令人印象深刻的是，中海新城的排名上升的更快一些。

而且，考慮到中海新城這兩年非合作比例很高，所以它權(quán)益口徑的銷售額在排名里更有含金量。

排名是一方面，有一件事也是確定的：

在北京樓市，中海新城的年度崛起，是讓人眼前一亮的高能事件。

中海新城身上的幾個標簽，增添了很多看點。

1，2025年是它走出石景山的關(guān)鍵一年，身上有一個開疆拓土的使命。

2，中海地產(chǎn)在北京主場的兩大守門員之一。走出石景山的第一年，就百億拿地，明星項目開路，能力和厚望可見一斑。

3，玖序是中海2024年至今對全國頂端樓市的解題IP，新城公司是北京唯二的兩個玖序產(chǎn)品的操盤方。從產(chǎn)品和業(yè)績雙維度看，它確實不辱使命。

2015-2016年前后，我一度以為地產(chǎn)失去了懸念，格局一定，再無新人可以突破江湖座次，地產(chǎn)新聞也就進入垃圾時間了。

但沒有想到，史詩級的行業(yè)大調(diào)整，對我啪啪打臉。但身為一個新聞人，我心甘情愿+心悅誠服地目睹這一切發(fā)生。

過去四年，行業(yè)大勢還處在「變好之前還將變差」的曲線里，進京趕考的各路房企，已換了幾波選手，有人偃旗息鼓回家，有人苦苦堅守。

現(xiàn)在， 我來回答這個崛起案例的意義：

永遠不要覺得自己已經(jīng)觸摸到了大結(jié)局。

四

我想知道，這一切在魔幻的2025年如何發(fā)生的。

數(shù)據(jù)讓復(fù)盤變得有跡可循。

首先是北京頂端樓市，新城公司幫助中海拿下了一堆獎杯。

京華玖序，開盤于2024年，是北京首個玖序作品，2025年網(wǎng)簽金額超25億，為北京東西城區(qū)網(wǎng)簽銷冠 ，成交價約17.8萬/平米，為北京市新房銷售單價最高項目，單套總價3000萬+銷冠，單盤網(wǎng)簽額累計98億元，預(yù)計年底過百億沒問題，可能是2025年北京唯一累計網(wǎng)簽近百億級單盤。

萬吉玖序，中海Living OS首個全維落位項目，2025年5月首期開盤63.7億元，穩(wěn)居全年開盤金額榜首，2025年網(wǎng)簽金額約51億，成交單價約11.4萬/平米，也是北京朝陽區(qū)2025年單價11萬+新房住宅項目銷售額第一。

兩大玖序頂豪，均由中海新城獨立操盤，在過去的一年時間里，僅我?guī)兔f(xié)調(diào)的同行外部市調(diào)就有三家，熱度可見一斑。

如果再加上京華玖序的商業(yè)大吉巷，這個玖序IP的含金量，還要成色更足，自從開業(yè)后，它已經(jīng)是社交媒體上熱門的商業(yè)地標。

其次是北京剛改樓市，新城公司在一個高難度的市場里，案例教學(xué)了什么捍衛(wèi)主場。

標志案例是位于石景山老房堆里的中海瑞文里，城市界面一般，但是基于對地緣客戶的深度理解，把精裝成本分配在客戶的痛點上，制 造 出“同價值低總價、同總價高配置” ，實現(xiàn)了極高的性價比。9月底開盤至今，網(wǎng)簽超過300套，回籠近20億元。

石景山是中海新城公司的起家之地，深耕逾十年，絕對主場。但是2025年，海淀樓市神仙打架，讓石景山、昌平南等一眾邊緣板塊頗為難受。但是，中海新城的上述能力儲備，給了瑞文里不同的市場活法，讓它在慘烈的近郊剛需剛改的競爭紅海中，逆勢走出獨立行情。

萬吉玖序則是近年來中海在北京打包拿下的第一個百億級地王，負責為中海北京守住產(chǎn)品門面，也負責為北京朝陽守住 酒仙橋的板塊價值。

相對于2024年的明星北京宸園，萬吉玖序完整經(jīng)歷了過去7個月北京不斷變化的熱冷周期，妥妥一個困難模式。但是，操盤手法與產(chǎn)品定位，成了扭轉(zhuǎn)局勢的關(guān)鍵先生。

在操盤上，中海新城把玖序IP積攢的品牌勢能最大化了。2024年，這個IP全國四盤聯(lián)動，累計銷售600億元。開盤前，萬吉玖序所在板塊已經(jīng)被市場教育成功，這套借勢+造勢組合拳，打的相當精彩。

在產(chǎn)品定位上，萬吉玖序全大戶型定位，全系四居起步，戶均面積達211㎡，比區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品高出50㎡。這種入門即豪的定位，避免了 傳統(tǒng)豪宅小戶型淪為"陪跑產(chǎn)品"的尷尬，最終，大戶型+圈層的純粹性，成了高票房的保證。

從京華玖序、萬吉玖序到中海瑞文里，一高一低，三個總價差距巨大的產(chǎn)品，本沒有什么特征交集，但是時代的洪流卻讓它們刻上了同一個標簽：「做下半場的產(chǎn)品能力得到了驗證」。

中海蟬聯(lián)八年銷冠的成色和意義，就在這一刻突然立體了。

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