城因人才興，才因城而幸。城市與人才共發(fā)展是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。近年來(lái)，各城市為了吸引并留住人才資源，重點(diǎn)加大對(duì)人才公寓的建設(shè)力度、完善人才安居政策，為城市青年人才提供居住生活品質(zhì)的保障，帶來(lái)一座城市的溫情與歸屬感的同時(shí)，也為城市的可持續(xù)發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。

城與才的“雙向奔赴”，在2025年呈現(xiàn)出新的時(shí)代內(nèi)涵。人才對(duì)城市的要求，早已超越工作機(jī)會(huì)與薪酬數(shù)字，轉(zhuǎn)而追求一種能安放身心、滋養(yǎng)夢(mèng)想的綜合生活體驗(yàn)。在此背景下，人才公寓的角色發(fā)生了根本性躍遷——它不再是政策工具箱里一項(xiàng)孤立的優(yōu)惠措施，而是演變?yōu)橐蛔鞘腥瞬派鷳B(tài)系統(tǒng)的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，其運(yùn)營(yíng)效能直接決定了創(chuàng)新要素的留存率與活躍度。當(dāng)規(guī)?；ㄔO(shè)告一段落，一場(chǎng)以精細(xì)化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)為核心的深度競(jìng)賽悄然啟幕。這不再是關(guān)于“有沒(méi)有”的較量，而是關(guān)乎“好不好”與“能否長(zhǎng)久”的價(jià)值考驗(yàn)。

本次URI城市租住學(xué)會(huì)發(fā)布的《2025中國(guó)住房租賃人才公寓社區(qū)運(yùn)營(yíng)卓越企業(yè)TOP10》，正是這場(chǎng)深刻轉(zhuǎn)型的集中鏡鑒。榜單的編制，基于對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)具備大型人才社區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)企業(yè)的長(zhǎng)期追蹤與“五力模型”綜合評(píng)估。我們清晰地看到，行業(yè)的價(jià)值重心正從開(kāi)發(fā)建設(shè)端，不可逆轉(zhuǎn)地滑向運(yùn)營(yíng)服務(wù)端。那些能夠深刻理解人才需求、構(gòu)建情感連接、并實(shí)現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)的機(jī)構(gòu)，正在定義這個(gè)行業(yè)的新標(biāo)準(zhǔn)。

具體可持續(xù)指標(biāo)推導(dǎo)展示如下：

人民日?qǐng)?bào)評(píng)價(jià)“中國(guó)人才公寓天花板”

URI采訪

漫柏商業(yè)集團(tuán) 韓富貴

“作為深耕多年人才公寓細(xì)分賽道的一員，我觀察到2025年人才公寓市場(chǎng)已形成國(guó)企屬地化主導(dǎo)、定價(jià)多為市場(chǎng)價(jià)6-7折的格局，各地政策差異大且對(duì)私企實(shí)質(zhì)支持有限，但供需轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)的趨勢(shì)下，用戶核心需求已從單純居住轉(zhuǎn)向城市融入與就業(yè)發(fā)展；

我們堅(jiān)持以“總成本領(lǐng)先”打造高投入、低返修率的產(chǎn)品，搭配高配比服務(wù)與獨(dú)立用戶運(yùn)營(yíng)，2025年更聚焦創(chuàng)新就業(yè)推出成長(zhǎng)中心與實(shí)用技能課程，以98%以上的高出租率覆蓋超額運(yùn)營(yíng)成本，憑借私企靈活優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健收益與規(guī)模增長(zhǎng)（2025整年新增8273套）；

未來(lái)，行業(yè)頭部企業(yè)需借力資本實(shí)現(xiàn)資管轉(zhuǎn)型與重資產(chǎn)布局，同時(shí)持續(xù)深耕用戶需求，方能在市場(chǎng)下行中保持競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

01.背景意義

人才公寓的“中國(guó)模式”趨于成熟

要理解這份榜單的深層意義，必須將之置于中國(guó)人才公寓獨(dú)特的發(fā)展脈絡(luò)中審視。中國(guó)的“人才公寓”是一個(gè)充滿政策智慧與市場(chǎng)活力的混合產(chǎn)物。它脫胎于各地如火如荼的“搶人大戰(zhàn)”，但逐漸超越了初期簡(jiǎn)單提供“租房補(bǔ)貼”或“過(guò)渡周轉(zhuǎn)房”的范疇。在政策框架內(nèi)，它被明確為“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、只租不售、輪候補(bǔ)租”的保障性租賃住房，主要服務(wù)于推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)與科技創(chuàng)新的青年才俊與關(guān)鍵人才。

其演進(jìn)軌跡深刻反映了中國(guó)城市化進(jìn)程的階段性特征。早期階段，核心任務(wù)是快速增加供給，解決“有沒(méi)有”的問(wèn)題，各地政府主導(dǎo)的建設(shè)項(xiàng)目紛紛上馬。隨后，在“十四五”期間大規(guī)模保障性租賃住房建設(shè)的浪潮中，人才公寓作為重要組成部分，獲得了土地、金融、財(cái)政的全面支持，建設(shè)量達(dá)到高峰。

而進(jìn)入2025年，隨著存量房源規(guī)模日益龐大，行業(yè)共識(shí)已然形成：決定人才去留與滿意度的關(guān)鍵，不再是房源數(shù)量，而是居住品質(zhì)與社區(qū)體驗(yàn)。

行業(yè)正式從“規(guī)模擴(kuò)張”的“上半場(chǎng)”，進(jìn)入“運(yùn)營(yíng)為王”的“下半場(chǎng)”。其成功模式也日益清晰：選址上緊密圍繞產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)“職住平衡”，產(chǎn)品上形成從單人公寓到家庭套房的梯度化供應(yīng)，而運(yùn)營(yíng)的核心則指向了“社區(qū)化”——即通過(guò)空間營(yíng)造與活動(dòng)組織，構(gòu)建人才的社交網(wǎng)絡(luò)與歸屬感。

02.榜單解讀

國(guó)企主導(dǎo)+民企突圍

頭部特征鮮明

本次TOP10榜單中，區(qū)域型國(guó)企占據(jù)7席，民企占3席，呈現(xiàn)“國(guó)企規(guī)?；季?、民企差異化創(chuàng)新”的競(jìng)合格局：

?國(guó)企陣營(yíng)：杭州市安居寧巢、上海浦發(fā)有家、廈門住房租賃發(fā)展等企業(yè)，依托政策資源與資金優(yōu)勢(shì)，以“保租房+人才公寓”雙軌模式實(shí)現(xiàn)規(guī)模化覆蓋，例如廈門住房租賃發(fā)展通過(guò)新建、收購(gòu)存量房等方式，已在廈門核心區(qū)布局超2萬(wàn)套人才公寓，成為區(qū)域保障主力；

?民企代表：江蘇漫柏商業(yè)集團(tuán)（榜首）、爾家商業(yè)管理等企業(yè)，憑借場(chǎng)景化產(chǎn)品設(shè)計(jì)與深度社區(qū)運(yùn)營(yíng)突圍，其中漫柏以“愛(ài)情主題社區(qū)”“五星級(jí)人才公寓”等特色項(xiàng)目，成為行業(yè)人才公寓創(chuàng)新標(biāo)桿。

URI榜單指數(shù)顯示，所有上榜企業(yè)均獲得五星指數(shù)，說(shuō)明頭部企業(yè)在運(yùn)營(yíng)能力上已實(shí)現(xiàn)全面達(dá)標(biāo)，競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)從“基礎(chǔ)服務(wù)”轉(zhuǎn)向“生態(tài)價(jià)值創(chuàng)造”。

在此背景下誕生的TOP10榜單，URI城市租住認(rèn)為，實(shí)質(zhì)上是三種經(jīng)過(guò)復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境驗(yàn)證的成功路徑，獲得了集中的認(rèn)可與彰顯。

全域運(yùn)營(yíng)商——以系統(tǒng)性能力樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿

榜單領(lǐng)軍者、也是唯一登頂?shù)拿衿蠼K漫柏商業(yè)集團(tuán)，走出了一條全域運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展路徑，其成功的核心在于將人才公寓從單一居住產(chǎn)品，系統(tǒng)性升維為 “人才社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)”，而支撐這一模式的正是 “存量盤活 + 場(chǎng)景化運(yùn)營(yíng) + 服務(wù)增值” 的全鏈條核心競(jìng)爭(zhēng)力。從安置房改造到產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套，漫柏打造出 “漫嘉?棲西” 愛(ài)情主題社區(qū)、“常高新” 五星級(jí)綜合體社區(qū)等標(biāo)桿項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的創(chuàng)新不止于硬件層面，更通過(guò)主題 IP 打造、沉浸式公共空間構(gòu)建與體系化社群活動(dòng)運(yùn)營(yíng)，精準(zhǔn)觸達(dá)當(dāng)代青年對(duì)情感聯(lián)結(jié)與生活儀式感的深層需求；

代表企業(yè)：江蘇漫柏商業(yè)集團(tuán)有限公司（榜首）

同時(shí)，社區(qū)跳出居住單一功能，融入創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、技能培訓(xùn)、社交活動(dòng)等多元服務(wù)，像青檸國(guó)際人才社區(qū)就設(shè)置了 “脫單便利店”“清明書(shū)院” 等特色空間，既大幅提升人才粘性，更實(shí)現(xiàn)了常年98%以上的高出租率，有效覆蓋運(yùn)營(yíng)成本。憑借這一卓越模式，漫柏全年接待超2500場(chǎng)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)考察調(diào)研，成為住房租賃領(lǐng)域的 “活教材”，也將強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)能力轉(zhuǎn)化為強(qiáng)大的品牌勢(shì)能與行業(yè)影響力。

圖為：漫柏集團(tuán)人才公寓實(shí)景圖

城市深耕者——以國(guó)企擔(dān)當(dāng)融合本地化智慧

代表企業(yè)：杭州市安居寧巢投資有限公司、湖北省住房保障建設(shè)管理有限公司、太原市租賃住房建設(shè)投資有限公司、福州新投海瑜公寓管理有限公司

地方國(guó)企平臺(tái)則展現(xiàn)了另一種厚重而堅(jiān)實(shí)的運(yùn)營(yíng)之路。它們是城市人才戰(zhàn)略最可靠的“壓艙石”。這些企業(yè)憑借與生俱來(lái)的政策理解力與資源整合力，能夠高效完成大規(guī)模房源的籌集、建設(shè)與分配。例如蘇州獨(dú)墅湖科教發(fā)展有限公司（芭菲公寓）主要承擔(dān)蘇州區(qū)域人才公寓服務(wù)保障工作，目標(biāo)是打造一個(gè)能夠滿足科教創(chuàng)新區(qū)人才需求的后勤服務(wù)保障體系，從而激發(fā)他們的創(chuàng)新潛能，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的全面發(fā)展。芭菲公寓積極融入?yún)^(qū)域發(fā)展生態(tài)，為園區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型貢獻(xiàn)力量。

還例如新投海瑜菁英社區(qū)（汀蘭雅郡店）是福州新區(qū)兩岸融合標(biāo)桿人才公寓項(xiàng)目，打造45-105㎡全系精裝戶型，采用裝配式建造工藝與環(huán)保材料并配備智能家居系統(tǒng)，規(guī)劃超 800㎡多功能公區(qū)及中央大草坪、人車分流、充電樁等完善設(shè)施；項(xiàng)目特設(shè)臺(tái)胞服務(wù)工作站提供專項(xiàng)政策咨詢，還為新區(qū)應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生提供1年免費(fèi)住宿，助力青年人才交流融合，憑借亮眼運(yùn)營(yíng)成效—全年平均出租率超85%、續(xù)約率達(dá) 90%、年末租金實(shí)現(xiàn)8%漲幅，先后獲得長(zhǎng)樂(lè)區(qū)委臺(tái)灣工作辦公室及長(zhǎng)樂(lè)區(qū)人力資源和社會(huì)保障局的表?yè)P(yáng)信。

圖為：新投海瑜菁英社區(qū)（汀蘭雅郡店）

賽道創(chuàng)新者——以垂直領(lǐng)域的專業(yè)度突圍

代表企業(yè)：爾家商業(yè)管理有限公司、長(zhǎng)三角趙巷新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（上海）有限公司

此外，榜單中如爾家商業(yè)、長(zhǎng)三角趙巷公司這類“賽道創(chuàng)新者”的崛起，則揭示了第三條路徑。它們并不追求全域覆蓋，而是在細(xì)分領(lǐng)域構(gòu)筑了極深的護(hù)城河。爾家商業(yè)是 2015年成立的專業(yè)人才公寓及保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)，以 “產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、數(shù)據(jù)” 為核心競(jìng)爭(zhēng)力，深耕華東并與多地國(guó)企緊密合作，采用EPCO模式提供項(xiàng)目全生命周期一站式服務(wù)，高效盤活存量資產(chǎn)；其打造的 “爾家國(guó)際” 等四大產(chǎn)品線覆蓋不同客群，以 “居住 + 生活 + 社交 + 科創(chuàng)” 為核心提供場(chǎng)景化增值服務(wù)，管理房源超 1 萬(wàn)間，整體出租率達(dá) 95%，部分項(xiàng)目超 98%，累計(jì)服務(wù)會(huì)員超 10 萬(wàn)人，而其在無(wú)錫打造的 “青梧居” 項(xiàng)目，更以 “共享生活” 為核心理念，通過(guò)極致精細(xì)的社區(qū)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)入住率與口碑的雙重引爆，印證了深度垂直模式在特定市場(chǎng)的強(qiáng)大生命力。

2025年，長(zhǎng)三角趙巷新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（樂(lè)璟生活社區(qū)），為長(zhǎng)三角綠洲智谷?趙巷產(chǎn)業(yè)園打造標(biāo)桿性人才公寓項(xiàng)目，以高品質(zhì)安居服務(wù)助力區(qū)域人才集聚與產(chǎn)城融合。該項(xiàng)目提供1500余套舒適居所，配套公共客廳、健身房、影音室等多元化公共空間，且共享園區(qū)會(huì)議中心、黨群服務(wù)中心等全方位配套，實(shí)現(xiàn)人才 “足不出圈” 滿足生活與工作需求。依托樂(lè)璟成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目以透明收費(fèi)、民水民電、24 小時(shí)管家服務(wù)與智慧安防保障居住品質(zhì)，更通過(guò)青年夜校、社群活動(dòng)等營(yíng)造有溫度的社區(qū)氛圍，目前出租率已超七成，吸引華為等企業(yè)人才入駐，同時(shí)積極申報(bào)上海市級(jí)人才公寓，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展筑牢人才安居根基。

這三類企業(yè)，共同繪制了一幅2025年人才公寓運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的全景生態(tài)圖。

03.行業(yè)前瞻

邁向“價(jià)值運(yùn)營(yíng)”的新五年

榜單是當(dāng)下的定格，而趨勢(shì)則指向未來(lái)。2025年無(wú)疑是一個(gè)分水嶺，預(yù)示著人才公寓行業(yè)將邁向一個(gè)以“價(jià)值運(yùn)營(yíng)”定義競(jìng)爭(zhēng)力的新五年。

運(yùn)營(yíng)服務(wù)的顆粒度將直接決定人才幸福的刻度。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，將遠(yuǎn)超租金與裝修的范疇，深入至對(duì)人才“8小時(shí)外”全生命周期需求的關(guān)照。智慧管理系統(tǒng)將從“亮點(diǎn)”變?yōu)椤皹?biāo)配”，成為保障安全、提升效率、實(shí)現(xiàn)個(gè)性化服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施。社區(qū)活動(dòng)也將從聯(lián)誼娛樂(lè)，升級(jí)為體系化、品牌化的“成長(zhǎng)賦能計(jì)劃”，涵蓋技能培訓(xùn)、職業(yè)發(fā)展、心理健康等多維支持。更重要的是，可持續(xù)的商業(yè)模式將更加清晰——穩(wěn)定的高出租率提供基本盤，而圍繞生活服務(wù)、創(chuàng)業(yè)孵化和資源鏈接產(chǎn)生的增值收入，將開(kāi)辟更廣闊的價(jià)值增長(zhǎng)曲線。

更進(jìn)一步展望，人才公寓的物理與功能邊界將持續(xù)溶解。它或許將從一個(gè)居住區(qū)，演化成為一個(gè)匯聚年輕創(chuàng)新者的“微型城市創(chuàng)新單元”。未來(lái)的行業(yè)領(lǐng)軍者，需要兼具物業(yè)專家的精細(xì)、社群運(yùn)營(yíng)者的溫度、產(chǎn)業(yè)洞察者的視野以及數(shù)據(jù)科學(xué)家的理性。

URI的榜單的每一次更迭，都將是對(duì)企業(yè)綜合生態(tài)構(gòu)建能力的一次嚴(yán)苛檢閱。這場(chǎng)關(guān)于安居的競(jìng)賽，其終極獎(jiǎng)賞并非僅僅是市場(chǎng)份額，而是贏得了與一座城市未來(lái)共成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。我們究竟能為那些塑造明天的人們，提供一個(gè)怎樣的“家”？這個(gè)問(wèn)題的答案，將由這些不斷進(jìn)化的運(yùn)營(yíng)者們，用每一天的服務(wù)與創(chuàng)新共同書(shū)寫(xiě)。