廣東
25年過去了，今年會不會更好？
元旦過后，這個問題，這兩天和不少粉絲，以及開發(fā)商聊了下。這里分享下，我的觀點和幾個觀察。
1、樓市，包括廣州，還是在底部做箱體運動。
這個底部至于是L還是V，要看政策出臺的頻率和力度。政策出臺，刺激一下，就是V。不出臺，就繼續(xù)在磨底。
這不，前幾天高層權(quán)威頂級期刊《求是》就對房地產(chǎn)，提出了新看法，期望改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。
其一，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場與政策陷入博弈狀態(tài)。
其二，重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要一環(huán)。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業(yè)，對投資、消費、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟指標均有顯著影響，仍然是支撐國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。
2024年，我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計達13%，直接帶動就業(yè)人口超7000萬人。
這個觀點，與以往的房住不炒，有明顯的差別。樓市穩(wěn)，就是就業(yè)穩(wěn)，經(jīng)濟穩(wěn)，消費穩(wěn)?，F(xiàn)在的市場體感，整體是比較一般的。
這說明，26年的政策空間，包括政策力度，會打開。房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟+消費的拉動正向作用，這一共識，高層+市場正在形成，之后的政策落地，會水到渠成。
26年，如果政策寬松，稅費寬松，利率寬松下，一整年都是入市的好時間和機會。尤其是新房新規(guī)的產(chǎn)品。
2、豪宅+剛需，市場需求集中在兩段，呈現(xiàn)杠鈴結(jié)構(gòu)，中間改善，除了好學(xué)位，幾乎沒有硬換房的需求。
市場會繼續(xù)分化，結(jié)構(gòu)性機會還是會有，比如核心區(qū)墅類產(chǎn)品、低供應(yīng)低庫存量的板塊。
很多二手業(yè)主賣房后，如果不是結(jié)婚/父母分居/學(xué)位，并不會重新?lián)Q房，而是持幣待購。
這一點，看看保利24-25的市場布局就很清晰了。
過去一年，保利在廣州銷售550億，妥妥的廣州一哥，斷層領(lǐng)先。這家企業(yè)對市場的洞察，對產(chǎn)品的迭代，一定程度上代表了廣州市場的變化。
比如，珠金琶的保利面粉廠玥璽灣，單盤就貢獻了百億以上的銷售流量，代表廣州高端頂豪的購買力，版本最強。
而天奕，天曜雙天則代表了腰部豪宅T1版本，貢獻超過130多億。而賣得最好的是，中海亞運城，廣州銷冠。
很多人選擇在廣州安家，一腔熱血真金白銀投票，并不在意市場的波動。
3、好房子是趨勢。
25年廣州商品房成交，新房+二手網(wǎng)簽1117萬平，當(dāng)中新房占比39%，歷年最低。
整個市場，二手交易為主。而且，二手的價格，也是同比下降了9%。這是基本盤。
雖然說，新房新規(guī)+新房里的舊房子+二手已經(jīng)分化成三個市場。但是，二手還是會影響買家對新房的需求，尤其是價格的預(yù)期。
這導(dǎo)致，廣州新房為了和二手房搶客戶，還是會有深刻的變化。
其一，新房戶型產(chǎn)品迭代還是趨勢。
雖然，驗收和報建兩個不同職能部門在博弈，但是整體來說，廣州新房產(chǎn)品迭代，更高的使用率，更合理的功能布局，一直會是主流和趨勢，包括今年，地塊出讓樓高可能會限制在80米。
其二，剛需剛改項目公區(qū)，會所，園林豪宅化超配會是主流。甚至要配上名校。
要不然，換房動機是什么？不選二手，選新房的動機是什么？
| 圖為保利天奕會所實拍
4、明年仍舊有核心地塊出讓。
比如，珠江新城賽馬場，保利天奕隔壁的琶洲南地塊，海珠琶洲中二區(qū)，天河生物制藥廠，琶洲南原珠光地塊，白云新城白云大道南地塊等等。
去年保利和越秀沒怎么拿地，或者說沒特別好的核心地塊，核心流量盤項目出來，這兩家在廣州土儲結(jié)構(gòu)性壓力還是有的，畢竟要維持300-500多億的市場規(guī)模，嘟對應(yīng)還是要補貨的。
比如，市場最為關(guān)注的珠江新城賽馬場地塊，年底前已經(jīng)過了市土委會決策，初步地價是180億+。初步的出讓條件，不會設(shè)置準入門檻。
換句話說，除了越秀集團的主場優(yōu)勢，保利發(fā)展，中海地產(chǎn)等央企，都會機會分一杯羹。
本來地塊是要在年底前出讓的，但是一些關(guān)鍵原因，可能放到春節(jié)前。
明年幾個新盤，大家可以關(guān)注下。
比如，保利珠城冼村豪宅。保利海珠南泰、保利南航、珠江實業(yè)金融城項目、綠城+東亞新華的黃沙島項目，有聯(lián)排和疊拼等等。
其一，保利海珠南泰項目，初步戶型約80-140平，高低配塔樓和板樓為主。
其二，保利白云新城南航地塊，初步規(guī)劃純板樓，產(chǎn)品會迭代升級。
5、房票，會是廣州樓市最大的變量。
房票的威力，最近幾個月大家見識到了。而且這還只是黃埔投放88個億的結(jié)果，接下來到1月31號，黃埔房票還會持續(xù)投放第二筆資金，一期和二期總額達到100億。
現(xiàn)在黃埔房票，和開發(fā)商一般兌付周期已經(jīng)縮短到10-15天，這么短的周期，可以默認是現(xiàn)金了。真金白銀，給你錢買房。
今年是十五五開局之年，廣州更新會是重點，一個是舊改為主的產(chǎn)業(yè)升級+連片開發(fā)。
尤其是珠實太古聚龍灣片區(qū)、白云羅沖圍環(huán)華為片區(qū)，廣州新中軸等典型樣本片區(qū)，要看到落地結(jié)果了。
二是，城市更新拉動固定投資。25年，廣州城市更新專項借款已經(jīng)有2000多億到賬。
26年專項借款額度已經(jīng)在申請，力度不會小。明年不止黃埔，海珠，白云的房票，也會爆發(fā)，對市場影響更大。
明年的市場，尤其是上半年，估計看點會比較多。最后，有一些不方便說的，掃碼私聊。
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