關(guān)于華潤置地轉(zhuǎn)讓貴陽、西咸兩座購物中心的消息，前不久引發(fā)了行業(yè)的關(guān)注。

如今，西咸萬象城的股權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成交，成交金額為轉(zhuǎn)讓底價97028萬元。

西咸萬象城轉(zhuǎn)讓的背后，實際上是這座商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化推進。

國家層面，在近日也明確出臺政策，推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs落地。

這一政策的落地，對于手握大量商業(yè)不動產(chǎn)的房企來講，將有利于資產(chǎn)的盤活，實現(xiàn)“投融管退”良性閉環(huán)。

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設(shè)立30億元基金，投向3座購物中心

2025年12月25日，中信金石基金、華夏股權(quán)（華夏基金下屬私募股權(quán)子公司）與華潤置地成功設(shè)立潤盈金石（27億元）及潤盈華夏（3億元）兩只購物中心私募股權(quán)投資基金，總規(guī)模達30億元。

基金擬投向西安西咸萬象城、貴陽萬象匯及大連在建購物中心，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，采取“在營+開發(fā)”混合策略，通過盤活存量、新建增量改善消費場景，落實提振消費政策。

此前的2025年12月初，華潤置地旗下公司在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開轉(zhuǎn)讓華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、華潤置地（貴陽）有限公司100%股權(quán)，對應(yīng)的是西咸萬象城、貴陽萬象匯，轉(zhuǎn)讓底價分別為9.7億元、11.08億元。

當(dāng)時，關(guān)于華潤置地要賣掉兩座“萬象系”商業(yè)資產(chǎn)，引發(fā)了行業(yè)關(guān)注。

作為西安本地自媒體，地產(chǎn)房劍當(dāng)然更關(guān)注的是西咸萬象城。

西咸萬象城位于西咸新區(qū)灃東新城，緊鄰地鐵1號線三橋站，商業(yè)面積約42萬平方米，項目進行分期開發(fā)，其中西咸萬象城購物中心已于2017年4月開業(yè)，是西北地區(qū)第一座萬象城。

根據(jù)華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，公司2024年營收為2.79億元，凈利潤2909.18萬元；2025年前三季度營收約1.98億元，凈利潤約229.54萬元。

截至2025年9月底，公司資產(chǎn)總計約25.56億元，負(fù)債總計約20.44億元，凈資產(chǎn)約5.12億元。

經(jīng)評估，公司整體價值約8.85億元，9.7億元的掛牌底價較評估價溢價約9.6%。

此次轉(zhuǎn)讓，設(shè)定了交易條件：意向受讓方需一次性付款，并接受標(biāo)的公司已簽署的《運營管理服務(wù)協(xié)議》全部內(nèi)容且繼續(xù)履行，履行期間不參與物業(yè)資產(chǎn)運營。

也就是說，轉(zhuǎn)讓之后，華潤依然手握西咸萬象城的運營權(quán)。

最新信息顯示，華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓2025年12月29日已經(jīng)成交，成交價格為轉(zhuǎn)讓底價97028萬元。

實際上，1個月前西咸萬象城的轉(zhuǎn)讓的消息一出，地產(chǎn)房劍就推測此舉是華潤置地推進商業(yè)不動產(chǎn)證券化。

如今，隨著30億元購物中心私募股權(quán)投資基金的設(shè)立，以及基金投向，驗證了我們當(dāng)時的猜測。

作為此次資本運作的核心邏輯，Pre-REITs基金的設(shè)立直指資產(chǎn)盤活與資金回籠的雙重目標(biāo)。

華潤置地將旗下購物中心項目轉(zhuǎn)讓給基金，能夠快速回籠資金反哺新項目開發(fā)；基金則負(fù)責(zé)對資產(chǎn)進行培育，待項目出租率、租金水平、現(xiàn)金流等指標(biāo)達到公募REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)后，通過擴募方式將資產(chǎn)注入公募REITs平臺，實現(xiàn)投資人退出與收益兌現(xiàn)。

這一模式，構(gòu)建了“Pre-REITs到公募REITs”完整生態(tài)，并且“開發(fā)－出售－培育－上市－再開發(fā)”的閉環(huán)模式，不僅打通了商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈條，更標(biāo)志著華潤置地從“重開發(fā)”向“重資管”的轉(zhuǎn)型邁出關(guān)鍵一步。

02

商業(yè)不動產(chǎn)REITs開閘，盤活萬億資產(chǎn)

對于大部分普通老百姓來講，REITs是一個比較陌生的詞匯。

REITs，實際上就是不動產(chǎn)投資信托基金的簡稱。即：以發(fā)行收益憑證募集資金、投資不動產(chǎn)并通過運營收益向投資者分紅的封閉型投資基金。

關(guān)于REITs的產(chǎn)品，又分為公募REITs、類REITs、Pre-REITs。

公募REITs，是公開發(fā)行的，2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs落地。

類REITs，是參照REITs業(yè)務(wù)方式，采取私募方式發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；Pre-REITs，沒有明確的定義，簡單理解就是資產(chǎn)達不到發(fā)行公募REITs要求，通過構(gòu)造、包裝、培育（實際業(yè)務(wù)中真正培育很少）等滿足發(fā)行公募REITs要求，實現(xiàn)退出。

也就是說，公募REITs此前只限于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

2019年的時候，西安的邁科商業(yè)中心發(fā)行33億元商業(yè)綜合體類REITs產(chǎn)品，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，實際上相當(dāng)于是類REITs。

此次西咸萬象城的轉(zhuǎn)讓，相當(dāng)于是Pre-REITs，后續(xù)的目標(biāo)是公募REITs。

關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs，2020年4月的時候最初規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

2023年10月的時候，證監(jiān)會發(fā)布并施行了《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》。

修改后，基礎(chǔ)設(shè)施的范圍變?yōu)椤皞}儲物流，收費公路、機場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、清潔能源等符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關(guān)要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施”。

百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費類基礎(chǔ)設(shè)施，以及保障房租賃住房，開始被納入公募REITs試點資產(chǎn)類型。

商業(yè)不動產(chǎn)，依然不在公募REITs的資產(chǎn)類型之中。

但實際上，在過去十幾年時間里，地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)了大量自持的商業(yè)不動產(chǎn)，包括購物中心、寫字樓、酒店等，沉淀了巨額資金，這個資產(chǎn)規(guī)模非常龐大。

這類商業(yè)地產(chǎn)，在過去主要依賴的是銀行信貸。在這兩年整個地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景之下，大量資產(chǎn)沉淀在房企資產(chǎn)負(fù)債表上，流動性不足，形成了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

盤活商業(yè)不動產(chǎn)，開始逐步探索。

這兩年，以酒店、寫字樓、購物中心等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目作為底層資產(chǎn)的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、類REITs及持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品開始落地，在商業(yè)不動產(chǎn)證券化方面積累了經(jīng)驗，并且奠定了基礎(chǔ)。

因此，關(guān)于商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點，一直是市場的期盼。

2025年12月初，中國證監(jiān)會就《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》公開征求意見，更是進一步讓市場期待。

2025年12月31日，證監(jiān)會正式印發(fā)《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）以及《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》（以下簡稱《公告》），滬深交易所、中國結(jié)算等同步出臺配套文件。

這標(biāo)志著市場期盼已久的商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式啟動！

當(dāng)然，這并不意味著所有的商業(yè)不動產(chǎn)都符合REITs。

試點《公告》中明確，商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金擬持有的商業(yè)不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合國家戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，權(quán)屬清晰、范圍明確、關(guān)鍵合規(guī)手續(xù)齊備，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以及中國證監(jiān)會規(guī)定的其他要求。

對于手握自持商業(yè)不動產(chǎn)的地產(chǎn)企業(yè)而言，通過將沉淀于購物中心、寫字樓、酒店等優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)中的巨額存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為資本市場可交易、可定價的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，不僅能為持有企業(yè)開辟全新的權(quán)益融資通道、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，更將從根本上推動房地產(chǎn)企業(yè)從“開發(fā)銷售”向“長期持有、專業(yè)運營”的資產(chǎn)管理模式深刻轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)“投融管退”良性閉環(huán)！