【內(nèi)容摘要】：近年來(lái)農(nóng)村建設(shè)爭(zhēng)議比較多，主要涉及土地權(quán)屬爭(zhēng)議，施工相關(guān)手續(xù)不完善，質(zhì)量安全爭(zhēng)議，工程結(jié)算爭(zhēng)議等。這些增加了農(nóng)村建設(shè)工程中的矛盾糾紛，為了預(yù)防和減少爭(zhēng)議，本文從土地、施工、結(jié)算等方面向大家介紹農(nóng)村建設(shè)中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，以便在施工前盡量做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，防止?fàn)幾h。

【關(guān)鍵詞】：農(nóng)村、建設(shè)工程、風(fēng)險(xiǎn)防范

隨著新農(nóng)村建設(shè)和鄉(xiāng)村振興，農(nóng)村建設(shè)工程越來(lái)越多，隨之而來(lái)的爭(zhēng)議也不斷增加。出現(xiàn)爭(zhēng)議的情形比較多，本文主要從土地、施工手續(xù)、結(jié)算爭(zhēng)議等方面予以分析。

一、

農(nóng)村建設(shè)中涉及的土地問(wèn)題

（一）

土地權(quán)屬存在爭(zhēng)議

土地是國(guó)家所有還是集體所有，經(jīng)常存在爭(zhēng)議，國(guó)有土地和集體的邊界不清楚。

1.本身是國(guó)有，集體使用多年。涉及公益或基礎(chǔ)設(shè)施關(guān)聯(lián)的土地其權(quán)屬可能屬于國(guó)有，已經(jīng)讓村集體使用多年，大家誤認(rèn)為就是集體所有，有的鄉(xiāng)村小學(xué)或其他設(shè)施用地，因?qū)W校停辦，校舍荒廢，早已給村社使用，但其土地是否屬于集體所有需要核實(shí)。

2.河道范圍與集體土地的邊界不清楚。河灘地權(quán)屬可能存在爭(zhēng)議，河邊的農(nóng)民枯水季節(jié)種糧，把長(zhǎng)期使用，視為了集體所有。但是根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第十一條之規(guī)定“河道堤防內(nèi)的土地和堤防外的護(hù)堤地，無(wú)堤防河道歷史最高洪水位或者設(shè)計(jì)洪水位以下的土地，除土改時(shí)已將所有權(quán)分配給農(nóng)民，國(guó)家未征收，且迄今仍歸農(nóng)民集體使用的外，屬于國(guó)家所有”此類(lèi)河灘地，多數(shù)可能屬于河道范圍，屬于國(guó)有，但河道范圍和村集體的土地的邊界可能不清晰，在建設(shè)時(shí)需要弄清楚是否屬于村社集體土地 。各類(lèi)建設(shè)不得占用河道，尤其不得影響泄洪。

3.有的土地可能因存在登記重疊導(dǎo)致權(quán)屬爭(zhēng)議。比如有一宗地，原單位享有國(guó)有土地使用權(quán)證，某村民持有林地承包證，兩證圖紙和地塊有交叉。

4.歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致權(quán)屬爭(zhēng)議。根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四條之規(guī)定“ 依據(jù)一九五〇年《中華人民共和國(guó)土地改革法》及有關(guān)規(guī)定，凡當(dāng)時(shí)沒(méi)有將土地所有權(quán)分配給農(nóng)民的土地屬于國(guó)家所有；實(shí)施一九六二年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（以下簡(jiǎn)稱《六十條》）未劃入農(nóng)民集體范圍內(nèi)的土地屬于國(guó)家所有”。土改時(shí)未將土地所有權(quán)分配給農(nóng)民的土地（如國(guó)有農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)），或1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》未劃入農(nóng)民集體范圍內(nèi)的土地，屬于國(guó)家所有。但往往這類(lèi)土地，村集體成員因長(zhǎng)時(shí)間自行種植、經(jīng)營(yíng)、使用，便認(rèn)為屬于村集體所有，村集體成員更自然認(rèn)為自己享有使用權(quán)。造成在發(fā)生政府收回使用時(shí)，被村集體成員組織或要求賠償。

（二）

不能違反土地用途

1.基本農(nóng)田不得占用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十五條規(guī)定，“永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變其用途。國(guó)家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)難以避讓永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的，必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。”基本農(nóng)田除了特殊的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)外，其他建設(shè)不得占用。

2.設(shè)施農(nóng)用地只能修建農(nóng)用設(shè)施，不得用于其他。國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部于2014年《國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知（國(guó)土資發(fā)〔2014〕127號(hào)）》，雖然已經(jīng)被廢止，但其對(duì)于“設(shè)施農(nóng)用地”屬于“農(nóng)用地”進(jìn)行了明確，且該認(rèn)定亦符合《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四條“農(nóng)地農(nóng)用”的原則。因此，如建民宿或餐廳等，不得用設(shè)施農(nóng)用地。不得以批設(shè)施農(nóng)用地為名，實(shí)際是建住宅，建別墅等非農(nóng)設(shè)施。

3.宅基地只能用于建住宅，且不得超面積建設(shè)。根據(jù)《四川省人民政府關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地范圍及面積標(biāo)準(zhǔn)的通告》（川府規(guī)〔2023]4號(hào)）規(guī)定，“四、住房用地面積標(biāo)準(zhǔn)為：平原地區(qū)每人不超過(guò)30平方米，丘陵地區(qū)每人不超過(guò)40平方米，山區(qū)每人不超過(guò)50平方米。住房、附屬用房和庭院用地總面積為每人不超過(guò)70平方米。3人以下的戶按3人計(jì)算，4人的戶按4人計(jì)算，5人以上的戶按5人計(jì)算宅基地所屬地域類(lèi)型,由縣級(jí)人民政府結(jié)合國(guó)土調(diào)查、地形地貌等情況確定。五、新建(改建、擴(kuò)建、翻建)住房、附屬用房、庭院均不占用耕地的,在宅基地總面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，住房用地面積可適當(dāng)增加，增加部分每戶不超過(guò)30平方米?！痹谒拇ㄞr(nóng)村修建住房，對(duì)面積有明確規(guī)定，如果超面，則可能要求拆除，這時(shí)發(fā)包人損失大，施工人的工程款也可能難以兌現(xiàn)，甚至有可能認(rèn)為施工方也有過(guò)錯(cuò)，沒(méi)有注意發(fā)包人被批準(zhǔn)的面積和邊界。

二、

農(nóng)村建設(shè)的資質(zhì)問(wèn)題

（一）

關(guān)于勘察設(shè)計(jì)單位問(wèn)題

《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，“在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，凡建筑跨度、跨徑或者高度超出規(guī)定范圍的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)的建筑工程，以及二層（含二層）以上的住宅，必須由取得相應(yīng)的設(shè)計(jì)資質(zhì)證書(shū)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，或者選用通用設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。”從該條例看，只有二層及以上的住宅需要有資質(zhì)的單位設(shè)計(jì)，而四川農(nóng)村的大多數(shù)的宅基地建設(shè)均為二層建筑物，需要具有設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位進(jìn)行專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，但至今還有地方村民習(xí)慣自己找人直接搭建，甚至自己動(dòng)手設(shè)計(jì)，找周邊鄰居進(jìn)行自行建設(shè)，忽視審批手續(xù)和建筑設(shè)計(jì)資質(zhì)，造成所建造的房屋安全隱患巨大，違反法律規(guī)定。

（二）

關(guān)于施工許可的問(wèn)題

根據(jù)《建筑工程施工許可管理辦法》第二條之規(guī)定“工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)限額進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案”。按此辦法規(guī)定，是投資額和面積兩個(gè)因素。根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見(jiàn)》（該意見(jiàn)已經(jīng)作廢）“（一）對(duì)于建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有公共建筑工程、居民自建兩層（不含兩層）以上、以及其它建設(shè)工程投資額在30萬(wàn)元以上或者建筑面積在300平方米以上的所有村鎮(zhèn)建設(shè)工程、村莊建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的學(xué)校、幼兒園、衛(wèi)生院等公共建筑（以下稱限額以上工程），應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施監(jiān)督管理。建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有加層的擴(kuò)建工程必須委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，并由有資質(zhì)的施工單位承建。”但此意見(jiàn)已經(jīng)作廢，目前意味著二層以下的居民自建房是否需要按國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施監(jiān)督管理，目前有爭(zhēng)議。

三、

農(nóng)村建設(shè)工程中的結(jié)算問(wèn)題

（一）

合同對(duì)結(jié)算約定不明確

農(nóng)村建設(shè)工程，有的簡(jiǎn)單約定，沒(méi)有工程量清單，有的甚至沒(méi)有合同，在結(jié)算時(shí)容易發(fā)生爭(zhēng)議。因此農(nóng)村建設(shè)工程，建議應(yīng)當(dāng)在施工合同中對(duì)整個(gè)工程量和單價(jià)盡量約定清楚。

（二）

關(guān)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

很多發(fā)包人和施工方?jīng)]有約定施工的具體標(biāo)準(zhǔn)，或驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，工程竣工后，就工程是否符合約定，是否合格難以判斷，經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)議。建議在合同中盡量對(duì)工程質(zhì)量要求和驗(yàn)收方法及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定。

（三）

農(nóng)村建設(shè)施工中的配合問(wèn)題

工程很容易受到周邊群眾的阻止，容易停止，為此，對(duì)工程周邊矛盾，如何協(xié)調(diào)，造成停工的責(zé)任如何劃分，是發(fā)包人引起的阻工，還是施工方原因?qū)е麓迕褡韫?，有時(shí)難以判斷。農(nóng)村建設(shè)工程，需要發(fā)包人和施工方雙方都盡力配合，減少對(duì)村民的影響，避免村民阻工。

四、

農(nóng)村建設(shè)工程中的優(yōu)先權(quán)問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)民法典》第八百零七條規(guī)定，“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！痹谵r(nóng)村的建設(shè)工程，折價(jià)和拍賣(mài)均涉及登記問(wèn)題，涉及土地權(quán)屬問(wèn)題，涉及購(gòu)買(mǎi)人資格問(wèn)題，比如建設(shè)住宅，涉及宅基地的權(quán)屬問(wèn)題，購(gòu)房人的資格問(wèn)題，難以強(qiáng)制拍賣(mài)，因此，農(nóng)村的建設(shè)工程要實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)，多數(shù)都存在多方面的障礙，難以實(shí)現(xiàn)。

五、

農(nóng)村建設(shè)工程中發(fā)包人的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

（一）

地質(zhì)安全風(fēng)險(xiǎn)

農(nóng)村建設(shè)工程經(jīng)常沒(méi)有經(jīng)過(guò)地勘，不了解地質(zhì)情況，在修建過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)地質(zhì)不穩(wěn)定，出現(xiàn)工程事故，或建成后面出現(xiàn)地質(zhì)滑坡等，影響建設(shè)工程安全。為此，農(nóng)村建設(shè)工程要選好建設(shè)位置，最好找專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行地質(zhì)勘察。

（二）

選擇施工單位的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一千一百九十三條，“承攬人在完成工作過(guò)程中造成第三人損害或者自己損害的，定作人不承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。但是，定作人對(duì)定作、指示或者選任有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”在農(nóng)村建設(shè)工程中，發(fā)包人經(jīng)常找沒(méi)有資質(zhì)的施工方施工，在施工過(guò)程中人員受傷、造成第三方損失等，法院通常會(huì)按該認(rèn)定定作人存在過(guò)錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。比如施工過(guò)程中需要砍樹(shù)，發(fā)包人找不專(zhuān)業(yè)的自然人協(xié)助砍伐，結(jié)果樹(shù)木倒下傷人。還有很多施工過(guò)程中，不按操作規(guī)程，不重視安全，造成施工人員受傷。

六、

農(nóng)村建設(shè)工程爭(zhēng)議處理

農(nóng)村的建設(shè)工程很多沒(méi)有經(jīng)過(guò)五方責(zé)任主體驗(yàn)收，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，如果鑒定費(fèi)用大，而工程本身總金額不大，這就可能出現(xiàn)鑒定等費(fèi)用大于爭(zhēng)議標(biāo)的。為此，建議農(nóng)村建設(shè)，盡可能在過(guò)程中把好質(zhì)量關(guān)。

農(nóng)民建設(shè)工程爭(zhēng)議，盡量協(xié)商處理，如果訴訟容易增加矛盾，農(nóng)村建設(shè)工程通?？偣こ塘坎淮?，但如果涉及集體的建設(shè)工程，容易引起群體事件，引發(fā)不穩(wěn)定因素，因此針對(duì)農(nóng)村建設(shè)工程盡量協(xié)商或通過(guò)第三方調(diào)解處理。

綜上，農(nóng)村建設(shè)工程需要嚴(yán)格遵守法律法規(guī)規(guī)章以及相關(guān)的規(guī)范性文件，需要合法的使用土地，需要選擇適宜建設(shè)的土質(zhì)環(huán)境，需要設(shè)計(jì)施工等主體有相關(guān)資質(zhì)，需要就施工過(guò)程在合同中盡量明確約定，發(fā)生爭(zhēng)議盡量及時(shí)協(xié)商妥善解決。

*本微信文章僅用于交流，不代表北京盈科（成都）律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議，任何僅僅依照本文的全部或部分內(nèi)容而做出的決定及因此造成的后果由行為人自行負(fù)責(zé)，如果您需要法律意見(jiàn)或其他專(zhuān)家意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)向具有相關(guān)資格的專(zhuān)業(yè)人士尋求專(zhuān)業(yè)的法律幫助。轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖恼嘛@著位置標(biāo)明作者及出處。

作者簡(jiǎn)介

張建盈科成都高級(jí)合伙人

四川天府一帶一路商事調(diào)解中心指導(dǎo)委員會(huì)副主任

西南石油大學(xué)法學(xué)院碩士生導(dǎo)師

成都大學(xué)法學(xué)院碩士生導(dǎo)師

專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)與建設(shè)工程糾紛、重大民商事訴訟和仲裁、行政機(jī)關(guān)和企業(yè)法律顧問(wèn)、行政法律事務(wù)。

任晶晶盈科成都專(zhuān)職律師

成都律師協(xié)會(huì)監(jiān)督與懲戒委員會(huì)秘書(shū)

四川天府一帶一路商事調(diào)解中心調(diào)解員

專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：建設(shè)工程及相關(guān)的法律事務(wù)、政府、國(guó)有企業(yè)法律顧問(wèn)、民商事?tīng)?zhēng)議解決、農(nóng)村土地、村民集體自治法律爭(zhēng)議、婚姻家事糾紛。

彭長(zhǎng)軍盈科成都專(zhuān)職律師

四川天府一帶一路商事調(diào)解中心調(diào)解員

專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：建設(shè)工程領(lǐng)域訴訟、民商事?tīng)?zhēng)議解決、政府、國(guó)有企業(yè)法律顧問(wèn)。

編/輯/ 文宣部

責(zé)/編/ 呂彥蓉

審/核/ 謝絲絲