為充分發(fā)揮典型案例示范引領(lǐng)作用，2025年12月30日下午，市法院民一庭公開開庭審理了一起財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案件。此次庭審邀請(qǐng)了市人大代表、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人、經(jīng)開區(qū)城管局物管辦工作人員及社會(huì)公眾代表等10余人參與旁聽。

庭審現(xiàn)場

本次庭審由市法院民一庭副庭長段娜、審判員孫笑、審判員殷悅組成合議庭。庭審中，合議庭分工明確、履職規(guī)范，在審判長的有序主持下，各方當(dāng)事人圍繞爭議焦點(diǎn)充分舉證、質(zhì)證，有序開展法庭辯論，整個(gè)庭審程序嚴(yán)謹(jǐn)、高效順暢。合議庭全面聽取訴辯雙方意見，充分保障各方當(dāng)事人依法享有的訴訟權(quán)利。

案情簡介

朱某某系某小區(qū)G1幢4單元202室房屋業(yè)主，葛某某系該單元502室房屋（含六樓閣樓）業(yè)主。朱某某房屋被污水浸泡，經(jīng)物業(yè)公司排查，系樓棟六樓露臺(tái)雨水管道被違規(guī)改接至排污管道，導(dǎo)致雨水返流倒灌。該六樓露臺(tái)位于502室房屋閣樓外部，進(jìn)入露臺(tái)必須經(jīng)過502室房屋閣樓。

事發(fā)當(dāng)日，物業(yè)公司拆除該違規(guī)改接管道。為維護(hù)自身合法權(quán)益，朱某某訴至法院，請(qǐng)求判令葛某某、物業(yè)公司賠償財(cái)產(chǎn)損失。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，朱某某所受財(cái)產(chǎn)損失系六樓露臺(tái)上的雨水管道被改接至排污管道導(dǎo)致。因六樓露臺(tái)屬于小區(qū)公共區(qū)域，物業(yè)公司未及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止該違規(guī)改建行為，存在過錯(cuò)，應(yīng)賠償朱某某財(cái)產(chǎn)損失9863.91元及鑒定費(fèi)15000元。

同時(shí)，因涉案管道位于公共區(qū)域，葛某某于2019年購買502室，朱某某及物業(yè)公司均未舉證證明涉案管道系葛某某改建，故駁回朱某某要求葛某某承擔(dān)賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。物業(yè)公司不服一審判決，提起上訴。

裁判結(jié)果

合議庭評(píng)議認(rèn)為，涉案房屋發(fā)生反水事故，系該房屋所在單元六樓露臺(tái)上設(shè)置的雨水管道被改接至排污管道所致。而進(jìn)入六樓露臺(tái)必須經(jīng)過葛某某房屋閣樓，該區(qū)域?qū)嶋H由葛某某控制。葛某某雖抗辯其未改接案涉雨水管道，但未能提供任何證據(jù)予以證明，依法應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果，故應(yīng)認(rèn)定其存在改接管道的過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任。

涉案雨水管道屬于該樓棟業(yè)主共用排水設(shè)施，物業(yè)公司對(duì)該管道負(fù)有法定管理維護(hù)義務(wù)。物業(yè)公司雖抗辯查看六樓露臺(tái)的雨水管道具體情況需通過502室房屋室內(nèi)，客觀上存在履行障礙。但涉案雨水管道并非隱蔽設(shè)施，而是暴露在六樓露臺(tái)外部，物業(yè)公司通過現(xiàn)場查看，即可發(fā)現(xiàn)雨水管道被改接的事實(shí)，不存在履行不能。

同時(shí)，物業(yè)公司可通過與502室業(yè)主溝通協(xié)商的方式，履行對(duì)涉案六樓露臺(tái)外部的雨水管道管養(yǎng)維護(hù)義務(wù)。

實(shí)際上，在涉案事故發(fā)生之后，物業(yè)公司也系通過上述方式將涉案雨水管道進(jìn)行了巡查整改。故物業(yè)公司不能以檢修涉案雨水管道需經(jīng)過502室房屋存在障礙作為免除其對(duì)業(yè)主共有管道管理維護(hù)義務(wù)的法定抗辯事由。

因物業(yè)公司未舉證證明其對(duì)涉案雨水管道履行了巡查、排查等管理維護(hù)義務(wù)，其不作為行為與涉案反水事故的發(fā)生存在因果關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任。

綜合考量雙方過錯(cuò)程度及各自行為對(duì)事故發(fā)生的原因力大小，依法確定葛某某承擔(dān)70%的賠償責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。本案當(dāng)庭作出宣判。

代表座談

庭審結(jié)束后，本案合議庭成員與參與旁聽的各位代表、負(fù)責(zé)人進(jìn)行了座談交流。會(huì)上，大家圍繞本次庭審活動(dòng)交流心得體會(huì)并提出意見建議。

仲宇

市人大代表、國家能源集團(tuán)宿遷發(fā)電有限公司設(shè)備管理部副主任

本案庭審組織專業(yè)、程序規(guī)范，充分展現(xiàn)了司法公信力。該案中，六樓露臺(tái)雖屬于公共區(qū)域卻無償贈(zèng)送給業(yè)主，客觀上增加了物業(yè)管理難度，而業(yè)主私自改接公共管道的行為影響全體業(yè)主利益。這也提醒我們，小區(qū)良好秩序的維護(hù)，離不開業(yè)主依法依規(guī)、物業(yè)履職盡責(zé)的共同努力。

張鋒

市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長

物業(yè)管理事關(guān)居民日常生活方方面面，本案二審裁判認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確。該案提醒小區(qū)物業(yè)公司需履行好對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù)，在日常工作中做好“痕跡管理”，留存履職證據(jù)，切實(shí)提升服務(wù)管理水平。

杜明

市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長

物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公共排水管道負(fù)有定期疏通、巡查維護(hù)的法定義務(wù)，本案財(cái)產(chǎn)損害后果的發(fā)生，反映出涉事物業(yè)在日常維護(hù)中未盡到定期巡查責(zé)任。此次判決清晰地厘清了業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)邊界，再次強(qiáng)調(diào)了物業(yè)做好“痕跡管理”、規(guī)范履職的重要性，為行業(yè)服務(wù)提供了明確指引。

馬長生

市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長

宿遷法院“宿法直播間”系列活動(dòng)，是提升社會(huì)公眾法律素養(yǎng)、傳播法治理念的重要平臺(tái)。本案的裁判結(jié)果，既提醒物業(yè)要強(qiáng)化小區(qū)日常管網(wǎng)巡查維護(hù)，筑牢服務(wù)防線；也引導(dǎo)社會(huì)公眾認(rèn)識(shí)到小區(qū)業(yè)主的權(quán)利行使并非毫無邊界，小區(qū)業(yè)主也要依法合規(guī)行使權(quán)利。兩者要相互理解，共同營造和諧有序的小區(qū)治理環(huán)境。

文：民一庭 圖：新聞處

校編：柯蘇航

審核：吳振環(huán)、李瑞武

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