2026年元旦剛過，一批實(shí)實(shí)在在的新規(guī)就開始影響我們的生活。

其中最受關(guān)注的，就是全國范圍內(nèi)個人賣房增值稅的調(diào)整，房子買了不到2年再賣，增值稅率從5%降到3%，還有滿2年的住房，在全國所有城市（包含北上廣深）賣都不用交增值稅。

與此同時去年發(fā)放的住房公積金貸款利率，也從元旦起自動下調(diào)了0.25個百分點(diǎn)。

新年伊始的這份“禮包”讓不少人又在問：這波政策之后，接下來，樓市還有什么利好？

說實(shí)話，我也在琢磨這個問題。但咱們可能得先調(diào)整一下預(yù)期——接下來，大概率不會有什么“一夜反轉(zhuǎn)”的“超級大招”了。

什么是超級大招？打個比方，在全國范圍內(nèi)大幅度減少賣地，甚至讓那些人口不再增長的三四線城市徹底停賣土地三五年；再或者，國家拿出幾萬億成立一個房地產(chǎn)穩(wěn)定基金，直接把開發(fā)商手里積壓的土地和房子收走。

想法很好，但落地太難。

停賣土地？地方上的日常運(yùn)轉(zhuǎn)、基建投入，很多還得靠土地出讓金來支撐。雖然壓力大，但一下子徹底停掉，不少城市可能就轉(zhuǎn)不動了。所以你看，就算很多中小城市土地不好賣，往往也還是地方自己的融資平臺在接盤，這其實(shí)也是一種變相的支撐。

至于那幾萬億的收儲基金，聽著好像能解決問題，可錢從何而來，最后或許還是要靠發(fā)債，當(dāng)下國債和地方債的規(guī)模已然挺大了，要是再增加，杠桿率會升得很快，做決策必定得十分謹(jǐn)慎。

現(xiàn)在的政策思路，已然從大水漫灌轉(zhuǎn)變?yōu)楦?xì)的外科手術(shù)，其核心便是“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，簡單來說，就是不再追求全面上漲，而是精準(zhǔn)地減少新房供應(yīng)、消化現(xiàn)有的庫存，這個時候努力提供更好的房子。

那是不是就沒利好了？當(dāng)然不是。沒有“超級大招”，不意味著沒有“關(guān)鍵招數(shù)”。我們能期待的，是持續(xù)不斷、逐步累積的“中等利好”，它們可能沒那么轟動，但方向更明確，效果也更扎實(shí)。

首先，更便宜的錢還在路上。

就在去年12月，央行的會議再次明確，2026年要繼續(xù)實(shí)施“適度寬松的貨幣政策”。

市場普遍認(rèn)為，新一輪的降息降準(zhǔn)在2026年有可能會實(shí)施，甚至不排除在春節(jié)前就提前進(jìn)行。

尤其值得關(guān)注的是，專家分析，為了努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，監(jiān)管方面有可能“單獨(dú)引導(dǎo)5年期以上LPR報價比較大幅度地下行”。這就是說，新發(fā)放的房貸利率或許還有進(jìn)一步下降的空間。

雖然每次調(diào)整的幅度不會太大，但是融資成本一直往下降的大趨勢，對樓市肯定是長期的支撐。

其次，存量房的“活水”正在被盤活。

元旦開始的增值稅“2改3”新政，用意非常直接。它就是降低短期交易的成本，鼓勵“賣一買一”的改善鏈條轉(zhuǎn)動起來。

與此同時國家現(xiàn)在正在大力推進(jìn)收購存量的商品房，用來補(bǔ)充保障房、人才房。這就好比打開了一個很大的官方采購渠道，既能幫房企把庫存賣出去、把資金收回來，還能很快增加保障性住房，是個一舉好幾得的好辦法。

浙江、四川等地已經(jīng)在這方面有了實(shí)踐。當(dāng)二手房市場真正能流通起來，整個市場的循環(huán)才會更健康。

最后，需求端的支持會更精準(zhǔn)。

像深圳這樣的一線城市，已經(jīng)從直接放松限購，轉(zhuǎn)向了更精細(xì)的人才住房支持政策。2026年起，會給符合條件的青年人才提供租金便宜的過渡性住房或者每月安居補(bǔ)貼，來解決他們初到此處時的住房難題。

這種政策，瞄準(zhǔn)的是城市未來發(fā)展的動力年輕人才。類似這樣精準(zhǔn)的支持，以后可能會在更多城市出現(xiàn)，主要是針對新市民和青年人的。

而像廣西來賓這些地方推出的階段性購房補(bǔ)貼，就代表了三四線城市去庫存的本地化做法。

所以，可以這么想：樓市要回暖，可不會跟以前似的，靠一個政策轟一下就全火起來。它更像是春天解凍，是個慢慢來的過程。

陽光和暖意，會先從土壤最肥沃、基礎(chǔ)最好的地方開始——比如說核心城市那些配套成熟的好房子、受人才政策照顧的區(qū)域，會先一步穩(wěn)住，熱鬧起來。接下來，這種信心和活力就慢慢往外面?zhèn)鳌?/p>

你說，這樣的利好算不算數(shù)？我覺得，它更真實(shí)，也更有韌性。它不依賴于驚心動魄的“特效藥”，而是依靠降低交易成本、盤活存量資產(chǎn)、導(dǎo)入真實(shí)需求這些“慢功夫”，一點(diǎn)一點(diǎn)地修復(fù)市場的根基。

因此，與其期盼一個從天而降的“奇跡”，不如仔細(xì)觀察這些正在發(fā)生的、方向性的變化。它們或許不疾不徐，卻正是市場走出轉(zhuǎn)型陣痛、邁向更健康狀態(tài)所需要的那股真正力量。

樓市如此，經(jīng)濟(jì)的許多方面，或許也都是這個道理。