這兩年，各地的催買房措施不斷加碼，然而很多買房人依舊捂緊口袋，持幣觀望。

根據(jù)樂居買房數(shù)據(jù)顯示，2025年1到11月，全國新房銷售面積比去年同期下降了7.8%。按照前面幾個(gè)月的走勢來看，預(yù)計(jì)2025年一整年的銷售面積大概在9億平方米左右，比去年下降約8.5%。

最近兩年商品房銷售面積均位于10億平方米規(guī)模線以下水平，反映出市場深度變化。需要說明的是，年度最終數(shù)據(jù)應(yīng)以國家統(tǒng)計(jì)局公布的為準(zhǔn)。

不過，也有高人預(yù)測，2026年，國家不再只是“敲鑼打鼓”，而是要?jiǎng)诱娓瘢瑢?duì)準(zhǔn)房地產(chǎn)的“病灶”精準(zhǔn)開刀。預(yù)示1月起，可能迎來4個(gè)變化。

01.

從“救項(xiàng)目”到“保民生”

以前針對(duì)房子問題是哪里著火，哪里滅火，開發(fā)商沒錢就降利率，房子不好賣了就放開限購，

但這兩年各種辦法都用上了，市場并沒有明顯回暖。所以從去年開始，政策思路變了：不再只是“救單個(gè)項(xiàng)目”，而是重點(diǎn)“保民生”，明確提出“要讓老百姓敢買房、買得放心”。

針對(duì)這個(gè)目標(biāo)，組合拳不斷接力，

比如，針對(duì)庫存多的城市，不少地方開始直接收購商品房，改成保障房、青年公寓，或者低價(jià)租給新市民。這既解決了庫存壓力，又幫助了需要住房的人，可謂一舉兩得。

更狠的是，新住宅用地的審批大幅收緊，甚至規(guī)定“拿地滿兩年不開工，土地就要被收回”，這讓開發(fā)商再也不敢囤地不動(dòng)了。

還有讓購房人安心的“保交樓”政策也升級(jí)了。到6月，全國已有2000多個(gè)爛尾項(xiàng)目被列入“白名單”，銀行提供專項(xiàng)貸款直接對(duì)接施工方，確保房子能完工、業(yè)主不踩坑。

此外，為了活躍交易、方便大家換房，全國層面也出臺(tái)了降稅政策。比如最近的新規(guī)：將個(gè)人購買不足2年的住房對(duì)外銷售的增值稅征收率由5%下調(diào)為3%。這樣一來，買賣二手房的成本更低，市場也有望更活躍。

02.

從“搶速度”到“拼質(zhì)量”

過去開發(fā)商蓋樓追求“快”：拿地3個(gè)月開工、6個(gè)月開盤、1年賣完。這種“快餐式”開發(fā)也帶來了不少問題，比如房屋漏水、裂縫等質(zhì)量隱患。

如今，政策反復(fù)強(qiáng)調(diào)要建“好房子”。住建部還發(fā)布了“居住品質(zhì)36條”硬標(biāo)準(zhǔn)：層高不能低于3米、外墻保溫必須合格、小區(qū)綠化要超過35%……如果開發(fā)商做不到，可能會(huì)被暫停預(yù)售的資格。

另外，現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)范圍也在擴(kuò)大。以前開發(fā)商靠圖紙就能賣房，以后可能要先建好現(xiàn)房才能開盤。這場“品質(zhì)升級(jí)”也會(huì)加速行業(yè)洗牌，讓有實(shí)力的企業(yè)留下來。

03.

老舊小區(qū)改造迎來機(jī)遇

城市更新已經(jīng)提上日程，舊改加速推進(jìn)。此前就明確，全面啟動(dòng)“城市煥新2.0計(jì)劃”，重點(diǎn)改造2000年前建成的老破小。屆時(shí)老小區(qū)不僅加裝電梯，整個(gè)居住環(huán)境也將煥然一新。

而且改造的內(nèi)容也更豐富了：有的小區(qū)不僅改善硬件，還引入了社區(qū)食堂、嬰幼兒托管、智慧物業(yè)服務(wù)等，打造“步行15分鐘，滿足生活所需”的便利社區(qū)。

所以，開發(fā)商的思路也得變一變了。以前那種“拿地就能賺錢”的模式行不通了，未來的方向可能是運(yùn)營長租公寓、管理社區(qū)商業(yè)、提供養(yǎng)老配套等。

這些雖然賺錢慢一些，但容易積累口碑，也能帶來穩(wěn)定的收入。正如行業(yè)里那句話：“未來十年，不懂運(yùn)營的開發(fā)商注定會(huì)被淘汰。”

04.

從“一刀切”到“精準(zhǔn)調(diào)控”

以前調(diào)控不分城市，現(xiàn)在不同了，主打一個(gè)因城施策，不同城市不同區(qū)域不同樓盤采取不同的措施。

比如一線核心區(qū)房子不愁賣，繼續(xù)“限購限貸”；三四線庫存壓力大，不僅放開各種限制，還推出“買房送戶口”、“購房補(bǔ)貼”等花式刺激。

此外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)未來也可能穩(wěn)步擴(kuò)大。稅率不會(huì)太高，主要針對(duì)“人均面積超過60平方米的多套房持有者”。專家表示，這相當(dāng)于給炒房劃定了邊界，讓房子逐漸回歸居住的本質(zhì)。

總之，2026年以后，樓市閉眼買賣賺錢不現(xiàn)實(shí)了，對(duì)買房人來說，變化中也藏著機(jī)會(huì)：

第一，關(guān)注核心區(qū)：如果房子靠近工作地點(diǎn)，周邊配套齊全，比如有好學(xué)校、醫(yī)院、地鐵等，這樣的房子依然有保留價(jià)值。

另外，核心區(qū)里那些有機(jī)會(huì)改造的老舊小區(qū)也值得留意，它們可能享受到“改造紅利”，以后也更抗跌；

第二，再便宜也謹(jǐn)慎三種房：

① 郊區(qū)的房子：要啥沒啥，上學(xué)、通勤時(shí)間長，生活也不方便；

② 物業(yè)差的老小區(qū)：沒有改造空間，沒電梯、物業(yè)服務(wù)還不好，住著不舒服，后續(xù)成本也可能越來越高；

③ 缺乏配套和產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域：這種連基本生活都成問題，入住率低、空置率高，便宜也不選。

第三，不求多，要求精：未來房產(chǎn)稅是大概率事件，房子多不如房子好。比如10套郊區(qū)劣質(zhì)房，不賺錢還加速貶值，而且以后稅費(fèi)壓力可能居高不下，還不如核心區(qū)一套高品質(zhì)房。

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