2025年樓市怎么樣？

　　相信大家前幾天都被這張圖刷屏了，好像市場(chǎng)非常好。

　　2025全年結(jié)束，二手房網(wǎng)簽量達(dá)到了25.47萬(wàn)套，再創(chuàng)新高。

　　其實(shí)上面的數(shù)據(jù)完全瞎扯，2025年用的全口徑網(wǎng)簽，車(chē)位、商業(yè)都統(tǒng)計(jì)進(jìn)去了。

　　前面三年用的卻是純住宅網(wǎng)簽套數(shù)，不含車(chē)位、商業(yè)。

　　截至今天住宅網(wǎng)簽量只更新到了2025年12月28日，共220356套，沒(méi)圖上那么夸張。

　　好在確實(shí)增長(zhǎng)了。

　　但是新房拉胯啊，把新房也統(tǒng)計(jì)上去，2025年市場(chǎng)就一般了。

　　二手房+新房成交套數(shù)，連續(xù)四年相當(dāng)穩(wěn)定。

　　2025年二手房賣(mài)得好，無(wú)非是搶了新房客戶(hù)。

　　新房有多拉胯呢？有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)，我們?nèi)〉昧藲v史最差紀(jì)錄。

　　比2021、2022、2023年少了一半。

　　所以并不存在什么量在價(jià)先失效，2025年成交量還是不夠多。

　　前兩次上漲是2015-2016年，2020-2021年，每年的總成交都高出10萬(wàn)套以上。

　　之前低迷三年會(huì)有一次爆發(fā)，2012-2014年低迷，房東等了三年，2015年迎來(lái)曙光。

　　2017-2019低迷，房東等了三年，2020年迎來(lái)爆發(fā)。

　　2022-2024年低迷，房東等了三年，沒(méi)想到2025年市場(chǎng)更差。

　　心態(tài)徹底失控，尤其是826新政后，直接補(bǔ)跌15%。

　　現(xiàn)在又階段性觸底，失控拋售的房東差不多賣(mài)光了。

　　如果2026年等不來(lái)行情，懸崖邊上的房東可能進(jìn)一步崩潰。

　　上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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　　最近四年成交總量穩(wěn)定，但是結(jié)構(gòu)出了大問(wèn)題。

　　二手房成交直線上升，新房斷崖式下跌。

　　這是一個(gè)非常差的信號(hào)。

　　我們搞房地產(chǎn)的根本目的是什么？是讓大家都住上好房子。

　　有房的家庭越來(lái)越多，人均居住面積越來(lái)越大。

　　這個(gè)增量主要靠新房實(shí)現(xiàn)，二手房是存量市場(chǎng)，改變不了我們整體居住水平。

　　2025年新房斷崖式下跌，說(shuō)明增量很小。

　　動(dòng)遷全面提速，很多房子拆走了，增量更是打折扣。

　　很多新房成交，也是動(dòng)遷戶(hù)的貢獻(xiàn)。

　　一個(gè)嘉定的新房項(xiàng)目，房票客戶(hù)累計(jì)認(rèn)購(gòu)超過(guò)5億元。

　　房票客戶(hù)買(mǎi)走了180套房子（詳見(jiàn)《翻倍上漲！上海動(dòng)遷戶(hù)，用房票把郊區(qū)新房買(mǎi)爆了！》）。

　　意味著原來(lái)沒(méi)房的剛需，2025年上車(chē)的人數(shù)很少。

　　房?jī)r(jià)確實(shí)降了，沒(méi)房的人還是沒(méi)房，降價(jià)的意義是什么？

　　二手房降價(jià)只是讓有房的居民，財(cái)富縮水。

　　整個(gè)社會(huì)居住條件沒(méi)有大的提高，有房的居民財(cái)富縮水，無(wú)房的居民買(mǎi)房也不積極。

　　沒(méi)有贏家。

　　背后的問(wèn)題很簡(jiǎn)單，新房實(shí)在是太貴了。

　　2025年新房套均總價(jià)高達(dá)1003萬(wàn)，沒(méi)幾個(gè)人買(mǎi)得起。

　　2025年二手房是成交主力，二手房中總價(jià)1000萬(wàn)以上的成交只占4%。

　　2025年上海二手房成交結(jié)構(gòu)

　　你拿著1000萬(wàn)預(yù)算，在二手房市場(chǎng)是前5%的有錢(qián)人。

　　在新房市場(chǎng)，你只是一個(gè)普通購(gòu)房者，平均數(shù)。

　　新房貴有三個(gè)原因。

　　第一，是絕對(duì)的價(jià)格貴。

　　二手房降了，更顯得新房貴。

　　2022年唐鎮(zhèn)二手房10萬(wàn)，新房7萬(wàn)。

　　現(xiàn)在唐鎮(zhèn)二手房7萬(wàn)，新房8.5萬(wàn)。

　　如果二手房代表了真實(shí)市場(chǎng)行情，那新房漲了4.5萬(wàn)。

　　漲這么多，新房不如前幾年好賣(mài)很正常。

　　新房貴的第二原因：中環(huán)內(nèi)樓盤(pán)開(kāi)太多，遠(yuǎn)郊新房越來(lái)越少。

　　遠(yuǎn)郊賣(mài)地之前占40%，現(xiàn)在只有30%左右。

　　新房貴的第三原因：新房戶(hù)型越來(lái)越大。

　　110平以上房源，由28%攀升到53%。

　　90平以下小戶(hù)型，由27.6%斷崖式跌到8.4%。

　　基本可以說(shuō)小戶(hù)型退出市場(chǎng)。

　　新房單價(jià)越來(lái)越高、位置越來(lái)越好、戶(hù)型越來(lái)越大，意味著剛需新房快斷供了。

　　2026年市場(chǎng)怎么走？

　　我們認(rèn)為會(huì)全面實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

　　二手房成交走高，意味著房源快速去化。

　　6個(gè)月時(shí)間，鏈家后臺(tái)掛牌量降低近4萬(wàn)套。

　　鏈家掛牌占比80%，意味著全市掛牌降低5萬(wàn)套左右。

　　當(dāng)然里面有些是撤牌不賣(mài)了，有些是實(shí)打?qū)嵉馁u(mài)掉了。

　　很多剛需小區(qū)馬上無(wú)房可賣(mài)。

　　九亭某3200戶(hù)的小區(qū)，誠(chéng)意賣(mài)的房子就三四套。

　　桃浦某2000戶(hù)的老破小，誠(chéng)意賣(mài)的也就四五套。

　　前幾年剛需新房供應(yīng)太少，大家只能去買(mǎi)二手。

　　新房賣(mài)的不好，剛需土地、剛需房源供應(yīng)量萎縮。

　　五大新城都快斷供了（臨港除外）。

　　剛需房源，無(wú)論是新房還是二手，庫(kù)存都不大。

　　房?jī)r(jià)又降了40%，很多買(mǎi)不起房的都可以上車(chē)了。

　　原來(lái)500萬(wàn)的房子，首付35%，需要175萬(wàn)。你得準(zhǔn)備200萬(wàn)首付才敢買(mǎi)房。

　　現(xiàn)在這套房子只要300萬(wàn)，首付15%，手里50萬(wàn)就能動(dòng)一下念頭了。

　　手里200萬(wàn)現(xiàn)金的家庭，放在哪都是鳳毛麟角。

　　手里50萬(wàn)的家庭，放在哪都是一抓一大把。

　　準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)無(wú)從可查，根據(jù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)估算，上海存款超過(guò)200萬(wàn)的家庭可能只有20萬(wàn)戶(hù)。

　　存款超過(guò)50萬(wàn)的家庭，超過(guò)100萬(wàn)戶(hù)。

　　房?jī)r(jià)下沉后，儲(chǔ)備購(gòu)房家庭數(shù)量翻5倍。

　　庫(kù)存房源量減少，潛在購(gòu)房人數(shù)增加，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更加樂(lè)觀。

　　當(dāng)然這些家庭不一定買(mǎi)，首付低了月供增加，大家對(duì)未來(lái)沒(méi)那么樂(lè)觀，不敢下手。

　　恢復(fù)大家信心，一方面需要實(shí)打?qū)嵉睦鸾?jīng)濟(jì)，穩(wěn)定收入預(yù)期。

　　一方面也需要新政刺激，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。

　　經(jīng)濟(jì)上的事情留給經(jīng)濟(jì)學(xué)家，我們只講房地產(chǎn)，2026年會(huì)是一個(gè)政策大年。

　　能想到的、想不到的新政都會(huì)到來(lái)，砸到大家恢復(fù)信心。

　　2014年930新政大家也是不信，2015年330新政來(lái)了，上?？蛻?hù)才跑步入場(chǎng)。

　　全國(guó)性的恢復(fù)是2016年，那一年《求是》雜志第一期發(fā)文《積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)庫(kù)存》，定了基調(diào)。

　　2016年房?jī)r(jià)漲瘋了，2017年又要打壓，《求是》發(fā)文呼吁穩(wěn)定樓市。

　　2021年持續(xù)打壓樓市，《求是》發(fā)文申明房住不炒，開(kāi)啟了連續(xù)四年的“遠(yuǎn)古巨熊”。

　　2026年，《求是》第一期又發(fā)了重磅文章，《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》。

　　對(duì)過(guò)去幾年的市場(chǎng)正本清源，撥亂反正，定了基調(diào)（詳見(jiàn)《2026年，大力救樓市》）。

　　近些年《求是》一共就發(fā)了四篇特約評(píng)論員文章，前三篇都是市場(chǎng)巨變前的沖鋒號(hào)。

　　今年這一篇效果如何，我們拭目以待。

　　綜合以上，我們堅(jiān)定認(rèn)為2026年會(huì)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，而且是剛需市場(chǎng)率先觸底。

　　這就是環(huán)線2025年一直宣傳的逆分化。

　　改善市場(chǎng)、豪宅市場(chǎng)曾經(jīng)大幅跑贏，未來(lái)五年剛需市場(chǎng)反而更健康。

　　講到這肯定有粉絲跳出來(lái)，你個(gè)傻*中介就知道吹樓市，你們吹漲才能賣(mài)房，為了點(diǎn)錢(qián)良心都不要了。

　　這里統(tǒng)一回應(yīng)一下，現(xiàn)在的市場(chǎng)唱空才賺錢(qián)。

　　市場(chǎng)下行時(shí)，唱空才有大把流量。

　　唱空才能讓房東心態(tài)崩潰，才能拿到筍盤(pán)，才能快速成交。

　　這兩年二手房市場(chǎng)“筍進(jìn)筍出”，打壓房東能力強(qiáng)的中介賺翻了。

　　環(huán)線作為上海有名的“工科男”團(tuán)隊(duì)，一直靠數(shù)據(jù)說(shuō)話。

　　數(shù)據(jù)告訴了我們以上結(jié)論，我們就寫(xiě)了以上內(nèi)容。

　　當(dāng)然內(nèi)心深處，我們也希望上海越來(lái)越好。

　　這種對(duì)上海的熱愛(ài)不會(huì)影響我們數(shù)據(jù)推算。

　　篇幅有限，上面只是展示了部分?jǐn)?shù)據(jù)，對(duì)2026年粗略展望。

　　詳細(xì)的深度分析，歡迎大家來(lái)到環(huán)線辦公室，參加沙龍。

　　我們結(jié)合100多頁(yè)P(yáng)PT，用近三個(gè)小時(shí)，一次性講清2026年市場(chǎng)預(yù)測(cè)。

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