以下是《洛陽市城中村改造以購代建實施方案（修訂版）》最核心的政策要點總結(jié)...

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《洛陽市城中村改造以購代建

實施方案（修訂版）》政策要點總結(jié)

以下是《洛陽市城中村改造以購代建實施方案（修訂版）》最核心的政策要點總結(jié)：

政策核心機(jī)制與影響分析

一、核心目的與模式

根本目的：快速消化市場存量新房庫存，滿足拆遷安置需求，實現(xiàn)“去庫存、促穩(wěn)定”。
核心手段：改變傳統(tǒng)新建安置房模式，用政府資金購買現(xiàn)有商品房用于安置。提供三種模式：

模式

核心特點

資金流向

房票安置

給拆遷戶發(fā)有價“房票”，限6個月內(nèi)購買“房源庫”新房。

政府按合同付錢給開發(fā)商

自主購買

拆遷戶先拿購房資格，6個月內(nèi)自選新房，政府統(tǒng)一付款。

政府按合同付錢給開發(fā)商

組織購買

政府直接批量購買整棟/片商品房用作安置房。

政府直接出資購買

二、關(guān)鍵機(jī)制設(shè)計

1. 定向去庫存：購買的房源必須是已取得預(yù)售證或房產(chǎn)證的商品房，直接將安置需求導(dǎo)入新房市場。

2. 強(qiáng)時效性：“房票”和“自主購買”資格有效期均為6個月，促使拆遷戶快速購房，形成集中購買力。

3. 資金閉環(huán)與安全：購房款均由政府實施主體直接支付至開發(fā)商資金監(jiān)管賬戶，并全程監(jiān)管，確保?？顚Ｓ煤晚椖拷桓?。

4. 建立“房源庫”：各區(qū)建立合規(guī)房源池并公示，確保房源產(chǎn)權(quán)清晰、價格公開。

為鼓勵選擇“以購代建”，安置對象可享：

• 契稅減免：購房成交價不超過補(bǔ)償金額的部分，免征契稅。

• 教育保障：憑《商品房買賣合同》即可在新購房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)，交付前仍保留原學(xué)區(qū)資格。

• 金融支持：可正常申請商業(yè)銀行貸款和公積金貸款。

• 對新房市場：直接創(chuàng)造政策性購買需求，是重磅利好，尤其有利于被納入“房源庫”的樓盤。

• 對二手房市場：購房需求被大量引向新房，可能導(dǎo)致二手房流動性進(jìn)一步承壓。

• 整體效果：旨在為市場注入信心和資金，加速新房庫存去化，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

這份政策的核心邏輯是：通過政府信用和專項借款，將拆遷安置的剛性需求，轉(zhuǎn)化為市場上商品房的直接購買力，實現(xiàn)快速、定向去庫存。

《洛陽市城中村改造以購代建

實施方案（修訂版）》政策原文

洛陽市人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)洛陽市城中村改造

以購代建實施方案（修訂版）的通知

洛政辦〔2025〕60號

各城市區(qū)人民政府，市人民政府有關(guān)部門，各有關(guān)單位：

《洛陽市城中村改造以購代建實施方案（修訂版）》已經(jīng)市政府第59次常務(wù)會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

2025年12月24日

洛陽市城中村改造以購代建實施方案

（修訂版）

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要精神，滿足城中村改造安置對象多元化安置需求，切實用好購買存量住房用作安置住房的相關(guān)政策，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場存量商品房情況和城中村改造項目實際，現(xiàn)制定以下具體實施方案。

一、安置對象

列入我市城市區(qū)（含洛陽市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)，下同）城中村改造計劃項目涉及的安置對象，包括擬征遷需安置對象，已簽訂《征收安置補(bǔ)償協(xié)議》、未分房或未足額分房的安置對象。

二、安置方式和房源

在保持前期城中村改造新建安置房安置方式基礎(chǔ)上，根據(jù)上級專項借款使用要求，創(chuàng)新以購代建安置方式。具體包括房票安置、自主購買和組織購買商品住房三種模式。以購代建安置在全市城市區(qū)范圍內(nèi)實施，購買房源為城市區(qū)范圍內(nèi)已開工未銷售、且取得商品房預(yù)售許可證的住宅項目，或轄區(qū)內(nèi)其他已取得不動產(chǎn)權(quán)證書、無產(chǎn)權(quán)糾紛的住房。各城市區(qū)可分別建立“房源庫”，房源信息在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門門戶網(wǎng)站公示，入庫房源實行動態(tài)管理，建立退出機(jī)制，及時更新。堅持“群眾自愿、手續(xù)齊備、產(chǎn)權(quán)清晰、風(fēng)險可控”，確保購買之后早分配、早安置。

三、房票安置模式

（一）房票使用規(guī)則。房票在全市范圍內(nèi)實施，房票持有人為被征收房屋的所有權(quán)人；房票金額為安置對象房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后的總金額，包括安置補(bǔ)償權(quán)益金額、政策性獎勵等；使用期限自核發(fā)之日起計算，最長不超過6個月；以上信息由使用房票安置的城市區(qū)匯總后，上報市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱市住建局）統(tǒng)一制作核發(fā)。選擇房票安置的可在“房源庫”自主挑選購買的樓盤、戶型、面積，購房款不得低于房票金額的90%（購買多套房的可累計計算）。由房票持有人憑房票與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》。超過6個月未使用房票的，視為自行放棄，已核發(fā)的房票自動作廢，由轄區(qū)政府按照原征收補(bǔ)償安置方案妥善解決群眾安置問題。房票僅限于購買住宅使用，不得以任何形式轉(zhuǎn)讓，包括但不限于買賣、繼承、贈予、抵押、質(zhì)押、非法套現(xiàn)等形式。

（二）房票結(jié)算流程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持憑房票簽訂的《商品房買賣合同》，向各城市區(qū)城中村改造項目的實施主體（以下簡稱實施主體）申請資金劃撥。實施主體按規(guī)定撥付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開設(shè)的資金監(jiān)管賬戶，由城市區(qū)政府有關(guān)部門、實施主體、開發(fā)企業(yè)、銀行等共同加強(qiáng)資金使用全過程監(jiān)管。

（三）其他事項。購房款超出房票票面金額的部分由房票持有人自行補(bǔ)足；若購房款未超出房票金額，房票票面金額與購房款的差額部分，由轄區(qū)政府按照原征收補(bǔ)償安置方案妥善解決群眾安置問題。

四、自主購買模式

（一）自主購買。對選擇自主購買的安置對象，由轄區(qū)政府組織核算安置對象房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后的總金額，并簽訂自主購買協(xié)議。簽訂協(xié)議之日起，安置對象要在6個月內(nèi)自主購買，并與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，僅限于購買住宅。6個月內(nèi)未確定的，視為自行放棄，由轄區(qū)政府按照原征收補(bǔ)償安置方案妥善解決群眾安置問題。

（二）集中代付。各城市區(qū)政府自行組織實施主體統(tǒng)一匯總安置對象自主購房情況，報市住建局備案后，由區(qū)實施主體集中代付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開設(shè)的資金監(jiān)管賬戶。

（三）其他事項。安置對象自主購買的住房價值不得低于貨幣量化后總金額的90%，超出總金額的部分由安置對象自行補(bǔ)足；若自主購買的住房價值未超出房票金額，房票票面金額與自主購買住房價值的差額部分，按照自主購買協(xié)議約定進(jìn)行補(bǔ)償。

五、組織購買模式

（一）購買程序。購買工作由各城市區(qū)政府自行組織實施主體參與購買項目的成本審核、談判等具體工作，選定購買項目、制定購買方案，并報市住建局審核備案后，由各城市區(qū)實施主體作為購買主體具體實施。購買房源確定后，由實施主體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房購買合同，由借款主體洛陽開元城市投資發(fā)展有限公司（以下簡稱開元城投）作為資金通道支付購買款。完成購買后，由轄區(qū)政府負(fù)責(zé)組織安置對象與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》。

（二）購買標(biāo)準(zhǔn)及價格。被購買項目按原審批設(shè)計方案明確的標(biāo)準(zhǔn)或不低于城中村項目新建安置房建造標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。購買價格按以下原則：一是不超過綜合成本價和市場評估價；二是價低者優(yōu)先并適當(dāng)考慮交房時間、小區(qū)品質(zhì)等因素，按議定程序公開競價磋商；三是購買過程中發(fā)生的價格評估和建設(shè)管理等費用一并計入購買成本。

（三）資金監(jiān)管及項目管理。購買資金的支付和使用在市住建局指導(dǎo)下開展，由開元城投和區(qū)實施主體支付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開設(shè)的資金監(jiān)管賬戶。被購買項目的工程質(zhì)量、進(jìn)度、工程款支付和結(jié)算，由各城市區(qū)政府實施監(jiān)管，直至項目竣工交付并配合辦結(jié)相關(guān)手續(xù)（包括竣工備案手續(xù)和不動產(chǎn)權(quán)證書辦理）。

（四）組織選房。各城市區(qū)政府要堅持選房面積與應(yīng)安置面積相接近的原則，在尊重安置對象意愿的基礎(chǔ)上，編制房屋分配方案。對超出面積部分，安置對象按照購買價補(bǔ)足差價款；對分配不足部分，由轄區(qū)政府按照原征收補(bǔ)償安置方案妥善解決群眾安置問題。

（五）其他事項。整體購買的車位、儲藏間等配套資產(chǎn)由轄區(qū)政府組織制定處置方案，并及時公示，接受群眾監(jiān)督。

六、優(yōu)惠政策

（一）契稅優(yōu)惠政策。安置對象選擇以購代建安置的，按照《河南省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于河南省契稅適用稅率等事項的決定》中“因土地、房屋被縣級以上政府征收、征用后重新承受土地、房屋權(quán)屬，選擇貨幣補(bǔ)償且成交價格不超過貨幣補(bǔ)償部分免征契稅，對超出部分征收契稅”的規(guī)定，享受稅收減免。

（二）教育保障政策。選擇以購代建方式選購商品住房的，可憑《商品房買賣合同》在新購房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)手續(xù)；在新購房屋交付前，安置對象子女保留原被征收拆遷住宅片區(qū)所在學(xué)區(qū)的入學(xué)資格。

（三）稅費減免政策。對組織購買模式下的樓盤，符合棚戶區(qū)改造相關(guān)稅費優(yōu)惠政策，按政策規(guī)定執(zhí)行。

（四）金融支持政策。選擇以購代建安置，并簽訂《商品房買賣合同》的，可申請商業(yè)銀行貸款；符合公積金提取、貸款條件的，可申請公積金支持。

七、保障措施

（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。以購代建工作在市住建局統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)下，各城市區(qū)政府是以購代建工作責(zé)任主體，負(fù)責(zé)政策宣傳、群眾動員工作，精準(zhǔn)確定安置對象、安置模式，并簽訂征收安置補(bǔ)償協(xié)議，有序組織選房、分房，做好群眾思想工作和信訪穩(wěn)定工作。

（二）完善工作機(jī)制。市住建局要定期加強(qiáng)會商，及時協(xié)調(diào)解決工作推進(jìn)中遇到的矛盾和問題，確保以購代建工作高效有序開展。各相關(guān)職能部門要加強(qiáng)信息溝通與共享，特別是各城市區(qū)要及時向市住建、自然資源等部門報告以購代建涉及住宅信息情況，通過對房產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記系統(tǒng)對應(yīng)房屋的鎖定，避免一房多賣。同時，要加強(qiáng)與新聞媒體聯(lián)動，不斷提高安置對象、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)對以購代建安置的認(rèn)知度與參與度，確保把這項惠民生、促發(fā)展的好事辦好，實事辦實。

（三）加強(qiáng)監(jiān)督管理。由市住建局牽頭，各城市區(qū)人民政府和相關(guān)職能部門要重點針對群眾關(guān)心的安置方式選擇、項目確定、房源準(zhǔn)入、房源價格、資金核算等環(huán)節(jié)，加大監(jiān)督管理力度，做好入庫價格與合同價格的對比，對惡意哄抬房價，捏造、散布房源緊張或者市場需求激增信息等行為的企業(yè)或個人，按照相關(guān)規(guī)定移交有關(guān)部門依法予以查處，同時終止其參與以購代建的資格，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

（四）規(guī)范行為秩序。參與以購代建工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)誠實守信、合法經(jīng)營，嚴(yán)格按照約定的優(yōu)惠幅度與購房人簽訂協(xié)議。對于弄虛作假、提供不實信息的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并依法終止其參與資格，造成損失的應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。各相關(guān)單位要嚴(yán)格執(zhí)行政策標(biāo)準(zhǔn)，對通過各種方式套取以購代建專項借款資金，或者擅自突破政策標(biāo)準(zhǔn)，造成重大影響和損失的，以及拒不執(zhí)行相關(guān)規(guī)定的，依法追究相關(guān)單位和人員責(zé)任。各城市區(qū)政府對安置對象嚴(yán)格審定，避免突破標(biāo)準(zhǔn)、騙取資格、套取資金等現(xiàn)象發(fā)生。

八、其他

（一）本實施方案自公布之日起施行，有效期兩年，《洛陽市城中村改造以購代建實施方案》（洛政辦〔2025〕4號）同時廢止。

（二）市住建局和各城市區(qū)人民政府可根據(jù)本實施方案自行制定實施細(xì)則，并組織實施。