以下是《洛陽(yáng)市城中村改造以購(gòu)代建實(shí)施方案（修訂版）》最核心的政策要點(diǎn)總結(jié)...

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《洛陽(yáng)市城中村改造以購(gòu)代建

實(shí)施方案（修訂版）》政策要點(diǎn)總結(jié)

以下是《洛陽(yáng)市城中村改造以購(gòu)代建實(shí)施方案（修訂版）》最核心的政策要點(diǎn)總結(jié)：

政策核心機(jī)制與影響分析

一、核心目的與模式

根本目的：快速消化市場(chǎng)存量新房庫(kù)存，滿足拆遷安置需求，實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存、促穩(wěn)定”。
核心手段：改變傳統(tǒng)新建安置房模式，用政府資金購(gòu)買現(xiàn)有商品房用于安置。提供三種模式：

模式

核心特點(diǎn)

資金流向

房票安置

給拆遷戶發(fā)有價(jià)“房票”，限6個(gè)月內(nèi)購(gòu)買“房源庫(kù)”新房。

政府按合同付錢給開(kāi)發(fā)商

自主購(gòu)買

拆遷戶先拿購(gòu)房資格，6個(gè)月內(nèi)自選新房，政府統(tǒng)一付款。

政府按合同付錢給開(kāi)發(fā)商

組織購(gòu)買

政府直接批量購(gòu)買整棟/片商品房用作安置房。

政府直接出資購(gòu)買

二、關(guān)鍵機(jī)制設(shè)計(jì)

1. 定向去庫(kù)存：購(gòu)買的房源必須是已取得預(yù)售證或房產(chǎn)證的商品房，直接將安置需求導(dǎo)入新房市場(chǎng)。

2. 強(qiáng)時(shí)效性：“房票”和“自主購(gòu)買”資格有效期均為6個(gè)月，促使拆遷戶快速購(gòu)房，形成集中購(gòu)買力。

3. 資金閉環(huán)與安全：購(gòu)房款均由政府實(shí)施主體直接支付至開(kāi)發(fā)商資金監(jiān)管賬戶，并全程監(jiān)管，確保�？顚Ｓ煤晚�(xiàng)目交付。

4. 建立“房源庫(kù)”：各區(qū)建立合規(guī)房源池并公示，確保房源產(chǎn)權(quán)清晰、價(jià)格公開(kāi)。

為鼓勵(lì)選擇“以購(gòu)代建”，安置對(duì)象可享：

• 契稅減免：購(gòu)房成交價(jià)不超過(guò)補(bǔ)償金額的部分，免征契稅。

• 教育保障：憑《商品房買賣合同》即可在新購(gòu)房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)，交付前仍保留原學(xué)區(qū)資格。

• 金融支持：可正常申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款和公積金貸款。

• 對(duì)新房市場(chǎng)：直接創(chuàng)造政策性購(gòu)買需求，是重磅利好，尤其有利于被納入“房源庫(kù)”的樓盤。

• 對(duì)二手房市場(chǎng)：購(gòu)房需求被大量引向新房，可能導(dǎo)致二手房流動(dòng)性進(jìn)一步承壓。

• 整體效果：旨在為市場(chǎng)注入信心和資金，加速新房庫(kù)存去化，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

這份政策的核心邏輯是：通過(guò)政府信用和專項(xiàng)借款，將拆遷安置的剛性需求，轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)上商品房的直接購(gòu)買力，實(shí)現(xiàn)快速、定向去庫(kù)存。

《洛陽(yáng)市城中村改造以購(gòu)代建

實(shí)施方案（修訂版）》政策原文

洛陽(yáng)市人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)洛陽(yáng)市城中村改造

以購(gòu)代建實(shí)施方案（修訂版）的通知

洛政辦〔2025〕60號(hào)

各城市區(qū)人民政府，市人民政府有關(guān)部門，各有關(guān)單位：

《洛陽(yáng)市城中村改造以購(gòu)代建實(shí)施方案（修訂版）》已經(jīng)市政府第59次常務(wù)會(huì)議研究通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

2025年12月24日

洛陽(yáng)市城中村改造以購(gòu)代建實(shí)施方案

（修訂版）

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要精神，滿足城中村改造安置對(duì)象多元化安置需求，切實(shí)用好購(gòu)買存量住房用作安置住房的相關(guān)政策，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存量商品房情況和城中村改造項(xiàng)目實(shí)際，現(xiàn)制定以下具體實(shí)施方案。

一、安置對(duì)象

列入我市城市區(qū)（含洛陽(yáng)市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)，下同）城中村改造計(jì)劃項(xiàng)目涉及的安置對(duì)象，包括擬征遷需安置對(duì)象，已簽訂《征收安置補(bǔ)償協(xié)議》、未分房或未足額分房的安置對(duì)象。

二、安置方式和房源

在保持前期城中村改造新建安置房安置方式基礎(chǔ)上，根據(jù)上級(jí)專項(xiàng)借款使用要求，創(chuàng)新以購(gòu)代建安置方式。具體包括房票安置、自主購(gòu)買和組織購(gòu)買商品住房三種模式。以購(gòu)代建安置在全市城市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施，購(gòu)買房源為城市區(qū)范圍內(nèi)已開(kāi)工未銷售、且取得商品房預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目，或轄區(qū)內(nèi)其他已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛的住房。各城市區(qū)可分別建立“房源庫(kù)”，房源信息在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門門戶網(wǎng)站公示，入庫(kù)房源實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，建立退出機(jī)制，及時(shí)更新。堅(jiān)持“群眾自愿、手續(xù)齊備、產(chǎn)權(quán)清晰、風(fēng)險(xiǎn)可控”，確保購(gòu)買之后早分配、早安置。

三、房票安置模式

（一）房票使用規(guī)則。房票在全市范圍內(nèi)實(shí)施，房票持有人為被征收房屋的所有權(quán)人；房票金額為安置對(duì)象房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后的總金額，包括安置補(bǔ)償權(quán)益金額、政策性獎(jiǎng)勵(lì)等；使用期限自核發(fā)之日起計(jì)算，最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月；以上信息由使用房票安置的城市區(qū)匯總后，上報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱市住建局）統(tǒng)一制作核發(fā)。選擇房票安置的可在“房源庫(kù)”自主挑選購(gòu)買的樓盤、戶型、面積，購(gòu)房款不得低于房票金額的90%（購(gòu)買多套房的可累計(jì)計(jì)算）。由房票持有人憑房票與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》。超過(guò)6個(gè)月未使用房票的，視為自行放棄，已核發(fā)的房票自動(dòng)作廢，由轄區(qū)政府按照原征收補(bǔ)償安置方案妥善解決群眾安置問(wèn)題。房票僅限于購(gòu)買住宅使用，不得以任何形式轉(zhuǎn)讓，包括但不限于買賣、繼承、贈(zèng)予、抵押、質(zhì)押、非法套現(xiàn)等形式。

（二）房票結(jié)算流程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持憑房票簽訂的《商品房買賣合同》，向各城市區(qū)城中村改造項(xiàng)目的實(shí)施主體（以下簡(jiǎn)稱實(shí)施主體）申請(qǐng)資金劃撥。實(shí)施主體按規(guī)定撥付至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)設(shè)的資金監(jiān)管賬戶，由城市區(qū)政府有關(guān)部門、實(shí)施主體、開(kāi)發(fā)企業(yè)、銀行等共同加強(qiáng)資金使用全過(guò)程監(jiān)管。

（三）其他事項(xiàng)。購(gòu)房款超出房票票面金額的部分由房票持有人自行補(bǔ)足；若購(gòu)房款未超出房票金額，房票票面金額與購(gòu)房款的差額部分，由轄區(qū)政府按照原征收補(bǔ)償安置方案妥善解決群眾安置問(wèn)題。

四、自主購(gòu)買模式

（一）自主購(gòu)買。對(duì)選擇自主購(gòu)買的安置對(duì)象，由轄區(qū)政府組織核算安置對(duì)象房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后的總金額，并簽訂自主購(gòu)買協(xié)議。簽訂協(xié)議之日起，安置對(duì)象要在6個(gè)月內(nèi)自主購(gòu)買，并與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，僅限于購(gòu)買住宅。6個(gè)月內(nèi)未確定的，視為自行放棄，由轄區(qū)政府按照原征收補(bǔ)償安置方案妥善解決群眾安置問(wèn)題。

（二）集中代付。各城市區(qū)政府自行組織實(shí)施主體統(tǒng)一匯總安置對(duì)象自主購(gòu)房情況，報(bào)市住建局備案后，由區(qū)實(shí)施主體集中代付至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)設(shè)的資金監(jiān)管賬戶。

（三）其他事項(xiàng)。安置對(duì)象自主購(gòu)買的住房?jī)r(jià)值不得低于貨幣量化后總金額的90%，超出總金額的部分由安置對(duì)象自行補(bǔ)足；若自主購(gòu)買的住房?jī)r(jià)值未超出房票金額，房票票面金額與自主購(gòu)買住房?jī)r(jià)值的差額部分，按照自主購(gòu)買協(xié)議約定進(jìn)行補(bǔ)償。

五、組織購(gòu)買模式

（一）購(gòu)買程序。購(gòu)買工作由各城市區(qū)政府自行組織實(shí)施主體參與購(gòu)買項(xiàng)目的成本審核、談判等具體工作，選定購(gòu)買項(xiàng)目、制定購(gòu)買方案，并報(bào)市住建局審核備案后，由各城市區(qū)實(shí)施主體作為購(gòu)買主體具體實(shí)施。購(gòu)買房源確定后，由實(shí)施主體與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房購(gòu)買合同，由借款主體洛陽(yáng)開(kāi)元城市投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)元城投）作為資金通道支付購(gòu)買款。完成購(gòu)買后，由轄區(qū)政府負(fù)責(zé)組織安置對(duì)象與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》。

（二）購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格。被購(gòu)買項(xiàng)目按原審批設(shè)計(jì)方案明確的標(biāo)準(zhǔn)或不低于城中村項(xiàng)目新建安置房建造標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。購(gòu)買價(jià)格按以下原則：一是不超過(guò)綜合成本價(jià)和市場(chǎng)評(píng)估價(jià)；二是價(jià)低者優(yōu)先并適當(dāng)考慮交房時(shí)間、小區(qū)品質(zhì)等因素，按議定程序公開(kāi)競(jìng)價(jià)磋商；三是購(gòu)買過(guò)程中發(fā)生的價(jià)格評(píng)估和建設(shè)管理等費(fèi)用一并計(jì)入購(gòu)買成本。

（三）資金監(jiān)管及項(xiàng)目管理。購(gòu)買資金的支付和使用在市住建局指導(dǎo)下開(kāi)展，由開(kāi)元城投和區(qū)實(shí)施主體支付至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)設(shè)的資金監(jiān)管賬戶。被購(gòu)買項(xiàng)目的工程質(zhì)量、進(jìn)度、工程款支付和結(jié)算，由各城市區(qū)政府實(shí)施監(jiān)管，直至項(xiàng)目竣工交付并配合辦結(jié)相關(guān)手續(xù)（包括竣工備案手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書辦理）。

（四）組織選房。各城市區(qū)政府要堅(jiān)持選房面積與應(yīng)安置面積相接近的原則，在尊重安置對(duì)象意愿的基礎(chǔ)上，編制房屋分配方案。對(duì)超出面積部分，安置對(duì)象按照購(gòu)買價(jià)補(bǔ)足差價(jià)款；對(duì)分配不足部分，由轄區(qū)政府按照原征收補(bǔ)償安置方案妥善解決群眾安置問(wèn)題。

（五）其他事項(xiàng)。整體購(gòu)買的車位、儲(chǔ)藏間等配套資產(chǎn)由轄區(qū)政府組織制定處置方案，并及時(shí)公示，接受群眾監(jiān)督。

六、優(yōu)惠政策

（一）契稅優(yōu)惠政策。安置對(duì)象選擇以購(gòu)代建安置的，按照《河南省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于河南省契稅適用稅率等事項(xiàng)的決定》中“因土地、房屋被縣級(jí)以上政府征收、征用后重新承受土地、房屋權(quán)屬，選擇貨幣補(bǔ)償且成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償部分免征契稅，對(duì)超出部分征收契稅”的規(guī)定，享受稅收減免。

（二）教育保障政策。選擇以購(gòu)代建方式選購(gòu)商品住房的，可憑《商品房買賣合同》在新購(gòu)房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)手續(xù)；在新購(gòu)房屋交付前，安置對(duì)象子女保留原被征收拆遷住宅片區(qū)所在學(xué)區(qū)的入學(xué)資格。

（三）稅費(fèi)減免政策。對(duì)組織購(gòu)買模式下的樓盤，符合棚戶區(qū)改造相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，按政策規(guī)定執(zhí)行。

（四）金融支持政策。選擇以購(gòu)代建安置，并簽訂《商品房買賣合同》的，可申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款；符合公積金提取、貸款條件的，可申請(qǐng)公積金支持。

七、保障措施

（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。以購(gòu)代建工作在市住建局統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)下，各城市區(qū)政府是以購(gòu)代建工作責(zé)任主體，負(fù)責(zé)政策宣傳、群眾動(dòng)員工作，精準(zhǔn)確定安置對(duì)象、安置模式，并簽訂征收安置補(bǔ)償協(xié)議，有序組織選房、分房，做好群眾思想工作和信訪穩(wěn)定工作。

（二）完善工作機(jī)制。市住建局要定期加強(qiáng)會(huì)商，及時(shí)協(xié)調(diào)解決工作推進(jìn)中遇到的矛盾和問(wèn)題，確保以購(gòu)代建工作高效有序開(kāi)展。各相關(guān)職能部門要加強(qiáng)信息溝通與共享，特別是各城市區(qū)要及時(shí)向市住建、自然資源等部門報(bào)告以購(gòu)代建涉及住宅信息情況，通過(guò)對(duì)房產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)對(duì)應(yīng)房屋的鎖定，避免一房多賣。同時(shí)，要加強(qiáng)與新聞媒體聯(lián)動(dòng)，不斷提高安置對(duì)象、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)對(duì)以購(gòu)代建安置的認(rèn)知度與參與度，確保把這項(xiàng)惠民生、促發(fā)展的好事辦好，實(shí)事辦實(shí)。

（三）加強(qiáng)監(jiān)督管理。由市住建局牽頭，各城市區(qū)人民政府和相關(guān)職能部門要重點(diǎn)針對(duì)群眾關(guān)心的安置方式選擇、項(xiàng)目確定、房源準(zhǔn)入、房源價(jià)格、資金核算等環(huán)節(jié)，加大監(jiān)督管理力度，做好入庫(kù)價(jià)格與合同價(jià)格的對(duì)比，對(duì)惡意哄抬房?jī)r(jià)，捏造、散布房源緊張或者市場(chǎng)需求激增信息等行為的企業(yè)或個(gè)人，按照相關(guān)規(guī)定移交有關(guān)部門依法予以查處，同時(shí)終止其參與以購(gòu)代建的資格，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

（四）規(guī)范行為秩序。參與以購(gòu)代建工作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信、合法經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格按照約定的優(yōu)惠幅度與購(gòu)房人簽訂協(xié)議。對(duì)于弄虛作假、提供不實(shí)信息的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并依法終止其參與資格，造成損失的應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。各相關(guān)單位要嚴(yán)格執(zhí)行政策標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)通過(guò)各種方式套取以購(gòu)代建專項(xiàng)借款資金，或者擅自突破政策標(biāo)準(zhǔn)，造成重大影響和損失的，以及拒不執(zhí)行相關(guān)規(guī)定的，依法追究相關(guān)單位和人員責(zé)任。各城市區(qū)政府對(duì)安置對(duì)象嚴(yán)格審定，避免突破標(biāo)準(zhǔn)、騙取資格、套取資金等現(xiàn)象發(fā)生。

八、其他

（一）本實(shí)施方案自公布之日起施行，有效期兩年，《洛陽(yáng)市城中村改造以購(gòu)代建實(shí)施方案》（洛政辦〔2025〕4號(hào)）同時(shí)廢止。

（二）市住建局和各城市區(qū)人民政府可根據(jù)本實(shí)施方案自行制定實(shí)施細(xì)則，并組織實(shí)施。