過(guò)去一年，昆明樓市是冷是熱？房?jī)r(jià)是漲是跌？數(shù)據(jù)來(lái)了！

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年昆明一二手 房共成交74239套，同比增長(zhǎng)4%。

其中，二手房的成交占比已達(dá)到63%， 但均價(jià)不到8200元/平。

數(shù)據(jù)背后，藏著怎樣的結(jié)構(gòu)變化與真實(shí)趨勢(shì)？ 看下文！

新房成交2.7萬(wàn)套

新規(guī)產(chǎn)品整體均價(jià)更高

先看新房市場(chǎng)。

2025年昆明新房市場(chǎng)整體 呈現(xiàn)成交持穩(wěn)、價(jià)格承壓的“量穩(wěn)價(jià)弱”格局。

成交方面，全年共成交27228套新房（全文數(shù)據(jù) 不含郊縣， 僅統(tǒng)計(jì)住宅）， 月均成交2269套。

相比2024年同期的2.58萬(wàn)套，增長(zhǎng)了1300套左右，同比增幅約4%。

｜昆明樓市一線制

價(jià)格方面， 主城新房成交均價(jià)約1.2萬(wàn)/平，創(chuàng)下近五年新低。

有網(wǎng)友調(diào)侃：“2025年買(mǎi)房的人，比2021年買(mǎi)房的少奮斗20年?！?/strong>

話雖夸張，卻道出了房?jī)r(jià)回調(diào)的現(xiàn)實(shí)。

新房均價(jià)創(chuàng)近年來(lái)新低｜圖源克而瑞云南官微

從單月來(lái)看，3月小陽(yáng)春房企以價(jià)換量，均價(jià)跌破1.2萬(wàn)/平；

7-8月因西市區(qū)、呈貢新規(guī)項(xiàng)目集中入市，新房成交的量?jī)r(jià)短暫回升；

四季度房企讓利動(dòng)力減弱，價(jià)格又小幅回調(diào)，成交均價(jià)連續(xù)4個(gè)月上漲。

｜昆明樓市一線制

市場(chǎng)內(nèi)部，分化也在加劇。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，執(zhí)行新規(guī)（新建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）的產(chǎn)品，比舊規(guī)項(xiàng)目均價(jià)高出約1200元/平。

隨著新盤(pán)陸續(xù)上市，新規(guī)產(chǎn)品成交占比，也從年初的8%，猛增至年末的25%左右，拉動(dòng)了部分看房熱度。

這說(shuō)明，在整體市場(chǎng)承壓時(shí)，具備更高品質(zhì)、更好體驗(yàn)的“好房子”依然能獲得溢價(jià)。

但另一邊，舊規(guī)項(xiàng)目、尤其是外圍板塊，只能持續(xù)“以價(jià)換量”求生。

例如筑友翰林府第、昆明湖等項(xiàng)目，都曾推出單價(jià)僅“5字頭”起的特價(jià)房，用骨折價(jià)換成交量。

｜圖源克而瑞云南官微

另外，購(gòu)房人群也在變化。

2025年，昆明新房市場(chǎng)外省客收縮、本地與地州客成增長(zhǎng)主力，購(gòu)房需求進(jìn)一步向80-95后年齡段集中。

這個(gè)年齡段的買(mǎi)房客戶，合計(jì)占比超8成。

其中，95后多是外地來(lái)昆工作的首置剛需，80-90后則多為教育換房的改善群體。

｜圖源克而瑞云南官微

二手房成交4.7萬(wàn)套

均價(jià)僅約8157元/平

接下來(lái)，再來(lái)看二手房市場(chǎng)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年昆明共成交4.7萬(wàn)套二手房，相比同期的4.45萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)約5.6%。

拉通整年的數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房月均成交3918套，高的時(shí)候每月超過(guò)4300套。

｜昆明樓市一線制

上述成交數(shù)據(jù)，也真實(shí)地反映了當(dāng)下的樓市現(xiàn)狀。

從市場(chǎng)占有率來(lái)看，2025年昆明新房、二手房成交占比分別為37%、63%。

相比2024年，新房占比微跌1%，二手房則微漲1%。

能看出，目前的昆明市 場(chǎng)， 二手房仍是市場(chǎng)成交主力 ， 相當(dāng) 于每賣出10套房，就有6.3套是二手房。

這也從側(cè)面說(shuō)明，昆明樓市的潛在需求依然堅(jiān)實(shí)。

｜昆明樓市一線制

為什么二手房這么火？核心就兩個(gè)字：便宜。

目前，昆明二手市場(chǎng)供應(yīng)量相當(dāng)驚人！

僅鏈家平臺(tái)，昆明真實(shí)在售二手房就有約6.4萬(wàn)套，全年新增掛牌量達(dá)5.67萬(wàn)套。

“天量掛牌”逼得業(yè)主們競(jìng)相降價(jià)甩賣，帶動(dòng)整體價(jià)格持續(xù)下探。

按照克而瑞數(shù)據(jù)，2025年昆明二手房成交均價(jià)為8157元/平，同比下降8%。

相比新房，二手房均價(jià)整體便宜了4000元/平左右，對(duì)預(yù)算有限的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是實(shí)打?qū)嵤∠聨资f(wàn)的誘惑。

二手房均價(jià)8157元/平｜圖源克而瑞云南報(bào)告

雖然二手房成交量較高，但成交的主力集中在三類房源：

一是極剛需低總價(jià)產(chǎn)品；二是與新房?jī)r(jià)差大且新房選擇少的片區(qū)；三是居住氛圍成熟的老舊小區(qū)。

大量低總價(jià)二手房的成交，并非市場(chǎng)的終點(diǎn)， 而在一定程度上，為新房的改善市場(chǎng)提供了潛在客源。

對(duì)于“賣舊買(mǎi)新”的置換買(mǎi)家而言，目前昆明市場(chǎng)有不少優(yōu)質(zhì)的改善盤(pán)可以選擇。

隨著2026年全新項(xiàng)目的入市，改善型客戶的選擇面將進(jìn)一步拓寬。

昆明城市航拍｜昆明樓市一線攝

話說(shuō)回來(lái)，對(duì)于真正需要購(gòu)買(mǎi)住房的人來(lái)說(shuō)，不管是買(mǎi)新房還是二手房，現(xiàn)在都可能是一個(gè)窗口期——產(chǎn)品更優(yōu)、選擇更多，價(jià)格也更友好。

那么，2026年的昆明樓市又會(huì)有那些變化，我們拭目以待。

免責(zé)聲明：本文相關(guān)信息及數(shù)據(jù)，旨在提供購(gòu)房資訊，僅供參考，具體以開(kāi)發(fā)商或售樓部為準(zhǔn)，不作為您進(jìn)行相關(guān)投資、買(mǎi)賣的依據(jù)或風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。