各位有沒有發(fā)現(xiàn)，最近地產(chǎn)似乎發(fā)生了一些微妙的變化

越來越多產(chǎn)品端的政策出現(xiàn)，四代宅、風貌別墅、容積率松綁...

尤其是2024年開始各地涌現(xiàn)的新規(guī)，地庫抬高進入大眾視野

天津明確提出：住宅用地首層全架空車庫不計入容積率

杭州明確提出：停車空間和主入口門廳、開放式風雨連廊等公共空間不計容/減半計容

一場由規(guī)則松動推動的源頭端創(chuàng)新正在展開

車庫不再一味藏在地下，社區(qū)也多了很多可以停留、社交、漫步的架空層和垂直生態(tài)

我們看到上海在這場規(guī)則進化中，也沒有缺席

甚至給出了不計容的組合福利：

隨著一批全架空社區(qū)、陽光車庫陸續(xù)面世

我們正在進入地庫抬高時代

這又會給產(chǎn)品帶來什么樣的改變

其實當下大家對于地庫抬高的理解還比較簡單

似乎打造個全明地庫算是地庫抬高了

安瀾上海示范區(qū)實拍圖

但這并不只是在產(chǎn)品邏輯讓車庫從成本單元轉為生活界面

更本質的影響在于

這會重塑社區(qū)的人行動線、車行動線以及景觀層級

對整個社區(qū)的規(guī)劃，包括居住體感的改變，都有極大地提升

我們看到“全域抬板社區(qū)”其實已經(jīng)大量在天津和杭州出現(xiàn)了

對于上海來說，除了隨著上海新規(guī)出臺后首個地庫抬高項目安瀾上海面世，已經(jīng)有案例真實落地了

也有一些項目，曾經(jīng)做過類似的創(chuàng)新表達

以此給開發(fā)商朋友們一些關于解題方式的參考

也讓各位了解一下，這個改變會給我們的未來生活帶來什么樣的影響

01

那我們先來看看，上海新規(guī)之后首個不計容的地庫抬高項目，也正是萬眾矚目的全球地王

安瀾上海

安瀾上海示意圖

它位于上海近年來最熱的板塊，徐匯濱江

不僅擁有上海市中心稀缺地段，整體開發(fā)體量還達到了約80萬方

更采用了上海首見的規(guī)劃手法，全域抬板

安瀾上海示意圖

首層整體抬高4米，讓整個社區(qū)建于4米抬板之上

而抬板之上的無車空間，才是我們平時熟悉的社區(qū)首層

體育空間、文化活動、東區(qū)和西區(qū)會所，甚至連菜場和劇場都布局其中

我們還看到

安瀾上海還在二層的架空層，還做了6米的抬高處理，打造泛會所開放空間，從第三層開始才是住宅區(qū)

安瀾上海示范區(qū)實景圖

于是乎，整個社區(qū)發(fā)生了三重改變：

第一，重塑地庫，完成地庫抬高

當?shù)貛旌偷孛媸瞧綄拥模瑐鹘y(tǒng)的地下車庫變成了開闊通透的陽光車庫

車庫直接連通到每一棟樓的入戶大堂，一個轉身就回家了

安瀾上海示范區(qū)實拍視頻

而且陽光車庫不僅實現(xiàn)了更好的采光和通風，也讓社區(qū)景致和業(yè)主生活得到了更好地交融

讓車行回家的歸家體驗也得到進一步的提升

不只如此，所有的車行動線都在抬板之下的首層空間

真正實現(xiàn)人車分流，也讓空間更加純粹

第二，重塑獨立的人行歸家動線

6米高的架空層空間被用來做首層的泛會所空間

于是乎，我們能看到三面通透的休息區(qū)，餐飲、讀書、會客，如同景觀咖啡廳一般，成為業(yè)主歸家看到的第一線

安瀾上海示范區(qū)實拍圖

在這個泛會所空間里，也能通向二樓抬板之上

用公建化的設計語言，展示尺度，也展示對內(nèi)外景觀的納入技法

在這里，如同置身于藝術館，松弛、悠閑與審美，成為安瀾的底盤，也成為業(yè)主歸家的儀式感

安瀾上海示范區(qū)實拍圖

又因為整個社區(qū)都被抬高到抬板之上，所以未來小區(qū)業(yè)主回家
最常用的入戶動線，是從小區(qū)入戶大堂進來之后，先乘坐人行電梯到二樓，經(jīng)過風雨連廊再進入入戶大堂

安瀾上海示范區(qū)實拍圖

如此，通過空間的轉換，營造出更尊貴的歸家儀式感

更重要的是釋放了抬板之上更完整的會所和泛會所空間

第三，重塑立體疊合的垂直景觀空間

傳統(tǒng)的社區(qū)景觀與建筑的排布方式是地面橫向排布

抬板設計，讓社區(qū)景觀變成了從地面往上延伸的縱向排布

安瀾上海示意圖

不僅實現(xiàn)了人視角范圍內(nèi)只留下賞心悅目的景觀和與豐富生活有關的空間

更讓景觀的層疊感得到最大化的展示

安瀾上海示范區(qū)航拍圖

我們可以看到

板下流石花園+架空層與下沉庭院+板上浮空花園的多層立體綠化體系，將自然、陽光、通風與綠意垂直貫通到歸家動線與公共空間

形成可游、可憩、可觀的浮島花園社區(qū)

安瀾上海沙盤圖

更妙的是6號樓的樓王景觀

除了4米抬板和6米二層架空層的常規(guī)抬高，還有下沉庭院和挑高處理，讓整體高差達到14米

如此構建的垂直景觀體系更加的豐富多元

安瀾上海沙盤圖

層次依托于空間，沉浸感正來源于抬板設計后對垂直空間的規(guī)劃與想象

所以，各位感受到了嗎

新規(guī)給未來的高品質住宅撕開了一道口子，把好房子的標準從平面尺度推進到了垂直系統(tǒng)

重構地庫、重構動線、重構景觀會是未來地產(chǎn)創(chuàng)新的一個發(fā)力方向

安瀾上海給出了上海新規(guī)之后高品質豪宅一個非常獨特的樣本

02

雖然上海新規(guī)之后可以參考的項目還不多

但我們回溯了一下過往，發(fā)現(xiàn)依舊有很多項目，在新規(guī)出臺之前，寧愿舍棄計容面積的貨值，也要給用戶更好的社區(qū)體驗

而其中最值得說道的就是

誕生于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)陸家嘴濱江板塊，最后一塊成片開發(fā)的住宅用地

陸家嘴太古源源邸

陸家嘴太古源 源邸效果圖

陸家嘴太古源不是在做抬板抬高，而是用至少八根圓形立柱的“石油鉆井”手法

通過抬高架空層將住宅層抬高到10米的三層高度

陸家嘴太古源 源邸實拍圖

如此不惜成本的做抬高

第一個原因，正是因為希望無論是高中低任何樓層，都能夠擁有江景視野，而且每一層的視野都不相同

英國頂級建筑事務所 Make 建筑事務所設計師手稿

如此才能將一線江景，最大最極致的納入到業(yè)主的生活之中

同時，抬高后也能解決低樓層的采光問題

陸家嘴太古源 源邸實拍圖

搭配270°采光客廳，也讓低區(qū)擁有同樣開闊的江景視野

濱江的生態(tài)綠意，也自然而然成為室內(nèi)觀景的一部分

第二，作為上海濱江段復合業(yè)態(tài)最豐富的項目，太古源從一開始就不是獨立單體的存在，它被完美的嵌入這片土地

肩負著串聯(lián)濱江的使命，給來到這里的人們一個更便利舒適的濱江生活

各位仔細看，陸家嘴太古源不僅創(chuàng)造了一個直達濱江的廊橋，還配置了8個采光井

把天然光與地面綠化帶進地下室內(nèi)，讓業(yè)主在社區(qū)內(nèi)擁有了8個下沉庭院，能與自然形成更緊密的交融

作為社區(qū)景觀與地下空間的銜接

采光井之下又可以和健身房協(xié)同，以及帶來地下車庫也有陽光滲透

無論是停車、鍛煉還是休閑，都能被陽光所包圍

陸家嘴太古源 源邸實景圖

而直達濱江的廊橋，只是項目整體9座廊橋網(wǎng)絡之一

結合垂直綠化連接各個建筑單體，串聯(lián)起整個社區(qū)，并將社區(qū)自然地過渡到順暢的水岸形態(tài)，讓人群可以通過廊橋直達江邊

陸家嘴太古源 源邸效果圖

廊橋之下，是地上地下的兩層會所，搭配采光井，相較普通的下沉會所，有了更通透的采光

正是這種對光的應用，對空間的打造能力

讓我們看到一個垂直通透的會所空間

陸家嘴太古源 源邸實景圖

不僅有宛如浮在空中的云朵般的浮島，整個會所還充滿柔和的弧線設計
如此，才讓空間的尺度感，變成天然的情緒場

創(chuàng)造空間并不稀罕，創(chuàng)造生活感才是最大的目的

當陸家嘴太古源通過架空層整體抬高的技法

不僅在外部底層空間創(chuàng)造出一個足夠豐富的超級底盤綜合體，在內(nèi)部也讓業(yè)主能擁有約7米的入戶大堂

這種極致尊貴的歸家體驗

也是陸家嘴太古源愿意花費如此大量時間和心力的原因

陸家嘴太古源 源邸實景圖

所以我們看到

就算是在計容情況下，也有開發(fā)商在做創(chuàng)新

用架空層抬高+空中連廊系統(tǒng)+采光井會所和地庫

給到用戶與自然融合更加緊密的，豐富多元的未來生活

那在新規(guī)解綁了開發(fā)商的成本重壓之后，會有怎樣的創(chuàng)新涌現(xiàn)

更值得我們期待

03

當我們解放思想，不局限于政策改變，或者抬板、地庫等關鍵詞

去思考還有沒有整個項目抬高的案例

我會想到一個前些年非常成熟的品類：TOD

它不僅是在小區(qū)內(nèi)做地庫抬高，甚至通過大盤規(guī)劃，將抬高邏輯外置于軌交之上，與整個街區(qū)做一個融合

而且如果你能讓項目立于地鐵之上

那無論是工程視角的結構問題，排水排污；還是規(guī)劃設計層面的人車動線、隱私保障和景觀打造

都不會成為問題

從這個視角出發(fā)，讓我們具體看看前些年的網(wǎng)紅盤：

萬科天空之城

它作為一個綜合體大盤，整體結構規(guī)劃了四層以上的立體交通

我們來看下面這個示意圖

會發(fā)現(xiàn)，萬科天空之城將整個住宅區(qū)抬高了18米，這也正是這個名字的意涵

而商業(yè)和辦公，被安排在住宅之下的9米之處，9到18米是住宅的車庫，再下面才是地面層的軌道交通，然后再往下才是地下層

在真實兌現(xiàn)時，更能看出它的抬高工藝

萬科天空之城實拍圖

左側是飛馳而過的地鐵17號線，緊臨地鐵線通過徐盈路站接壤的，就是萬科天空之城的商場

這種抬高，既讓商場和地鐵同時處在一個比較合適的位置上，實現(xiàn)更好的通達性，更釋放了垂直空間

地鐵之下不影響地面交通，商場下面的停車空間也得到了更好的規(guī)劃

是更充分高效的土地開發(fā)模式

作為一個大盤，為了讓每個部分不割裂

萬科天空之城實拍圖

商場和辦公樓之間

除了最基本的地面道路可供通行外，還有一個空中廊道

萬科天空之城實拍圖

因為整體抬高之后，車行動線和人行動線有了更好的分隔

整個天空之城設置了非常多處停車入口

除了地面入口外，住宅、辦公一層的部分也被做成了用戶的停車場

萬科天空之城示意圖

這么做，既能解決停車的問題，也讓修建在停車場之上的住宅、辦公等樓棟身處商業(yè)旁邊而不過于喧鬧

而且我們還看到，不僅有獨立車行入口，和獨立人行歸家動線，在商場里也安排了歸家扶梯和門禁系統(tǒng)

萬科天空之城實拍圖

更重要的是，當我們來到商場頂層，從這里望向住宅區(qū)

因為空間尺度規(guī)劃得剛剛好，完全不會有窺探感

讓商業(yè)完全為住宅提供便利，又不影響私密性

萬科天空之城實拍圖

而且這個被釋放出的屋頂空間，被打造成了屋頂花園，讓業(yè)主和用戶的活動空間更加多元

這里還是寵物友好的天空運動場，在住宅和商業(yè)中，形成過渡

萬科天空之城實拍圖

正是這種細致到方方面面得前置規(guī)劃理念

也才讓TOD項目在真正享受立體交通網(wǎng)絡帶來便利的同時，私密性和儀式感也得到保障

而這種把對土地利用到極致的開發(fā)方式，以及對復雜動線規(guī)劃系統(tǒng)性的解題思路

放到現(xiàn)在這個時點，更有借鑒意義

04

最后，我們再來看看走在時代前沿的杭州項目的做法

杭州本就是產(chǎn)品力數(shù)一數(shù)二的存在

疊加新規(guī)出臺近一年，很多項目在垂直空間的探索上都很拿得出手

比如杭州云璟

把傳統(tǒng)的會所配套都安排在了豎向空間上

也因為這些功能空間都在地面之上，所以采光非常好，陽光充足亮堂，特別是位于二層的健身房

杭州云璟沙盤實拍圖

也是因為項目的抬板設計，抬板之上的二層空間是一個非常完整的面塊，基本上沒有任何東西阻擋

杭州云璟規(guī)劃設計圖

所以，無論是會所布局還是垂直景觀，都非常的完整，視野的連貫性極好

在杭州云璟不僅有豐富的視覺體驗

還擁有一個被360度極致景觀完全包裹，有綠化、有水系貫穿融合的一大片完整的垂直森林

效果示意動圖，非最終交付標準

我們還看到，把沿街立面做得像藝術館一樣的

大家房產(chǎn)·詠印明廬

為了讓沿街面的尺度感拉到最滿，它在6米首層的基礎之上，又抬高了6米，達到足足12米

詠印明廬沙盤圖

而更讓我震驚的，是他們的車行動線

這是我目前看到的

唯一一個能安排車到二樓的抬板項目

詠印明廬除了在一層安排了不同的地庫入口，還預留了一個能上二層的車行動線

詠印明廬沙盤圖

甚至考慮到了消防車、搬家大貨車的通行需求，做了超高層高的過道連廊

我們再來看看奧體板塊內(nèi)，唯一符合新規(guī)條件的項目

杭州保利天珺

不僅位于杭州絕對中心的奧體核心，周邊還罕見的擁有約3.5萬方公園生態(tài)景觀

杭州保利天珺區(qū)位示意圖

通過全域抬板設計實現(xiàn)內(nèi)外關系的深度融合
約5.4米的抬板疊加約5.2米的架空層，整體近11米的抬高，將公園景觀引進社區(qū)，讓低區(qū)也成為無遮擋的景觀層

杭州保利天珺示意圖

無論是臥室、陽臺、書房、衛(wèi)生間甚至是設備平臺，都能擁有優(yōu)質的采光和視野

杭州保利天珺實景圖

還專門在兒童區(qū)上方規(guī)劃打造一座約58米長的架空連廊，如同飄帶在林間蜿蜒伸展

未來可通過步道直達公園

杭州保利天珺實景圖

讓行走在社區(qū)內(nèi)部也有一種與城市深度交融的探索沉浸式體驗

所以各位發(fā)現(xiàn)了嗎

杭州的創(chuàng)新項目都做的很極致，不管是在尺度上，配置上，還是細節(jié)上

或許這也是他們的產(chǎn)品力能一直得到業(yè)內(nèi)和市場認可的原因

05

其實，各個城市出臺新規(guī)，優(yōu)化容積率規(guī)則的本質

就是通過放松指標

讓開發(fā)商們敢于創(chuàng)造更豐富的社區(qū)空間，給業(yè)主提供更多元的生活體驗和景觀享受

大量跟產(chǎn)品有關的政策正在密集落地

我們早已在四代宅、風貌別墅、好房子中得到過驗證

如今政策在地庫抬高這也開了個口子

而這并不是一個空談暢想

新規(guī)出來之后，無論是天津、杭州，還是上海，也都有新的項目不斷涌現(xiàn)

我們也看到了，在不同的城市，不同的項目上面，大家都給出了截然不同又十分驚艷的解題方式

我們?yōu)槭裁纯偸瞧诖倩R放

不正是因為只有多元的選擇，才能真正意義上打造出屬于大眾的好房子

所以你看，哪怕只是一個新規(guī)則的改變，就可以有這么多的呈現(xiàn)，有這么多好產(chǎn)品的誕生

那如果每一條新規(guī)之下，大家都可以演繹出不一樣的東西，那才是真正屬于地產(chǎn)的百花齊放

這或許也就能打破當下產(chǎn)品的同質化

走向真正的，品質時代

以上為正文，來自Cassie