各位有沒有發(fā)現(xiàn)，最近地產(chǎn)似乎發(fā)生了一些微妙的變化

越來越多產(chǎn)品端的政策出現(xiàn)，四代宅、風(fēng)貌別墅、容積率松綁...

尤其是2024年開始各地涌現(xiàn)的新規(guī)，地庫抬高進(jìn)入大眾視野

天津明確提出：住宅用地首層全架空車庫不計入容積率

杭州明確提出：停車空間和主入口門廳、開放式風(fēng)雨連廊等公共空間不計容/減半計容

一場由規(guī)則松動推動的源頭端創(chuàng)新正在展開

車庫不再一味藏在地下，社區(qū)也多了很多可以停留、社交、漫步的架空層和垂直生態(tài)

我們看到上海在這場規(guī)則進(jìn)化中，也沒有缺席

甚至給出了不計容的組合福利：

隨著一批全架空社區(qū)、陽光車庫陸續(xù)面世

我們正在進(jìn)入地庫抬高時代

這又會給產(chǎn)品帶來什么樣的改變

其實(shí)當(dāng)下大家對于地庫抬高的理解還比較簡單

似乎打造個全明地庫算是地庫抬高了

安瀾上海示范區(qū)實(shí)拍圖

但這并不只是在產(chǎn)品邏輯讓車庫從成本單元轉(zhuǎn)為生活界面

更本質(zhì)的影響在于

這會重塑社區(qū)的人行動線、車行動線以及景觀層級

對整個社區(qū)的規(guī)劃，包括居住體感的改變，都有極大地提升

我們看到“全域抬板社區(qū)”其實(shí)已經(jīng)大量在天津和杭州出現(xiàn)了

對于上海來說，除了隨著上海新規(guī)出臺后首個地庫抬高項(xiàng)目安瀾上海面世，已經(jīng)有案例真實(shí)落地了

也有一些項(xiàng)目，曾經(jīng)做過類似的創(chuàng)新表達(dá)

以此給開發(fā)商朋友們一些關(guān)于解題方式的參考

也讓各位了解一下，這個改變會給我們的未來生活帶來什么樣的影響

01

那我們先來看看，上海新規(guī)之后首個不計容的地庫抬高項(xiàng)目，也正是萬眾矚目的全球地王

安瀾上海

安瀾上海示意圖

它位于上海近年來最熱的板塊，徐匯濱江

不僅擁有上海市中心稀缺地段，整體開發(fā)體量還達(dá)到了約80萬方

更采用了上海首見的規(guī)劃手法，全域抬板

安瀾上海示意圖

首層整體抬高4米，讓整個社區(qū)建于4米抬板之上

而抬板之上的無車空間，才是我們平時熟悉的社區(qū)首層

體育空間、文化活動、東區(qū)和西區(qū)會所，甚至連菜場和劇場都布局其中

我們還看到

安瀾上海還在二層的架空層，還做了6米的抬高處理，打造泛會所開放空間，從第三層開始才是住宅區(qū)

安瀾上海示范區(qū)實(shí)景圖

于是乎，整個社區(qū)發(fā)生了三重改變：

第一，重塑地庫，完成地庫抬高

當(dāng)?shù)貛旌偷孛媸瞧綄拥?，傳統(tǒng)的地下車庫變成了開闊通透的陽光車庫

車庫直接連通到每一棟樓的入戶大堂，一個轉(zhuǎn)身就回家了

安瀾上海示范區(qū)實(shí)拍視頻

而且陽光車庫不僅實(shí)現(xiàn)了更好的采光和通風(fēng)，也讓社區(qū)景致和業(yè)主生活得到了更好地交融

讓車行回家的歸家體驗(yàn)也得到進(jìn)一步的提升

不只如此，所有的車行動線都在抬板之下的首層空間

真正實(shí)現(xiàn)人車分流，也讓空間更加純粹

第二，重塑獨(dú)立的人行歸家動線

6米高的架空層空間被用來做首層的泛會所空間

于是乎，我們能看到三面通透的休息區(qū)，餐飲、讀書、會客，如同景觀咖啡廳一般，成為業(yè)主歸家看到的第一線

安瀾上海示范區(qū)實(shí)拍圖

在這個泛會所空間里，也能通向二樓抬板之上

用公建化的設(shè)計語言，展示尺度，也展示對內(nèi)外景觀的納入技法

在這里，如同置身于藝術(shù)館，松弛、悠閑與審美，成為安瀾的底盤，也成為業(yè)主歸家的儀式感

安瀾上海示范區(qū)實(shí)拍圖

又因?yàn)檎麄€社區(qū)都被抬高到抬板之上，所以未來小區(qū)業(yè)主回家
最常用的入戶動線，是從小區(qū)入戶大堂進(jìn)來之后，先乘坐人行電梯到二樓，經(jīng)過風(fēng)雨連廊再進(jìn)入入戶大堂

安瀾上海示范區(qū)實(shí)拍圖

如此，通過空間的轉(zhuǎn)換，營造出更尊貴的歸家儀式感

更重要的是釋放了抬板之上更完整的會所和泛會所空間

第三，重塑立體疊合的垂直景觀空間

傳統(tǒng)的社區(qū)景觀與建筑的排布方式是地面橫向排布

抬板設(shè)計，讓社區(qū)景觀變成了從地面往上延伸的縱向排布

安瀾上海示意圖

不僅實(shí)現(xiàn)了人視角范圍內(nèi)只留下賞心悅目的景觀和與豐富生活有關(guān)的空間

更讓景觀的層疊感得到最大化的展示

安瀾上海示范區(qū)航拍圖

我們可以看到

板下流石花園+架空層與下沉庭院+板上浮空花園的多層立體綠化體系，將自然、陽光、通風(fēng)與綠意垂直貫通到歸家動線與公共空間

形成可游、可憩、可觀的浮島花園社區(qū)

安瀾上海沙盤圖

更妙的是6號樓的樓王景觀

除了4米抬板和6米二層架空層的常規(guī)抬高，還有下沉庭院和挑高處理，讓整體高差達(dá)到14米

如此構(gòu)建的垂直景觀體系更加的豐富多元

安瀾上海沙盤圖

層次依托于空間，沉浸感正來源于抬板設(shè)計后對垂直空間的規(guī)劃與想象

所以，各位感受到了嗎

新規(guī)給未來的高品質(zhì)住宅撕開了一道口子，把好房子的標(biāo)準(zhǔn)從平面尺度推進(jìn)到了垂直系統(tǒng)

重構(gòu)地庫、重構(gòu)動線、重構(gòu)景觀會是未來地產(chǎn)創(chuàng)新的一個發(fā)力方向

安瀾上海給出了上海新規(guī)之后高品質(zhì)豪宅一個非常獨(dú)特的樣本

02

雖然上海新規(guī)之后可以參考的項(xiàng)目還不多

但我們回溯了一下過往，發(fā)現(xiàn)依舊有很多項(xiàng)目，在新規(guī)出臺之前，寧愿舍棄計容面積的貨值，也要給用戶更好的社區(qū)體驗(yàn)

而其中最值得說道的就是

誕生于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)陸家嘴濱江板塊，最后一塊成片開發(fā)的住宅用地

陸家嘴太古源源邸

陸家嘴太古源 源邸效果圖

陸家嘴太古源不是在做抬板抬高，而是用至少八根圓形立柱的“石油鉆井”手法

通過抬高架空層將住宅層抬高到10米的三層高度

陸家嘴太古源 源邸實(shí)拍圖

如此不惜成本的做抬高

第一個原因，正是因?yàn)橄Ｍ麩o論是高中低任何樓層，都能夠擁有江景視野，而且每一層的視野都不相同

英國頂級建筑事務(wù)所 Make 建筑事務(wù)所設(shè)計師手稿

如此才能將一線江景，最大最極致的納入到業(yè)主的生活之中

同時，抬高后也能解決低樓層的采光問題

陸家嘴太古源 源邸實(shí)拍圖

搭配270°采光客廳，也讓低區(qū)擁有同樣開闊的江景視野

濱江的生態(tài)綠意，也自然而然成為室內(nèi)觀景的一部分

第二，作為上海濱江段復(fù)合業(yè)態(tài)最豐富的項(xiàng)目，太古源從一開始就不是獨(dú)立單體的存在，它被完美的嵌入這片土地

肩負(fù)著串聯(lián)濱江的使命，給來到這里的人們一個更便利舒適的濱江生活

各位仔細(xì)看，陸家嘴太古源不僅創(chuàng)造了一個直達(dá)濱江的廊橋，還配置了8個采光井

把天然光與地面綠化帶進(jìn)地下室內(nèi)，讓業(yè)主在社區(qū)內(nèi)擁有了8個下沉庭院，能與自然形成更緊密的交融

作為社區(qū)景觀與地下空間的銜接

采光井之下又可以和健身房協(xié)同，以及帶來地下車庫也有陽光滲透

無論是停車、鍛煉還是休閑，都能被陽光所包圍

陸家嘴太古源 源邸實(shí)景圖

而直達(dá)濱江的廊橋，只是項(xiàng)目整體9座廊橋網(wǎng)絡(luò)之一

結(jié)合垂直綠化連接各個建筑單體，串聯(lián)起整個社區(qū)，并將社區(qū)自然地過渡到順暢的水岸形態(tài)，讓人群可以通過廊橋直達(dá)江邊

陸家嘴太古源 源邸效果圖

廊橋之下，是地上地下的兩層會所，搭配采光井，相較普通的下沉?xí)辛烁ㄍ傅牟晒?/p>

正是這種對光的應(yīng)用，對空間的打造能力

讓我們看到一個垂直通透的會所空間

陸家嘴太古源 源邸實(shí)景圖

不僅有宛如浮在空中的云朵般的浮島，整個會所還充滿柔和的弧線設(shè)計
如此，才讓空間的尺度感，變成天然的情緒場

創(chuàng)造空間并不稀罕，創(chuàng)造生活感才是最大的目的

當(dāng)陸家嘴太古源通過架空層整體抬高的技法

不僅在外部底層空間創(chuàng)造出一個足夠豐富的超級底盤綜合體，在內(nèi)部也讓業(yè)主能擁有約7米的入戶大堂

這種極致尊貴的歸家體驗(yàn)

也是陸家嘴太古源愿意花費(fèi)如此大量時間和心力的原因

陸家嘴太古源 源邸實(shí)景圖

所以我們看到

就算是在計容情況下，也有開發(fā)商在做創(chuàng)新

用架空層抬高+空中連廊系統(tǒng)+采光井會所和地庫

給到用戶與自然融合更加緊密的，豐富多元的未來生活

那在新規(guī)解綁了開發(fā)商的成本重壓之后，會有怎樣的創(chuàng)新涌現(xiàn)

更值得我們期待

03

當(dāng)我們解放思想，不局限于政策改變，或者抬板、地庫等關(guān)鍵詞

去思考還有沒有整個項(xiàng)目抬高的案例

我會想到一個前些年非常成熟的品類：TOD

它不僅是在小區(qū)內(nèi)做地庫抬高，甚至通過大盤規(guī)劃，將抬高邏輯外置于軌交之上，與整個街區(qū)做一個融合

而且如果你能讓項(xiàng)目立于地鐵之上

那無論是工程視角的結(jié)構(gòu)問題，排水排污；還是規(guī)劃設(shè)計層面的人車動線、隱私保障和景觀打造

都不會成為問題

從這個視角出發(fā)，讓我們具體看看前些年的網(wǎng)紅盤：

萬科天空之城

它作為一個綜合體大盤，整體結(jié)構(gòu)規(guī)劃了四層以上的立體交通

我們來看下面這個示意圖

會發(fā)現(xiàn)，萬科天空之城將整個住宅區(qū)抬高了18米，這也正是這個名字的意涵

而商業(yè)和辦公，被安排在住宅之下的9米之處，9到18米是住宅的車庫，再下面才是地面層的軌道交通，然后再往下才是地下層

在真實(shí)兌現(xiàn)時，更能看出它的抬高工藝

萬科天空之城實(shí)拍圖

左側(cè)是飛馳而過的地鐵17號線，緊臨地鐵線通過徐盈路站接壤的，就是萬科天空之城的商場

這種抬高，既讓商場和地鐵同時處在一個比較合適的位置上，實(shí)現(xiàn)更好的通達(dá)性，更釋放了垂直空間

地鐵之下不影響地面交通，商場下面的停車空間也得到了更好的規(guī)劃

是更充分高效的土地開發(fā)模式

作為一個大盤，為了讓每個部分不割裂

萬科天空之城實(shí)拍圖

商場和辦公樓之間

除了最基本的地面道路可供通行外，還有一個空中廊道

萬科天空之城實(shí)拍圖

因?yàn)檎w抬高之后，車行動線和人行動線有了更好的分隔

整個天空之城設(shè)置了非常多處停車入口

除了地面入口外，住宅、辦公一層的部分也被做成了用戶的停車場

萬科天空之城示意圖

這么做，既能解決停車的問題，也讓修建在停車場之上的住宅、辦公等樓棟身處商業(yè)旁邊而不過于喧鬧

而且我們還看到，不僅有獨(dú)立車行入口，和獨(dú)立人行歸家動線，在商場里也安排了歸家扶梯和門禁系統(tǒng)

萬科天空之城實(shí)拍圖

更重要的是，當(dāng)我們來到商場頂層，從這里望向住宅區(qū)

因?yàn)榭臻g尺度規(guī)劃得剛剛好，完全不會有窺探感

讓商業(yè)完全為住宅提供便利，又不影響私密性

萬科天空之城實(shí)拍圖

而且這個被釋放出的屋頂空間，被打造成了屋頂花園，讓業(yè)主和用戶的活動空間更加多元

這里還是寵物友好的天空運(yùn)動場，在住宅和商業(yè)中，形成過渡

萬科天空之城實(shí)拍圖

正是這種細(xì)致到方方面面得前置規(guī)劃理念

也才讓TOD項(xiàng)目在真正享受立體交通網(wǎng)絡(luò)帶來便利的同時，私密性和儀式感也得到保障

而這種把對土地利用到極致的開發(fā)方式，以及對復(fù)雜動線規(guī)劃系統(tǒng)性的解題思路

放到現(xiàn)在這個時點(diǎn)，更有借鑒意義

04

最后，我們再來看看走在時代前沿的杭州項(xiàng)目的做法

杭州本就是產(chǎn)品力數(shù)一數(shù)二的存在

疊加新規(guī)出臺近一年，很多項(xiàng)目在垂直空間的探索上都很拿得出手

比如杭州云璟

把傳統(tǒng)的會所配套都安排在了豎向空間上

也因?yàn)檫@些功能空間都在地面之上，所以采光非常好，陽光充足亮堂，特別是位于二層的健身房

杭州云璟沙盤實(shí)拍圖

也是因?yàn)轫?xiàng)目的抬板設(shè)計，抬板之上的二層空間是一個非常完整的面塊，基本上沒有任何東西阻擋

杭州云璟規(guī)劃設(shè)計圖

所以，無論是會所布局還是垂直景觀，都非常的完整，視野的連貫性極好

在杭州云璟不僅有豐富的視覺體驗(yàn)

還擁有一個被360度極致景觀完全包裹，有綠化、有水系貫穿融合的一大片完整的垂直森林

效果示意動圖，非最終交付標(biāo)準(zhǔn)

我們還看到，把沿街立面做得像藝術(shù)館一樣的

大家房產(chǎn)·詠印明廬

為了讓沿街面的尺度感拉到最滿，它在6米首層的基礎(chǔ)之上，又抬高了6米，達(dá)到足足12米

詠印明廬沙盤圖

而更讓我震驚的，是他們的車行動線

這是我目前看到的

唯一一個能安排車到二樓的抬板項(xiàng)目

詠印明廬除了在一層安排了不同的地庫入口，還預(yù)留了一個能上二層的車行動線

詠印明廬沙盤圖

甚至考慮到了消防車、搬家大貨車的通行需求，做了超高層高的過道連廊

我們再來看看奧體板塊內(nèi)，唯一符合新規(guī)條件的項(xiàng)目

杭州保利天珺

不僅位于杭州絕對中心的奧體核心，周邊還罕見的擁有約3.5萬方公園生態(tài)景觀

杭州保利天珺區(qū)位示意圖

通過全域抬板設(shè)計實(shí)現(xiàn)內(nèi)外關(guān)系的深度融合
約5.4米的抬板疊加約5.2米的架空層，整體近11米的抬高，將公園景觀引進(jìn)社區(qū)，讓低區(qū)也成為無遮擋的景觀層

杭州保利天珺示意圖

無論是臥室、陽臺、書房、衛(wèi)生間甚至是設(shè)備平臺，都能擁有優(yōu)質(zhì)的采光和視野

杭州保利天珺實(shí)景圖

還專門在兒童區(qū)上方規(guī)劃打造一座約58米長的架空連廊，如同飄帶在林間蜿蜒伸展

未來可通過步道直達(dá)公園

杭州保利天珺實(shí)景圖

讓行走在社區(qū)內(nèi)部也有一種與城市深度交融的探索沉浸式體驗(yàn)

所以各位發(fā)現(xiàn)了嗎

杭州的創(chuàng)新項(xiàng)目都做的很極致，不管是在尺度上，配置上，還是細(xì)節(jié)上

或許這也是他們的產(chǎn)品力能一直得到業(yè)內(nèi)和市場認(rèn)可的原因

05

其實(shí)，各個城市出臺新規(guī)，優(yōu)化容積率規(guī)則的本質(zhì)

就是通過放松指標(biāo)

讓開發(fā)商們敢于創(chuàng)造更豐富的社區(qū)空間，給業(yè)主提供更多元的生活體驗(yàn)和景觀享受

大量跟產(chǎn)品有關(guān)的政策正在密集落地

我們早已在四代宅、風(fēng)貌別墅、好房子中得到過驗(yàn)證

如今政策在地庫抬高這也開了個口子

而這并不是一個空談暢想

新規(guī)出來之后，無論是天津、杭州，還是上海，也都有新的項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)

我們也看到了，在不同的城市，不同的項(xiàng)目上面，大家都給出了截然不同又十分驚艷的解題方式

我們?yōu)槭裁纯偸瞧诖倩R放

不正是因?yàn)橹挥卸嘣倪x擇，才能真正意義上打造出屬于大眾的好房子

所以你看，哪怕只是一個新規(guī)則的改變，就可以有這么多的呈現(xiàn)，有這么多好產(chǎn)品的誕生

那如果每一條新規(guī)之下，大家都可以演繹出不一樣的東西，那才是真正屬于地產(chǎn)的百花齊放

這或許也就能打破當(dāng)下產(chǎn)品的同質(zhì)化

走向真正的，品質(zhì)時代

以上為正文，來自Cassie