真的很巧，這兩年一直有在處理各種高齡電梯的問題。作為普通人，我有好友的小區(qū)因?yàn)槔吓f，需要加裝電梯，我有幫忙出方案，作為市政設(shè)計(jì)從業(yè)人員，我在天橋上，建筑上，都有加電梯和改造電梯的案例。不過想要實(shí)現(xiàn)，很多時(shí)候都很難。

首先說說，高齡的電梯有什么問題。今年我所在的小區(qū)，盈彩，就有提出要更換電梯，因?yàn)橛袊a(bǔ)，但是是需要每一棟單獨(dú)申請(qǐng)的，因?yàn)橛蕩灼跇欠?，竣工的時(shí)間都不同，但是到現(xiàn)在，肯定都超過15年了。每個(gè)月都有各種問題出現(xiàn)。

超過15年的電梯，最直接的問題是機(jī)械部件的磨損和老化。電梯每天要上下運(yùn)行成百上千次，長期高頻次使用導(dǎo)致金屬部件疲勞和磨損是不可避免的。

電梯的核心牽引系統(tǒng)會(huì)隨著時(shí)間逐漸老化。鋼絲繩和曳引輪磨損會(huì)導(dǎo)致曳引力不足，可能引發(fā)滑梯——電梯在運(yùn)行中突然下滑，或者更嚴(yán)重的沖頂、蹲底等失控事故。本人親身經(jīng)歷過滑梯，從11樓一下到2樓，嚇的我一身汗，因?yàn)樽约菏切袠I(yè)內(nèi)人士，知道電梯如果直接到負(fù)一，這個(gè)沖擊力是很大的，當(dāng)然，還好在2樓停住了。

然后檢修發(fā)現(xiàn)是因?yàn)殡娐钒?。更換當(dāng)然是沒問題了，不過我內(nèi)心是很害怕的。

除了這些明顯的安全隱患，日常運(yùn)行中的異常也是老化表現(xiàn)。許多老電梯運(yùn)行時(shí)會(huì)有刺耳的咯吱聲，或者明顯的抖動(dòng)感。這往往是由于導(dǎo)軌磨損、變形導(dǎo)致電梯運(yùn)行不平穩(wěn)造成的。

而且科技會(huì)進(jìn)步，與更新?lián)Q代的現(xiàn)在的電梯相比，高齡電梯普遍缺少一些關(guān)鍵的安全配置。這一方面是因?yàn)樵缒晟a(chǎn)安裝時(shí)，國家標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)在不同；另一方面是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的技術(shù)水平有限。

許多老電梯沒有安裝轎廂意外移動(dòng)保護(hù)裝置，這個(gè)裝置能防止電梯門還沒關(guān)好就移動(dòng)的意外情況。

也沒有上行超速保護(hù)裝置，萬一電梯上行速度異常，這個(gè)裝置可以起到額外的保護(hù)作用。

制動(dòng)器設(shè)計(jì)也是老電梯的一個(gè)隱患點(diǎn)。很多老電梯的制動(dòng)器采用非冗余設(shè)計(jì)，也就是只有一個(gè)彈簧，一旦這個(gè)彈簧失效，制動(dòng)系統(tǒng)就完全失靈了。而新標(biāo)準(zhǔn)要求制動(dòng)器必須有冗余設(shè)計(jì)，即使一個(gè)部件失效，還有其他部件可以工作。

而且最麻煩的還是，電氣控制系統(tǒng)，隨著時(shí)間推移也會(huì)出現(xiàn)各種故障。電子元器件壽命有限，長期使用后穩(wěn)定性會(huì)明顯下降。畢竟15年了，很多電子元器件是真的挺不住的。

控制系統(tǒng)和門機(jī)系統(tǒng)的電氣元件老化會(huì)導(dǎo)致各種問題。常見的如接觸器、繼電器這些部件老化，容易造成電梯死機(jī)，或者門系統(tǒng)失靈——門打不開、關(guān)不上，或者反復(fù)開關(guān)。

傳感器老化則會(huì)帶來誤報(bào)問題。明明電梯里沒幾個(gè)人，卻一直報(bào)警超載；或者真正的故障發(fā)生了，傳感器卻無法有效探測(cè)到。這些情況會(huì)讓乘梯者放松警惕，等真正出現(xiàn)危險(xiǎn)時(shí)反而不以為然。

那么你說定期保養(yǎng)更換零件不就行了？不過市場(chǎng)不是這么想，老舊電梯的配件供應(yīng)是另一個(gè)難題。許多型號(hào)的原廠配件早已停產(chǎn)，維保時(shí)只能使用二手件或替代件，質(zhì)量難以保證。有的老電梯甚至連生產(chǎn)廠家都不存在了，配件更是難尋。

緊急呼叫裝置失靈、無人應(yīng)答，或者救援不及時(shí)，這些管理上的問題也經(jīng)常出現(xiàn)在老舊電梯中。老舊電梯的管理責(zé)任鏈條往往比較復(fù)雜，物業(yè)、業(yè)委會(huì)、維保公司之間的責(zé)任劃分不清晰，導(dǎo)致問題得不到及時(shí)解決。

面對(duì)高齡電梯，改造通常是更經(jīng)濟(jì)的選擇。改造的費(fèi)用大概是新電梯的30%到70%，具體取決于保留多少原有部件。

如果電梯的主體鋼結(jié)構(gòu)，如導(dǎo)軌、井道狀況良好，只是核心部件老化，那么通過更換主機(jī)、控制柜、門機(jī)等關(guān)鍵部件，并加裝缺失的安全保護(hù)裝置，電梯的安全性能可以得到顯著提升，達(dá)到接近新梯的水平。

改造的優(yōu)勢(shì)還在于施工周期短，通常只需要十天半月，對(duì)居民出行的影響相對(duì)較小。而且一棟樓一般有2個(gè)電梯，可以改造一個(gè)之后再換另外一個(gè)。

不過改造也有局限性。如果電梯導(dǎo)軌變形、井道結(jié)構(gòu)有問題，或者業(yè)主追求更高的安全性與舒適性，改造可能就不夠徹底。改造后的電梯仍然需要定期專業(yè)維保，如果更換的部件品牌混雜，還可能增加后期維護(hù)的復(fù)雜度。

整體更換電梯是最徹底、最安全的解決方案。新電梯完全符合最新的國家標(biāo)準(zhǔn)，擁有最全面的安全配置和全新的部件性能，安全冗余最高。

新電梯通常有2年原廠質(zhì)保，后期維保標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，備件充足。對(duì)于整體老化嚴(yán)重，或者主體結(jié)構(gòu)存在問題的電梯，換新是唯一可行的選擇。

但換新也有明顯的缺點(diǎn)。首先是費(fèi)用高，包括新設(shè)備、拆除、安裝等，通常是改造費(fèi)用的數(shù)倍。其次是施工周期長，可能需要數(shù)周時(shí)間，涉及舊梯拆除、新梯安裝與調(diào)試，對(duì)居民出行影響較大。

一次性投入大是許多小區(qū)選擇改造而非換新的主要原因。特別是在維修資金不足的老舊小區(qū)，籌集數(shù)十萬元更換電梯幾乎是不可完成的任務(wù)。

我的好友，他們小區(qū)就是想裝一個(gè)電梯，因?yàn)槭抢吓f小區(qū)，真的一直在扯皮。我也幫忙他出了效果圖和設(shè)計(jì)圖，但是還是在光照，安裝費(fèi)，維護(hù)費(fèi)上面扯的不可開交。

其實(shí)小區(qū)都會(huì)老化，面對(duì)改造還是換新的選擇，科學(xué)決策至關(guān)重要。第一步是申請(qǐng)專業(yè)安全評(píng)估。可以聯(lián)系當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)督管理局或特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)對(duì)電梯進(jìn)行全面評(píng)估。

評(píng)估報(bào)告會(huì)明確列出風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，給出修理、改造或更新的具體建議。這是科學(xué)決策的基礎(chǔ)，避免了憑感覺或經(jīng)驗(yàn)做決定可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

第二步是結(jié)合評(píng)估結(jié)果與資金情況選擇方案。如果評(píng)估認(rèn)為關(guān)鍵結(jié)構(gòu)完好，主要問題是部件和控制老化，改造是性價(jià)比很高的選擇。如果評(píng)估認(rèn)為電梯存在系統(tǒng)性老化或結(jié)構(gòu)性問題，換新是更徹底、更安全的長遠(yuǎn)之選。

不過所有的問題，到了最后，都是錢的問題。資金是電梯更新改造的核心制約因素。住宅專項(xiàng)維修資金是主要渠道，但使用時(shí)需要滿足條件：專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決雙過半同意。

許多地區(qū)還有政府補(bǔ)貼政策。有些城市會(huì)將老舊電梯更新改造納入民生實(shí)事項(xiàng)目，提供一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。特別是一些地方政府推出的超長期特別國債等政策工具，也可能惠及電梯改造領(lǐng)域。

當(dāng)維修資金不足且無政府補(bǔ)貼時(shí)，業(yè)主分?jǐn)偝蔀楸匾x擇。通常根據(jù)樓層、面積等因素協(xié)商分?jǐn)偙壤@往往是最難達(dá)成共識(shí)的部分，需要業(yè)委會(huì)和物業(yè)做大量溝通工作。我個(gè)人做過不少工作，我所在的小區(qū)，大部分都投票過三分之二，就可以靠國補(bǔ)更換電梯了。

無論選擇改造還是換新，成功的關(guān)鍵都在于形成業(yè)主共識(shí)。在老舊小區(qū)，居民對(duì)電梯問題的感受程度不同，對(duì)出資的接受度也有差異。

低樓層住戶可能覺得電梯問題不迫切，高樓層住戶則深受其苦；經(jīng)濟(jì)條件好的住戶可能愿意多出錢快速解決問題，經(jīng)濟(jì)困難的住戶則可能希望盡量少出錢。

這時(shí)候需要業(yè)委會(huì)、物業(yè)和社區(qū)積極發(fā)揮作用。通過信息公開、方案對(duì)比、組織參觀已完成的案例等方式，幫助居民理解不同選擇的利弊。

特別重要的是要解釋清楚安全評(píng)估結(jié)果，讓居民了解電梯的真實(shí)狀況和潛在風(fēng)險(xiǎn)。有時(shí)請(qǐng)專業(yè)人員在業(yè)主大會(huì)上現(xiàn)場(chǎng)解答疑問，比單純的文字說明更有說服力。