1600萬元實打實落地，小區(qū)外立面煥新，整棟樓的住宅業(yè)主不用出一分錢

低樓層直接換成更高規(guī)格的玻璃和鋁板，定位干脆轉向面向上市公司高管的長租公寓

這事發(fā)生在杭州濱江區(qū)的龍禧國際名宅

樓不大，只有一幢，28層，低區(qū)是40年產權的商用，高區(qū)是70年產權的住宅，面積各占一半

2000年代初建成，早年商用部分作為龍禧大酒店在運營

時間一拉快近20年，露天泳池和網球場破敗閑置，中央空調與熱水系統(tǒng)也老化報廢

原本的玻璃幕墻設計沒留空調外機的平臺，系統(tǒng)停擺后，外機只能一臺臺掛到外墻上，既不美觀，也有安全隱患，監(jiān)管部門多次要求整改

眼見問題堆著，錢卻不夠用，常規(guī)的改造路徑根本走不通

小區(qū)公共收益有限，專項維修資金多數(shù)花在電梯、水泵這些維保上，已經吃緊

更難的是，住宅以小戶型為主，很多業(yè)主只是為孩子讀書落戶，并不常住

要靠業(yè)主集資把外立面整體升級，現(xiàn)實阻力可想而知

在混合產權的老樓里，公共外立面怎么改、誰來買單，一直是個繞不開的問題

轉折點出現(xiàn)在2022年

商用部分被新買家接手，計劃重新定位，目標明確指向濱江區(qū)上市企業(yè)的高管租住需求

定位要抬起來，硬件首先得跟上

于是這家商用產權方提出統(tǒng)一升級改造的方案，費用由他們全額承擔

沒有籌資，沒有漫長的扯皮，改造直接開工

施工的關鍵在外立面

原來的玻璃幕墻需要拆卸，低區(qū)更換為雙層low-e玻璃配淺灰鋁板，高區(qū)考慮到住戶搬家不便，不拆整面幕墻，改為加裝鋁板設備平臺，配合統(tǒng)一的腰線處理，既把空調外機“藏”起來，又盡量保證整體觀感

商用產權方負責人夏先生表示，升級后的玻璃與鋁板在隔熱和降噪方面更穩(wěn)定，能耗也更容易控制

他同時給出了賬本：整棟含裙樓外立面約3萬平方米，投入總計1600萬元

趁著外立面動工，小區(qū)內部也順手做了優(yōu)化

閑置的露天泳池填平改成園林，單元門廳做了整修，入口界面更體面

低區(qū)1到12層如今是藍色玻璃配淺灰鋁板的組合，觀感干凈利落，確實有“新盤”的精致感

高區(qū)不更換幕墻，陳舊感肉眼可見，但加了設備平臺后，外機不再裸露，立面明顯清爽

這筆投入直指商用部分的價值重塑，但住宅業(yè)主也是受益方之一

外機安全隱患緩解，樓體整體顏值提升，日常居住體驗不必搬家就得到改善

最難的協(xié)調點被“誰受益誰出資”的現(xiàn)實路徑給化解了

問題來了，類似的混合產權老樓，能否復制這樣的解法，在哪些環(huán)節(jié)容易卡殼

首先，合規(guī)是底線

外立面動刀子，涉及共有部分管理，一般要按相關物業(yè)管理規(guī)則走程序

這里由商用方承擔成本，減少了對住宅業(yè)主的影響與分歧，同時高區(qū)不拆幕墻、只加平臺，也降低了對住戶生活的打擾

在風險與成本之間找到折中點，是這次改造最聰明的地方

其次，利益綁定要清楚

商用部分要做高端長租，形象與舒適度是剛需；

住宅側的核心關切是安全和便利

方案在兩端都給了解法，一個要“面子”，一個要“里子”，共識就有了落點

當改造能提供即時、可見的好處，業(yè)主與產權方的張力就會下降

再次看錢的效率

1600萬元覆蓋約3萬平方米外立面，兼顧園林與門廳，單方出資讓推進節(jié)奏非常干脆

若按傳統(tǒng)眾籌推進，立項、計價、征集意見，每一步都可能耗費時間與信任，最終甚至不了了之

在存量更新里，時間就是成本，復雜度越低，完成度越高

當然，新的問題也在眼前

高區(qū)與低區(qū)之間的年代感差異還在，是否有后續(xù)的統(tǒng)一提升，何時推進，怎么把對住戶的影響降到最低，沒有現(xiàn)成答案

公共空間的更新是馬拉松，不是一氣呵成

但從安全隱患被解決到日常觀感變好，這一步已經值回票價

回到更大的場景

杭州最近幾年外立面更新的案例不少，多是在建階段由業(yè)主眾籌把真石漆升級為鋁板，或是新交付小區(qū)在業(yè)委會推動下集中改造

龍禧國際名宅的不同，是一個已交付多年的混合產權老樓，靠商用方單邊出資，盤活公共難題，為自身定位服務，也讓住宅業(yè)主搭了“順風車”

讓最有改造動力的一方先出手，把難啃的骨頭咬開，是這次經驗給出的啟發(fā)

未來要看的，是運營能否撐起投入，是不是帶動周邊存量的微更新，以及業(yè)主對長期維護的參與機制是否因此更順暢

謹慎一點說，長租的入住情況與運營細節(jié)尚未公開，暫時只能看工程完成度和環(huán)境變化

城市更新的真正價值，不止在煥新的立面，更在于不同產權之間能不能搭起穩(wěn)定的協(xié)作橋

這棟28層的老樓，用一次1600萬元的支出，把糾纏許久的外立面問題拉回了可解的軌道

當利益被擺在明面上，流程被做得周到，存量樓宇也能長出新可能

一個愿意先出錢、也能把賬算明白的鄰居，或許就是老舊社區(qū)更新里最稀缺的角色