來源：大偉看樓市

2017年，馬云“八年后房子如蔥”的言論拋出時，恰逢樓市高燒不退，被不少人視作脫離現(xiàn)實的戲言，甚至遭到炒房客的集體嘲諷。彼時全國商品房銷售額突破13萬億，搶房潮席卷一二三線城市，沒人相信被奉為“財富保險箱”的房產(chǎn)會褪去光環(huán)。然而時隔八年，隨著“房住不炒”理念深度落地，樓市徹底告別普漲時代，進入“核心資產(chǎn)穩(wěn)健、非核心資產(chǎn)貶值”的分化新格局，馬云的預(yù)言正以具象化的方式照進現(xiàn)實。2026年作為“十五五”開局之年，部分缺乏支撐的房源價格持續(xù)走低，鶴崗、玉門等城市千元房源頻現(xiàn)，即便二線城市遠(yuǎn)郊“睡城”也陷入降價難賣的窘境。對于剛需購房者而言，當(dāng)前市場并非“閉眼上車”的窗口期，反而暗藏諸多陷阱，掌握核心避坑原則成為置業(yè)關(guān)鍵。

厘清“房子如蔥”的核心內(nèi)涵，是把握2026年購房邏輯的前提。事實上，馬云的表述并非指房價會跌至大蔥價格，而是預(yù)見房地產(chǎn)將褪去投機泡沫，回歸居住本質(zhì)，不再成為稀缺的增值資產(chǎn)。這一判斷的底層邏輯，在當(dāng)下市場中已充分顯現(xiàn)：人口老齡化加劇、出生率下滑導(dǎo)致住房需求基本面收縮，2025年三四線城市人口凈流出達312萬人，住房需求持續(xù)萎縮；城市化進程放緩，資源向核心城市集中，非核心區(qū)域房產(chǎn)失去需求支撐；政策層面持續(xù)推進“托底不刺激”調(diào)控，保障房大量入市擠壓中低端商品房溢價空間，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)更從制度上遏制了投機行為。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年新建商品房銷售面積預(yù)計同比下降6%，市場“冰火兩重天”格局愈發(fā)鮮明，這種分化態(tài)勢正是“房子如蔥”預(yù)言的現(xiàn)實注腳，也警示購房者必須摒棄“買漲不買跌”的投機思維。

2026年買房避坑，首要原則是嚴(yán)守城市與板塊篩選底線，避開人口與產(chǎn)業(yè)雙重缺失的貶值重災(zāi)區(qū)。樓市底層邏輯已徹底轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺孔痈俗摺�，人口流入與產(chǎn)業(yè)支撐成為房產(chǎn)保值的核心密碼。從城市層級看，應(yīng)優(yōu)先選擇一線及強二線核心城市，這類城市憑借產(chǎn)業(yè)升級優(yōu)勢持續(xù)虹吸人口，2025年深圳人口凈流入接近50萬，杭州、成都均超20萬，住房需求基礎(chǔ)穩(wěn)固。以上海內(nèi)環(huán)學(xué)區(qū)房、深圳前海地鐵房為代表的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，業(yè)內(nèi)預(yù)測2026年漲幅可達5%-8%；杭州未來科技城、武漢光谷等產(chǎn)業(yè)集聚板塊，也因穩(wěn)定的就業(yè)需求形成堅實的住房支撐。

與之相反，三四線及以下城市需堅決謹(jǐn)慎介入。這類城市人口持續(xù)凈流出，2026年土地出讓收入預(yù)計再降15%，配套設(shè)施維護乏力，多數(shù)房源將陷入“陰跌”循環(huán)，瑞銀預(yù)測部分弱三四線城市房價可能再跌10%。即便是普通二線城市，也要避開無產(chǎn)業(yè)支撐的遠(yuǎn)郊概念盤，2025年上海遠(yuǎn)郊板塊成交占比僅8.6%，多數(shù)房源掛牌半年以上無人問津，價格與核心區(qū)差距擴大至3倍以上。鄭州張先生賣掉郊區(qū)兩套房置換武漢光谷90平地鐵房的案例，正是精準(zhǔn)規(guī)避區(qū)域貶值風(fēng)險的明智選擇。

其次，嚴(yán)控杠桿比例，警惕信貸與持有成本雙重風(fēng)險，是2026年購房的安全底線。盡管2026年信貸政策呈現(xiàn)寬松態(tài)勢，北京通州、廣州黃埔等區(qū)域首套首付比例降至15%，上海、杭州等城市首套公積金貸款利率低至2.6%，但盲目加杠桿仍隱患重重。二套房利率比首套高出0.5個百分點，100萬貸款30年將多還9萬利息，過高杠桿會大幅增加還款壓力。更需警惕的是持有成本上升風(fēng)險，2026年房地產(chǎn)稅試點有望擴圍至10個城市，重慶已實行0.5%-1.2%的稅率標(biāo)準(zhǔn)，一套200萬的房子每年最多需繳納2.4萬稅費。

對于收入不穩(wěn)定群體，若租金無法覆蓋月供，一旦遭遇失業(yè)或收入波動，極易陷入斷供危機。因此，購房者需建立理性的財務(wù)規(guī)劃：將月供嚴(yán)格控制在家庭月收入的30%以內(nèi)，避免過度透支現(xiàn)金流；同時預(yù)留1-2年的應(yīng)急資金，應(yīng)對突發(fā)的收入中斷風(fēng)險。此外，要精準(zhǔn)把握政策紅利降低成本，武漢三孩家庭購房補貼最高20萬元，四川遂寧新房補貼合同總額2%，蘇州等城市“賣舊買新”可全額退契稅，合理運用這些政策能有效減輕購房壓力。

最后，辨明房源價值，避開政策與產(chǎn)權(quán)雙重陷阱，是保障置業(yè)安全的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。2026年“老房新政”全面推進，但并非所有老房都能享受政策紅利。需重點避開未被納入改造清單、房齡超30年且結(jié)構(gòu)老化的非核心區(qū)老房，這類房源不僅無法獲得政策支持，后續(xù)維修成本高昂，還可能因不符合居住標(biāo)準(zhǔn)面臨流通困難。而納入城市更新規(guī)劃的老舊小區(qū)則另當(dāng)別論，北京東城區(qū)60平米老房改造后月租金上漲300元，上海靜安區(qū)小區(qū)管網(wǎng)升級后掛牌價上漲12%，這類房源可作為優(yōu)質(zhì)選擇。

產(chǎn)權(quán)問題更需謹(jǐn)慎核查，二手房交易中產(chǎn)權(quán)糾紛占比超60%。購房者需提前到不動產(chǎn)中心確認(rèn)房屋無抵押、查封，共有權(quán)人全部同意出售；避開限售期內(nèi)房源和辦證率不足四成的安置房；核實房屋“滿五唯一”資質(zhì)，避免稅費計算錯誤導(dǎo)致額外支出。在房企選擇上，應(yīng)鎖定“三道紅線”全達標(biāo)的綠檔房企，優(yōu)先選擇現(xiàn)房，避免期房爛尾風(fēng)險，必要時要求開發(fā)商出具資金監(jiān)管證明和質(zhì)量檢測報告。2026年民營房企多轉(zhuǎn)向代建、物業(yè)領(lǐng)域，部分小型房企開發(fā)的商品房可能存在質(zhì)量問題，優(yōu)先選擇國企央企開發(fā)項目，能大幅降低交房與質(zhì)量風(fēng)險。

2026年的樓市，早已告別“閉眼買房就能增值”的時代，馬云“房子如蔥”的預(yù)言，本質(zhì)是提醒市場摒棄房產(chǎn)投機思維。對于剛需群體而言，購房應(yīng)聚焦居住屬性，以“配套成熟、有人口流入支撐”為核心選擇標(biāo)準(zhǔn)；對于投資者，需清醒認(rèn)識到多數(shù)非核心房產(chǎn)已失去投資價值，切勿盲目跟風(fēng)。遵循城市篩選、杠桿控制、房源甄別三大原則，既能滿足居住需求，又能保障資產(chǎn)安全。在分化的市場格局中，選對房遠(yuǎn)比買房本身更重要，唯有理性敬畏市場規(guī)律，才能在樓市轉(zhuǎn)型期避開陷阱，實現(xiàn)置業(yè)與資產(chǎn)的雙重穩(wěn)健。